“保增长 防通胀”尴尬房地产

　　或许是督察的成果之一，4月20日，当国务院房地产调控督察组结束任务返京,被其督察的西安市也率先更改了此前的城市房价控制目标，新的目标规定——新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点，而不再是之前的15%。

　　几乎是与此同时，从银监会传来消息——新一轮房贷压力测试将要启动，而测试频率，则从季度转为月度，要求按月度监测日均存贷款流动性水平。

　　既要马儿跑得快，又要马儿吃得少。这或许就是当前中国房地产行业所遭遇的尴尬窘境。严压之下的房价不允许再有大幅度的增长。但房地产投资对GDP的拉动却又暂时无法替代。“保增长，防通胀”，这两个看似有些矛盾的任务同时压在房地产业身上。

　　投资将放缓

　　数据显示，1至3月份，房地产开发投资达10473.03亿元人民币，同比增长达31%，占全国固定资产投资（不含农户）的比重达26.5%，增长势头不减。不过，这也许是强弩之末了。

　　中国指数研究院发布的对120个城市的监测报告则表明，第一季度住宅用地交易遇冷，土地成交量和成交价格双双下滑。

　　同样来自中国指数研究院的数据，在2011年第一季度，其监测的18　个重点城市住宅成交面积平均同比增长15%，但各月的增长率存在显著差异，1、2　月平均同比增速分别达到33%和46%，而3　月平均降幅为18%，多达14　个城市成交面积同比下降，其中杭州、成都等5　个城市降幅超过50%，北京、南京降幅在40%~50%。

　　而3月份，则正是多个城市限购政策开始正式执行的时间。

　　不过，尽管从成交量来看楼市已陷入低迷，并因此而影响到了土地市场，但国家对房地产市场的调控还将继续。“以限购为代表的楼市调控没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。”4月16日，出现在博鳌亚洲论坛上的住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮这样表示，他甚至称，当前中国针对房地产市场的调控，主要是为了反通胀。“此次通胀，则是由外部输入的，中国已经对此有了充分估计。”

　　加息，以及趋紧的信贷紧缩也在对房地产业的主要投资者\开发商形成合围。

　　国家统计局数据显示，一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%，增速略有回升，但已是连续7个月低于房地产投资增速。在信贷调控的压力下，国内贷款显著回落。一季度款额度为3837亿元，累计增速4.4%，增速回落3.3个百分点；个人按揭贷款 2076　亿元，下降 5.3%，依然负增长。

　　在北京，开发商已经开始四处寻觅银行按揭。不过，银行显然也无路可退，连续的银行准备金率的上调使得他们几乎无款可贷。

　　在此情况下，银监会甚至在4月19日表示，将银行的房地产压力测试频率已从季度转为月度，要求按月度监测日均存贷款流动性水平，其对房地产风险的防范工作也开始升级。

　　失去了信贷资金的支持，无源头之水的房地产业也注定要迎来投资下滑的到来，类似的一幕已在2008年上演，几乎毫无悬念。

　　保障房救急？

　　作为占到固定资产投资比重四分之一强的房地产业而言，投资的下滑对GDP的影响无疑将极为显著。但政府显然自有应对之道——保障房。

　　2011年1000万套保障房的建设任务，根据官方的预估需要高达1.38万亿的投资。假如真能到位，能在多大程度上填补商品房投资下滑带来的空缺呢？

　　“超过30%。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前撰文称。如果1.25万亿能够全部完成，那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度超过30%。而这一数据，甚至考虑到了京沪深广等五大一线城市投资全部消失，30个大中城市下滑超过60%的极端情况。

　　甚至在商品住宅投资同比增长下滑到10%、商业地产投资维持10年增速的前提下，当前的保障房计划仅需完成60%左右，便能维持住以往在30%左右徘徊的房地产投资增速。

　　而更为巧合的是，保障房的计划建设进程或许刚好能与商品房投资退潮对接上来。目前各地大致确定的保障房开工进度是：4月底前“项目落地”，5月、6月“完成规划”，7月、8月、9月“集中开工”。

　　巴曙松据此认为，三季度将是保障房大规模集中开工与建设的时间窗口，保障房对经济增长的对冲、对消费的拉动效应将在三季度集中体现。

　　真是一个完美的设计，但果真如此吗？连巴曙松自己也承认尚存争议，“由于不存在预售机制，保障房可能不具有杠杆效应；对消费而言，由于不具有财富效应，也无法扩大其汽车等耐用品消费。”简单地说，保障房的投资对冲功能基本上都是一次性的，不会像商品房一样形成对冲效应。

　　更多的担忧则在于商品房市场有着保障房无法替代的作用——通胀聚水池。

　　“2010年一年有5万多亿资金进入到了商品房的水库里。”孟晓苏，中房集团理事长这样认为。这可是保障房无法取代的一个作用。“宏观调控不只有控制房价这一个目标，还要考虑把钱挤出来了以后会不会推动物价上涨，这样看来，今年物价上涨的压力更加大。”