“王健林”只有一个

2011-04-22 15:53    作者:冯燕   来源:新民网

  调控当下,不少企业一哄而上转战商业,一场无准备的“混战”在即,企业得警惕。

  资本如同流水,如果河道被堵,它们会流向其他出口。如果出口只有一条,它们会奔涌向前,而不管那条河道是否足够承受。由此流水将面临两种命运其一是找到了好的归宿,汇入大海;另一种是由于河道的容量不够,被排挤出后,没有方向地流淌,最后在残酷的烈日下蒸发。

  还好,资本并不是流水,资本后是一群智慧的人类操纵者;商业地产也不是一条狭窄的河道,只是它有自己的“游戏规则”。目前房产调控不断,原本在住宅房市驻留的资本纷纷转战商业地产,“商业地产迎来春天”的说辞泛滥,但这种想像是否过于美好?也许,对于资本来说,更应该警惕的是,不要将转战进行成一场无准备的混战。

  低租金折射商业地产现状

  根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况,办公楼与商业营业用房的销售面积与销售额分别增长21.9%、31.2%和29.9%、46.3%。开发投资额继续保持高增长率,分别为31%和34%。

  同策分析报告认为,随着目前房地产调控政策越来越紧,限户籍、限购、限贷的三限政策使得住宅地产前景黯淡,商业地产由于不受政策影响的波及,其投资价值正在凸现,人们开始把注意力对准商业地产,商业地产出现爆发式增长。

  与进入者的喧闹形成对比的是,商业地产的现状似乎并不火热。

  商业地产到底有多大吸引力?上海中原研究咨询部总监宋会雍侃侃而谈,“事实上,在交易中,商用物业的投资回报率并不高。以甲级写字楼为例,其租金曾在2008年达到高点,平均在9.2元/平方米/天;在2009年底2010年初时,平均价格在7.6-7.8元/平方米/天,这里有金融风暴的因素,导致租赁不旺。2010年租金价格开始回升,达到8.2元/平方米/天左右,但速度并不快。其中中心区的陆家嘴(600663,股吧)、南京西路也不超过10元/平方米/天,回报率也仅在4%左右。”

  而这已是成熟片区,目前作为商圈物业重点的嘉定、松江、宝山,以及金山、南汇等新型的专业市场,人气更显不足。

  对于办公楼租金的尴尬境地,上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟认为,这主要是因为衔接型中端的缺失。“小的办公产品,租赁业主看不上;高端的办公产品,租赁业主又租不起,由此造成办公楼租赁情况并不乐观。办公楼租赁出现的问题是数量剩、结构缺,事实上,哪里有那么多的需求呢?”

  对于投资价值取决于收益率的商业地产来说,低租金无疑是致命伤。而同时一些商业地产项目所面临的窘境也并不让人乐观。

  在闵行区某知名商业中心,一位租户向记者反应,在去年冬天上海下雪时,商场方面竟然关闭了空调,以节约开支。而这样的现象并非稀有,当开发商和投资者贸然闯进商业地产时,是否想过,商业地产真的有那么好吗?

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