楼市扑朔迷离四月天

　　本报记者 万晶

　　虽然传统的楼市“小阳春”没有如期而至，但4月楼市依然总体表现出回暖态势。4月18日至24日一周，上海楼市共成交2979套房源，商品住宅成交均价首次突破3万元/平方米，这被业内视为调控效应的减弱，楼市的又一次回暖。然而中国证券报记者实地走访和分析却能够得出另一番体会，四月“阳春”背后或许隐藏着更多秘密。

　　上周以来，上海众多中低端项目齐现“热销”行情。浦东的明星楼盘中海御景熙岸，一口气开出300多套房源，曾掀起一阵排队高潮，销售人员甚至称有些购房者是通宵排队。但实地了解却发现该盘当日真正售出的只是60余套房源，并不能称为真正的热销。而另一个位于外环的宝山区某知名大盘，本周末即将加推房源，上周末正在加紧蓄客，销售人员宣称积累了大量客户。中国证券报记者在现场发现，并没有原先预想中的熙熙攘攘的火热场景，只有零散的客户看房，现场的销售人员数量甚至超过了客户。

　　按照之前上海市本地规定，新楼盘只可以自由向下调低售价，如果要上调售价，则需要得到房管部门的审批通过，这与“一房一价”实质意义相同。但此用来遏制开发商乱涨价的“一房一价”政策措施，还没等到5月1日开始实施，就已经开始遭遇化解。以中海御景熙岸为例，网上数据显示此次销售的房源价格为26000－30400元／平方米，但该盘开盘后实际报出的价格为21000元／平方米左右。业内人士分析，开发商为了避免行情好转时提价遇阻，申报预售许可证时故意大幅报高价格，预留出足够的上调空间，形成了网上报价与实际售价的巨大差异。

　　即便是被业界视为豪宅回暖之标志的上海紫园，近期也开始遭遇质疑。上海紫园上周一举成交了34栋独栋别墅，成交面积合计约1.77万平方米，成交均价超过10万元／平方米。德佑地产的分析报告称，上海紫园上周的成交量，超过了该项目2009年和2010年的总和。另据了解，上海紫园上周售出的这34栋别墅是在一天之内集中成交的，如此多单价超过10万元／平方米的独栋别墅被整体购买显然可能性也不大。

　　有分析师分析，上海紫园的集中成交，可能是由于信托融资的资产抵押。不久前中凯置地就用这样的手法，抵押中凯曼荼园的部分在建别墅，谋融资7亿元。如果上海紫园确为抵押，此次成交的34套别墅就可以融资约18亿元。业内人士分析，这表明开发商宁愿高利率借钱也不愿降价卖房，一方面是目前资金压力并不是太大，二是仍寄希望于后市能够回暖。

　　豪宅未必真热销，中低端住宅销售情况分化，在四月楼市回暖的背后，更多的仍是观望与忐忑，未来供需双方心理的博弈继续进行，楼市即将在这种博弈中呈现出真正清晰的走势。