政策累积效应刺痛楼市神经

　　记者 赵洋

　　存款准备金率的再次上调，给处于调控漩涡中的楼市再添寒意。

　　中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行自2010年以来第10次提高存款准备金率，也是2011年第4次上调存款准备金率。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达20.5%，再创历史新高。

　　货币政策作用的特点是累积效应。年内四次上调存款准备金率以及两次加息，连续收紧的货币政策尽管意在收紧过多流动性，稳定通胀预期，但对于资金密集型的房地产市场而言，政策的累积效应已经深深刺痛了其紧绷的神经，最突出的莫过于房企的资金与市场的房价。

　　先看房地产市场的资金。

　　在连续三轮房地产市场调控措施中，“信贷阀门”一直是调控中的一记重拳，这让房地产企业的资金链条持续收紧。此前国家统计局数据显示，一季度，国内贷款占房地产开发企业本年资金来源的比例已经从去年同期的22.6%下降到了今年一季度的19.9%。连续多次的存款准备金率的上调，无疑将进一步考验开发商的资金压力。

　　虽然去年许多开发商的销售回款不错，面对调控并没有出现像2008年那样严重的资金链危机，但是随着房地产企业贷款难度加大，资本市场融资暂停以及信托融资遭遇严控，在多种融资渠道同时收缩的情况下，央行再次提高存款准备金率，收紧市场流动性，对房企而言无疑是雪上加霜。有研究认为，本次存款准备金率的提高将继续加大房地产企业获取贷款的难度，增大房地产行业的资金压力，持续性的紧缩政策对房地产行业的影响将逐步从量变过渡到质变，再加上一年多来三轮房地产调控政策和限购政策的实施，房地产行业的发展存在较大变数，过去高增长的发展模式将逐步过渡到稳步发展，房地产开发企业的分化不可避免。

　　房地产企业的资金情况到底如何？资本市场上房地产上市公司的状况显然是一个很好的观察窗口。仅举一例，4月7日，荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展(002146,股吧)”）发布公告称，拟通过沧州银行股份有限公司廊坊分行向其控股股东委托借款，借款金额为13.5亿元，期限两年。荣盛发展被认为是A股市场上二三线城市房地产企业龙头的代表，其高达12.5%的借款利率，让其两年承担的利息就约为3.375亿元，利率之高足见其资金紧张程度。

　　当然，从整体看，房企的资金状况还没有到恶化的地步，今年前3个月，房地产开发企业本年资金来源19268 亿元，同比增长18.6%，其中国内贷款同比增长4.4%，尽管银行贷款增幅大幅下降，但自筹资金快速增加。中金公司的分析认为，短期无需过度担忧货币紧缩。该分析称，市场对于货币政策紧缩的速度和力度有担忧，在我们看来，紧缩担忧不可怕，而通胀预期的改变更关键，如果市场预期通胀失控，房价再入上行轨道，货币政策及地产政策将会更加严厉、更不可预期，这才是最大的风险。

　　房价究竟会如何？我们就看一下这一更受市场关注的神经。

　　不管是连续三轮的调控政策，还是此前各地方政府公布的楼市调控目标，核心都指向房价。货币政策的累积效应，是否能刺破高位徘徊的房价泡沫，显然更受瞩目。在近日召开的博鳌亚洲论坛上，来自房地产行业的专家的观点基本一致：房价下降已成趋势。

　　伴随着资金压力持续加大以及市场观望情绪提高，房地产商为缓解资金紧张局面，加速推盘，回收资金，最好的策略往往是降价。存款准备金率持续走高，加重了市场的这一判断。实际上，已有的数据也似乎在不断印证着这一判断。近期被广为引用的北京市房地产交易管理网统计的一组数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，这是19个月以来新建商品住房成交均价首次同比下降。

　　链家地产首席分析师张月认为，3月底北京市出台了“稳中有降”的房价调控目标以及央行宣布加息与上调存款准备金率等，受这类调控政策的影响，购房者对于房价下降的预期增强，整体市场仍处于观望状态，所以导致成交量继续下降，若5月份成交继续走低，预计五六月份房价或将真正迎来下降拐点。