房地产投资寻机或要等两年

　　晨报记者 刘畅

　　据易居房地产研究院为中房协起草的《2011房地产行业年度报告》：“十二五”期间我国房地产开发投资预计保持年14.9%的增长，增速比“十一五”明显回落。预计未来1-2年内，我国房地产业进入此轮房地产周期的衰退阶段，投资前景不容乐观；但2013年后预计房地产市场将开始新的复苏，房地产市场也将迎来新一轮的投资机会和开发高潮。

　　房地产投资增幅回落

　　报告指出，根据1998年到2009年，房地产开发住宅投资每平方米年均增长10%，以及“十二五”时期住宅建设总量（包括商品住房、经济适用住房和城市棚户区改造）估算，预计“十二五”时期房地产开发住宅投资总额约为21.8万亿元，平均每年增长14.9%。这一增速与“十一五”期间年均超过20%的增速相比已经大幅回落。

　　研究还显示，以2006-2010年期间房地产开发住宅投资占房地产投资的比重约70%为测算依据，预计“十二五”期间，房地产开发投资总额约为30.7万亿元，平均每年投资6.1万亿元。未来随着经济的发展，现代服务业对写字楼和商业营业用房需求增加，住宅投资比例会有所降低，写字楼与商业营业用房的比重会相对有所上升。住宅投资和非住宅投资未来10年大致会保持在7：3水平，预计“十二五”期间非住宅开发投资约9万亿元。

　　企业自有资金投入将超三成

　　在“十二五”期间我国房地产市场保持基本平稳的运行态势，房地产开发资金来源也基本保持稳定的假设前提下。易居房地产研究院预计，“十二五”期间，国内开发商自有资金的比例将进一步提升，至少不低于35%；在金融机构融资中，直接融资比重将提高，银行贷款等间接融资比重将逐步回落；在预售制度愈加完善的前提下，预售款资金的占比也将小幅下降；继续保持利用外资的合理比例。整体而言，预计“十二五”期间自有资金、金融融资、预售款和外资等其他资金来源四者间的比例约为35%、25%、35%和5%。

　　房地产周期进入衰退阶段

　　房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着经济水平、时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的周期循环的经济现象，具体表现为“复苏-繁荣-衰退-萧条”四个阶段的循环。

　　从1988年到2010年的22年期间的房屋销售价格指数可以发现，我国房地产的周期大约在5年左右。如果以2010年为周期波动的高峰来算，则“十二五”期间，我国房地产市场将引来新一轮的“衰退-萧条-复苏-繁荣”循环。易居房地产分析师指出，未来1-2年内，在房地产政策持续调控的背景下，房地产市场有可能进入一段成交量萎缩时期，甚至相对萧条的境地；不过从2013年起，房地产市场将逐渐开始新的复苏阶段，到2015年左右达到新的波峰。