调控初显效 拐点难判断

　　证券时报记者 张达

　　去年4月17日出台的“新国十条”拉开了史上最严的新一轮房地产调控的序幕，在近一年不断加码的政策压力下，部分城市房价过快上涨势头得到了初步遏制，市场成交量持续萎缩，并且有部分城市的房价开始下跌，调控效果初步显现。

　　接受证券时报记者采访的业内专家认为，虽然调控一周年市场出现了积极变化，但仍没有达到预期，多数城市房价还在上涨，调控压力仍然较大。而对于房价“拐点论”，专家们仍存争议，有人认为不能简单从均价判断拐点何时到来；也有人认为，随着房地产调控的不断深化落实，房价拐点预计在4、5月份出现，但全国整体房价下跌不会超过10%。

　　有效果但不如人意

　　回顾“新国十条”出台一年来的市场变化，住建部政策研究中心主任王珏林在接受证券时报记者采访时认为，经过持续的市场调控，已经看到了一些成效。一是高涨的房价正在得到控制，虽然2010年的房地产市场继续存在过热现象，但与前年环比看，过热的市场有所收敛；二是加强了土地和市场管理，囤地、囤房现象有所减少；三是增加了住房用地的供应量，为减缓供求矛盾奠定了基础；四是房价、地价涨幅放缓，土地竞争方式发生了变化；五是保障性住房列入国家计划和长期规划。

　　中国房地产学会副会长陈国强在接受证券时报记者采访时则认为，调控一年来市场虽然有一些积极变化，但仍不尽如人意。一方面去年全年商品房成交量仍创下了房改以来的最高纪录，房地产投资增幅高达33%，新房价格同比仍两位数增长；另一方面，虽然重点城市的投机投资需求得到遏制，但这些非理性投资需求转移到了二、三、四线等非限购城市，导致这些城市房价上涨，这也是调控的一个负面效应。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受采访时也认为，一年来的调控有一定效果，表现为销售面积和成交价的涨幅明显回落，但是没达到预期。去年，一、二线城市中房价涨幅在20%～40%的城市仍然很多，投资投机比例仍然偏高。

　　短期看限购效果最好

　　从已出的各项政策调控措施来看，业内专家一致认为，限购令的效果最好。王珏林认为，市场管理最好的手段是法制管理，也就是说需要有一系列管理市场的法规做保证。在我国房地产市场发展还不全面和完善的情况下，实施一些行政管理措施，有利于市场稳定和健康。“从目前所出台的房地产市场调控政策来讲，限购可以减少市场竞争，而限贷增加消费初始基础，加息增加开发企业的融资成本，增加购房者的消费成本，房地产税影响未来住房消费和开发企业的预期判断。这几方面，短期看限购措施影响最大，长期看加息影响最深。”他说。

　　陈国强也认为，回顾一系列信贷、土地、税收等政策手段，信贷和土地政策的效果更明显，但“限购令”这个具有行政色彩的手段杀伤力最大，起到了冻结需求的立竿见影效果。

　　房价拐不拐很难说

　　对于目前部分城市房价调整引发的“拐点论”，王珏林认为，目前的房地产市场主要还是处于观望期，买者不买，卖者不卖，都在看政策作用和房价的变化，个别城市、个别楼盘出现环比下降，还不能说明未来房地产市场的趋势，更谈不上拐点的出现。

　　“国家房地产市场调控政策正处于抓紧贯彻落实过程中，目前各地主要集中精力贯彻好调控政策，出台一些细则，还不需要出台新的政策。在我国当前各项经济指标继续保持平稳发展的情况下，2011年的房地产市场保持稳定发展不会有什么问题。”王珏林说。

　　陈国强也认为，部分城市房价的调整是调控后的必然结果，也是部分对未来市场预期谨慎、资金链不稳定的企业采取的措施。但少部分项目降价是否会演变成整体下降，则取决于两个因素：一是地方政府的政策执行力度，二是目前政策持续的时间长短。在当前严厉措施不变的情况下，执行时间越长，就会有更多房企加入降价的行列。

　　陈国强说，部分城市房价均价的下跌与市场供应成交结构的变化有关，不能简单看统计均价判断拐点，同区域可比项目价格连续环比负增长才有意义。

　　杨红旭则认为，住房成交价的拐点会慢慢出现，如果某个月70个大中城市中的大部分城市房价下跌，就意味着整个房价由涨到跌的拐点出现。他预计这个拐点出现的时间可能在4、5月份。