夹缝求生路 快跑共识

　　前有新国八条迅急落地，后有限购令率先发力，加之房产税三面围攻……2011年的上海楼市，成交降至冰点。春节假期过后，楼市将春暖花开，还是会一路冷酷到底？从买房、卖房，到拿地、造房，都陷入尴尬境地。尽管业内各处暗潮涌动，但这样一段停滞期恰恰也给了市场充分的思索空间。如何理性备战？本刊特邀业内人士坐而论道。

　　降价势成必然，长期滞销不如薄利多销

　　汉宇地产董事总经理

　　市场迟迟不降价，究其原因在于开发商短期内资金链尚不太紧张，同时低迷的市场也使得开发商对降价的效果也有所怀疑。从资金链上来看，去年房企净利润可观，短期内回笼现金的压力还不算很大，这也是近几个月开发商或延迟开盘或坚挺房价的底气。

　　开发商的降价促销虽然可以回笼资金，但也是柄双刃剑。对大开发商而言，明的降价促销可能会招致前几期客户的集体退房，风险不小。对于中小开发商而言，拿地并不容易，不能做到薄利多销、滚动开发，只要银行贷款还扛得住，那就必须靠手中仅有的项目实现较高的利润。

　　虽然短期内供需双方的僵持导致了供应有所减少，但中期必将会出现集中、加速推盘的现象。去年全市商品住宅新开工面积同比增长22.7%，但竣工面积下降了7.5%，销售面积更是下降了42.4%，所以今年将是新建商品住宅集中入市的一年。目前的缓慢推盘反而加大了未来集中上市的压力，各种形式的促销降价势成必然。

　　小开发商的定价往往以区域内的大品牌项目为标杆，所以大型房企打响新一轮促销“第一枪”的可能性较大，去年的恒大地产和今年的绿地就是例子。大型房企虽然融资渠道有一定的优势，但其拿地、开工所需的资金量也相当大，与其长期滞销，不如薄利多销。

　　而且从过去来看，市场低迷观望时，哪家大型房企先促销就掌握了后市的主动权，犹豫的房企拖延到数月后被迫降价，购买群体也早已被消耗殆尽。五月黄金周历来是卖房旺季，或许今年五月就会迎来一波降价潮。

　　此外，已公布年报的11家非ST类上市房企中，有超过半数资产负债率超过70%，而中小房企的普遍资产负债率可能更高，如果调控持续、深化，缺乏融资渠道的中小房企可能会在半年到一年后支撑不住，彼时其会或降价促销回笼资金，或直接把整个项目卖给有实力的大企业。而就目前来看，大型房企在促销回笼资金后才有实力和冲动进行收购、趁势扩大市场份额，购并潮或将出现。

　　中期集中上市的促销潮一定会出现诸如“送面积”、“送房产税”等各种或明或暗的方式，但这一波热潮过后，扛不住的中小开发商都清仓了，能扛得下来的大型房企现金流也趋于稳定。两会政府工作报告中强调“进一步落实和完善房地产市场调控政策”，调控持续两三年势成必然。今年政府土地供应量不减，定价也趋于合理，经过一轮出货后，大型房企经营将更趋稳健、滚动持续开发、薄利多销。

　　准备充分，调整合理，冬季的意义就是机会甚于挑战

　　胡书芳 华燕置业董事长

　　在房地产行业中，其实一直有公司存在类似“拆东墙补西墙”这样不合理的营利模式，就业内而言，国家的宏观调控正是一次契机，使得这一模式被调整，正确引导着下一轮房地产业的走势。而短期的波动之后，我认为房地产行业作为国家经济支柱产业的地位并不会改变。

　　就目前的走势看来，国家还是采取保障性和市场化两手抓的态度，这种两条腿走路的局面可能会持续2-3年，期间可对产业内结构不合理的状况有所调整。

　　事实上，刚需仍然存在。二月的成交低迷是春节和政策的双重产物，不能因此否定市场。宏观上来说，政府觉得目前已经具备出台房产税的条件；纵观而言，全国的状况参差不齐，调整力度也会有所不同；从微观来讲，每家企业还是应该根据自身情况，看准了市场合理应对。虽然对企业来说，调控会产生短期阵痛甚至被淘汰，但这属于市场化的正常现象，会使得房地产市场健康、可持续的发展，从国民经济长期发展的角度来说，还是有好处的。

　　我觉得调控至少要持续2年的时间，2012下半年到2013年，局势如果能够稳定下来，那调控也就达到目的了。我认为，过冬并不可怕，只要做了充分的准备，进行了合理的调整，使得企业“身体健康”，那冬季的意义就是机会甚于挑战。