昆明楼市成交下滑 开发商谋破局

　　昆明楼市今年1-3月成交量环比下滑，但价格依然处于稳中有升。本报记者 党建为 摄

　　●“市场一下子不那么热烈，信贷一下子被收紧了，昆明楼市购房群体也有一定的观望情绪，对开发商来说也有些"难过"。”昆明易事达地产顾问副总经理陆韬评价很中肯。

　　●云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚也表示，现金流充足的企业可以挺得久一点。如果现金流有问题，开发商旗下新盘定价肯定就不会太高。

　　跌宕起伏的昆明楼市，正再度接受市场考验。

　　眼下，中央与本土调控政策的叠加效应逐渐显现，昆明楼市陷入多方力量的博弈中：成交量下滑与房价坚挺并存；市场观望情绪未见褪去与部分楼盘积极进行体验式营销吸引客户，呈现“冷热两重天”的局面；市场刚性需求依然存在与新盘推迟面市时间僵持；主城四区及呈贡挤出效应明显与恰逢“滇中城市一体化”进程加速等机遇加快发展步伐的州市一退一进……四月围城之下，如何突围，成为眼下市场各方纠结所在。

　　调控效果叠加，新的楼市格局已经形成，昆明楼市各方能否找到破局的突破口呢？

　　调控显效 市场陷入习惯性观望

　　每一次政策出来后，市场都会有一个观望期。

　　“购房者陷入观望很正常，特别是对于那些真正想买房的人来说，还是希望房价下跌。而那些"被限购"的人也会思考是否转投商业地产，这也需要时间思考。”昆明业内人士如是分析。

　　购房者习惯了2009年、2010年上半年市场的极度增长，对目前楼市的快速调整还不太习惯，不少人也由此陷入观望。

　　在经历了楼市上一轮大幅攀升之后，储备了充足现金流的开发商本以为今年在政策影响下，仍有较大的主动权，可本轮调控陆续加码，开发商也隐约感觉到了寒意。

　　“市场一下子不那么热烈，信贷一下子被收紧了，昆明楼市购房群体也有一定的观望情绪，对开发商来说也有些"难过"。”昆明易事达地产顾问副总经理陆韬评价很中肯。

　　云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚也表示，现金流充足的企业可以挺得久一点。如果现金流有问题，开发商旗下新盘定价肯定就不会太高。

　　据记者了解，调控效果正在逐步显现，目前昆明楼市已经出现开发商转让土地，四处找下家的情况，开发商低价组织单位团购房源的现象也有抬头。

　　房价仍坚挺 春交会是否能成破局转折点？

　　尽管调控效果已经显现，但值得关注的是，昆明楼市在购房者陷入观望、成交量出现下滑的同时，房价仍然坚挺。未来房价的走向，成为市场各方关注的焦点。

　　来自昆明市房产信息网的统计数据显示，3月份，昆明主城四区及呈贡新区共成交各类商品房4259套，成交面积33.42万平方米，成交金额24.72亿元，成交均价约7397元/平方米。同、环比情况看，成交量均有下滑，房价却现大幅攀升，环比涨幅为16.25%，同比涨23.99%。

　　对此，业内人士表示，昆明楼市供需关系不平衡，房价坚挺的支撑力仍比较大，未来房价保持稳定的可能性比较大。

　　也有观点分析，昆明楼市成交量下滑不可避免，房价的下降也很快就能看到。顾刚就预测，如果政策叠加效果持续显现，昆明房价可能出现10%以内的下滑。以7397元/平方米的房价水平计算，下滑10%，也就是6657.3元/平方米。

　　房交会很大程度上承担的就是市场风向标的作用，是市场动态的缩影。昆明房价以及成交量的走势，是否会在即将开幕的春季房地产交易会上有所变化？

　　佳达利房地产副总经理贺云飞分析，“房交会是一个展示平台，可以把产品的品质展现出来，但是要对房交会寄予较高的销售目标，这是不切实际的。”

　　某业内人士也表示，昆明楼市供应量有限，市场刚性需求又一直存在，目前市场也未出现楼盘降价、推出大幅优惠等情况，本次春交会上，开发商打“价格战”的可能性较小。本次春季房地产交易会促成昆明楼市成交量攀升、房价下滑转折点的可能性均不大。

　　本届春交会 本土、外来房企势不可挡

　　第七届云南地产文化节（昆明）春季房地产展览交易会（以下简称“春交会”）将在4月14日拉开帷幕。

　　昆明春交会见证了6年来昆明房地产市场的萌动、开拓和发展历程，成为政府检验调控成效、制定相关政策，房地产开发商展示实力和精彩的舞台，成为购房者和开发商沟通对接的平台。从去年50多家房地产企业、64个参展项目，增加到今年65家房地产企业、近百个项目进驻展场，创下新高。

　　展会规模和参展项目创新高

　　作为历年来规模最大的一次春季房交会，从往年4个馆的规模扩张到了5个馆。相关行业也被纳入其中，家装、建材、装饰、金融等相关行业应有尽有，让置业者在购房的同时享受“一站式”的便捷服务。

　　此外，从2010年的50多家地产企业、64个项目参展，到2011年已有来自昆明主城区、呈贡新城、安宁、石林、西双版纳、大理、曲靖、腾冲等65家房地产企业的近百个项目进驻展场来看，本届房交会也同样创下新高。

　　外来房企来势汹汹

　　昆明作为面向东南亚的“桥头堡”，越来越成为省外房地产企业青睐的对象，本次春季房交会的参展情况也凸显了这一特征。据了解，本届春交会目前已经有红星地产、海伦堡、保利地产(600048,股吧)、华侨城、世纪金源、正林地产等外来房企，携自身力作签约参展，项目业态也多种多样。

　　其中，保利宁湖峰境将推联排别墅；华侨城将推出阳宗海旅游地产项目云南华侨城，项目囊括了酒店、公园、体育场馆等多种业态；海伦堡的海伦国际集住宅、商铺、公寓、写字楼于一体……商业、住宅、写字楼、别墅、城市综合体以及其他物业形态一应俱全。外来房企在本次春季房交会上，可谓来势汹汹。

　　本土房企积极参展

　　相比外来房企大鳄，本土房地产企业也积极参展。从老牌实力地产企业到新兴成长性企业，无一示弱，充分发挥着东道主得天独厚的优势，争相展出自己的王牌之作。其中，本土知名地产企业：俊发地产、诺仕达集团、星耀集团、实力地产、城邑地产、佳达利地产等悉数到场，参展项目囊括了昆明市目前最具代表性和影响力的知名大盘。

　　实力地产占据了春季房交会室外展区绝佳位置；独特而极具潜力的堃驰地产拿下春季房交会最大展位；沉寂许久的长基地产再次参展，还有比邦地产、神舟天宇、艾亭地产、远建地产等；州市力量同样不示弱，有石林万城旅游文化投资有限公司、大理洱海金沙旅游度假置业有限公司、腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司、浩宇集团、曲靖雄业房地产开发有限公司等。今年春交会，将为消费者提供一道丰盛的房产大宴。

　　记者 刘欢 李宛瞳