房地产步入新一轮调控敏感期

　　目前房价虽然出现松动迹象，但楼市整体仍处于僵持、博弈态势。房地产市场调控督察工作组在将情况上报国务院后，不排除楼市调控政策进一步加码的可能。而新一轮房贷压力测试已于4月初在各银行陆续展开。在不断强烈的调控信号之下，市场各方的神经陡然紧绷，房地产市场正步入新一轮敏感期。

　　楼市拉锯或引发调控升级

　　国家统计局18日发布的3月份房价数据显示，70个大中城市中环比下降的城市有16个，而环比上涨的城市则达44个。3月全国房地产成交量同比增加15.3%，甚至比前2个月13.2%的同比增速高出2%。

　　中原地产三级市场研究总监张大伟表示，大部分城市都出现了调控后的“量减”，但是成交价格依然处于上涨惯性中。《红周刊》记者发现，被限购的一线城市楼市成交量下滑明显，非限购的二线城市以及受调控影响较小的三四线城市支撑了全国整体成交量的上升。据北京市交易管理网数据，在发布调控目标后三周里，北京商品房成交面积及套数同比重挫了70%、63.9%。

　　4月上旬开始，国务院督察组对16个省贯彻落实国务院房地产调控政策措施情况开展专项督察，彰显中央对房地产调控的决心。而西安近日也率先调低了楼市调控目标，即低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。相关人士表示，如果调控效果不理想，不排除中央层面新一轮调控措施的出台。

　　房地产基本面中期下行

　　对于持续收紧的楼市调控，记者了解到，多数开发商感到了资金链的压力。由于限购等调控政策，开发商销售回款的速度放缓。而银行拟开展新一轮房贷压力测试，未来可能会降低对房地产的贷款比例，当前购房者和开发商从银行获得资金的难度已经明显加大。数据显示，2011年3月全国房地产资金来源7095亿元，同比增长22.7%，增速较上月16.3%环比有所上升，但仍远低于去年同期的43.7%和全年的26.9%。

　　从一季度新开工面积数据也能看出开发商对于后市的谨慎。今年1季度新开工面积为3.98亿平米，增长23%，增幅同比大幅下降。由于各地保障房还没有大面积开工，因此当前新开工增速的下滑基本反映了商品房市场的状态。“现在只是房地产行业基本面中期下行的开始。”光大证券分析师万知坚定地表示。而申银万国也指出，截至目前，全国范围内的房价调整还未出现，短期政策不会放松，政府还有更大的空间以严格执行紧缩政策。

　　优选“体肥”个股最安全

　　相比房地产市场的忧心忡忡，地产股被认为更具投资价值。由于板块估值已经完全反映了对最坏政策的恐惧，这给投资者提供了很好的安全边际。未来两个月楼市成交量将决定板块估值提升空间，如果价稳量增，则政策压力变小，业绩支撑力增强，估值将有较大的提升空间；如果出现价格飙升状态，则政策压力下估值将进一步下跌。

　　在1月份重磅政策连番出台后，地产股的决定性因素由政策转化为行业基本面，即楼市成交的量和价。目前楼市成交仍较低迷，成交量回暖将是地产股阶段性投资机会来临的诱因。二季度楼市走向具有较强的不确定性，限购令下有多少需求可以释放是未知数。如果开发商以积极的态度来响应政策，则价稳量升的阶段或在二季度末提前来临。

　　东兴证券分析师郑闵钢指出，从安全角度出发，可以在“体肥”公司中寻找出一些短期业绩释放好的公司（附表）。根据已公布年报的公司情况看，预收款增长较好的公司中建议重点关注华发股份、首开股份、北京城建、格力地产、天房发展、万通地产、滨江集团(002244,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、世联地产(002285,股吧)和金融街。