北京居住证引开发商开战住宅

　　北京五道口万科回龙观项目售楼处，硕大的《关于办理北京市工作居住证的相关指引》被置于最显眼的地方，因为一旦非北京户籍人口能够成功办理居住证，便可以不受包括“5年纳税记录或社保证明”的严厉限购措施。

　　在北京，这样的“政策优惠”已经为大部分一线开发企业所知。于是，拥有“非限购”条件的土地，便渐次成为开发企业的追捧所在。这样的土地大致分为两类，一是在国家或省市重点工业、产业园区周边的住宅用地；另一类则是位于北京周边，当地并未出台限购政策区域内的住宅用地。

　　一线房企面对未来市场一致的保守预估，正在令房地产开发企业的销售天平悄然倾斜。

　　谁还在买房

　　尽管北京住房日均成交量同比下跌了50.9%，但3月北京日均住房成交量仍然达到了133套。在传统意义上，3月并非房地产销售的旺季，以此计算，北京全年的住房成交量仍有望突破4万套，而这正是在历史上最严厉的限购措施实施之下发生的。

　　就连开发企业在相当长的一段时间内都在思考：究竟谁还在买房?

　　“这里面很大一部分是有居住证的。”4月21日晚间，一位开发企业的销售总监告诉《中国经营报》记者。居住证的全称是北京市工作居住证，又被成为“蓝页户口”，从2003年开始，为了吸引北京经济发展的稀缺人才，北京市开始执行这一政策。

　　记者了解到，非北京户籍居民在获得居住证后，可以在子女就学、保障性住房申购、出国行政审批等方面，享有与北京市本地户籍居民的同等待遇。在2011年北京市开始执行严厉限购政策后，北京市住建委在内部发出操作指令，要求在进行购房资格审核时，对于持有居住证的非本地户籍人口，不以“5年纳税记录或社保证明”进行购房资格审核。

　　北京市公安局的统计数据显示，截至2010年底，北京持有居住证的人口约在50万左右，北京市各类高科技企业、金融企业以及国家级、北京市级重点产业园区以及北京市重点的招商引资企业，都拥有相应数量居住证指标。根据北京市总体的管理方式，居住证属于审核制，原则上不进行总量控制。

　　前述房地产开发企业的销售总监告诉记者，在该楼盘项目目前的意向客户当中，具备购买资格的3214组客户中，有1984组客户拥有1张或者多张居住证，从而不受“5年纳税记录或社保证明”的约束。

　　记者从万科回龙观项目、金融街控股股份有限公司(以下简称金融街控股)的金色麦香域项目、北科建的领袖慧谷项目等均证实，在符合购买资格的意向客户中，拥有居住证的都在1/3以上，个别项目达到1/2以上。

　　借势产业园

　　由于居住证制度能够带来的限购“豁免”权，北京各大产业园区周边的住宅用地，一时间成为了“香饽饽”。这其中，北京北部海淀、昌平地区表现得相对集中。

　　“我们倾向于在新获批的、有比较好的招商前景的产业园区周边，获取住宅用地。”金融街控股的一位销售负责人向记者表示。目前，北京市正在等待批准的重点产业园区，亦主要集中在海淀、昌平两区。

　　记者获悉，北京市委组织部、北京市发改委、金融局的相关负责人，日前前往位于北京昌平区的未来科技城进行调研，并召开座谈会。目前，该园区的概念性设计、总体规划和控制性详细规划等10个市政专项均已获得批复，总面积约10平方公里。北京市发改委的一位官员告诉记者，未来科技城的立项审批工作，进展顺利。

　　4月20日下午，负责未来科技城前期立项协调工作的一位昌平区政府官员告诉记者，作为北京市今年重点推进的园区项目之一，未来科技城将为引入北京市需要的各类人才提供政策便利，其中之一便包括为入驻园区的企业优先办理居住证。目前，神华集团、国家电网、中国国电集团、中粮集团等多家企业已经确定进驻。

　　正是由于知悉这一政策，一些房地产企业已经在该园区周边获取土地。

　　“我们做过的前期市场调研显示，未来科技城中的企业员工，至少有1/2以上可以获得居住证，从而不受到严厉限购政策的影响。”房地产公司一位销售负责人告诉记者。

　　刚性需求新应对

　　4月20日，在接受本报记者采访时，北京市住建委相关负责人表示，3月日均成交量的下跌，主要是由于投资型客户被挤出，刚性需求成为楼市购买主力的原因所致。

　　记者对位于回龙观的金域华府项目、金融街控股的金色麦香苑项目、北科建的领袖慧谷项目进行了调查，发现其目前拥有居住证的意向性客户群体中，首次置业或者首次改善型置业的客户基本上占到超过90%以上的比例。

　　“一般拥有居住证的客户，主要都是从事技术、IT等行业的企业职员，作为有较高收入的工薪阶层，他们对改善自己的居住条件有比较大的需求，相比之下，投资、投机需求比较少，和以前支撑楼市的非本地需求有很大的差别，所以从这个角度上看，用居住证购房是一个普遍现象。”北京大学房地产研究中心主任陈国强告诉记者。