上海工业用地悄然复苏 租金面临上行压力

　　证券时报记者 孙玉

　　工业地产空置率下降，仓库空置率从去年末的2.31%大幅度下降至0.87%。受益于实体经济复苏的大环境，今年一季度，上海工业用地市场上厂房、仓库和研发办公三种类型的工业房地产空置率环比出现下降，租金面临上行压力。

　　根据上海房地产交易中心公布的数据统计显示，一季度，上海共推出212宗地块，成交195宗，用地面积708万平方米，成交647万平方米。

　　其中，工业土地市场供应总量为346.4万平方米，土地出让金合计为18.98亿元。从月度工业土地的供应量来看，一季度上海工业用地土地供应面积依次分别为177.1万平方米、96.09万平方米和73.21万平方米，环比下降。

　　从租金水平来看，一季度，上海工业地产项目租金价格环比小幅上升，但基本还是维持稳定，市场对于物流仓储的需求呈现出明显加速趋势。

　　DTZ戴德梁行最新统计的数据显示，一季度，上海主要工业园区总体新增供应量约为71600平方米，其中，厂房21600平方米，仓库20000平方米，研发办公30000平方米，市场总体吸纳量与上季度持平。

　　工业用地项目租金价格主要受工业项目用地需求和存量供给两个因素的影响。一季度，上海工业用地空置率的下降主要受到实体经济复苏的影响，用地需求得到进一步释放；同时，工业用地存量急速消耗，新增工业用地水平较低，导致了一季度上海工业地产存量快速出清，空置率大幅下降。

　　从工业项目需求趋势来看，大型工业地产项目和中小企业的快速发展直接刺激了工业用地项目的快速增长。在一季度实体经济快速发展的带动下，世界500强本特勒、沃尔沃汽车中国总部、欧洲医疗保健器械巨头德国保赫曼等大型工业地产项目相继落户上海，大型企业扩张需求势头不减。

　　同时，作为工业土地项目生力军的中小企业，今年一季度，工业总产值增加至4037.69亿元，占上海市工业的55.1%，存在巨大的生产扩张需求。

　　中国指数研究院一位不愿具名的分析师指出，由于工业地产从土地开发到拍卖需要10个月至1年左右的开发周期，新增供应具有一定的滞后期。在实体经济快速发展和工业用地开发“时滞”效应的综合作用下，预计从今年第三季度至明年，工业用地租金价格将面临上行压力。