日资避难 吸收港楼

　　【香港商报讯】记者林启健、黄兆琦、陈薇报道:上月日本发生9级大地震和海啸,并引发福岛核灾难,导致不少日资及驻扎当地跨国企业计划暂时迁移其它地方,香港是其中一个「避难中心」。本港入境处更加快批核工作签证,两周内处理了270宗申请来港签证个案,这批「飞来蜢」将会在本港物色写字楼、住宅,看来对本港地产市场有一定刺激作用。据悉,部分发展商拟出租旗下写字楼楼面予这些新租客。

　　不过,综合地产界人士、本港学者分析所得,即使这批「飞来蜢」来港,对楼市只会起短期作用,相信甲级商厦和中上价住宅租务会较受惠。有日本学者更指,外国企业永久迁离日本而到香港的可能性未必很高。

　　分析指港楼市与日灾无关

　　中大管理学系教授牧野成史分析认为,短期肯定会有不少在日外国企业计划或已经将外国员工暂时安置到香港或邻近地区工作,长远发展要视乎日本当局控制核辐射的能力,以及东京所受的辐射威胁程度而定。

　　牧野成史并强调,现时本港楼市与日本灾情并无直接关系,没有任何迹象显示,部分外国企业人员短期迁到香港暂避,会推高本港住宅租金和售价。

　　他认为,事件暂时未明朗,难以妄下判断,不过,假如再过一段时间日本当局依然无力控制情况,外国企业势必选择将区域总部迁离东京,包括考虑日本其它城市,以及香港等邻近城市。家属尤其是员工子女的安全,是企业最主要的考虑因素之一。

　　另一方面,他强调,企业总公司所在国的旅游警示,亦是企业是否迁出日本的重要因素,公司将以此为依据来保障员工及其家人的健康。例如美国国务院于3月17日警告国民不要前往日本任何一处,并强烈建议在日本任何一处的国民立即离开日本。到3月30日美国国务院已将警示限制在东京、福岛和附近直接受影响地区。此外,英国与澳洲也发出较严厉的警示,惟英国政府于4月7日将警示降级,只警告国民避免因非必要因素到日本。他预期其它国家会陆续降低警示级别,到时外国企业永久迁离日本而到香港的可能性将大大降低。

　　公司自日转港未成趋势

　　此外,近年中国与印度经济高速发展,牧野成史认为,跨国或外国企业可能不再认为在东京设立区域总部对业务有任何优势,香港与新加坡可能是更佳选择,因此,企业正好趁今次核威胁危机,将整个区域总部搬往香港等城市。替代性较高的金融、保险、贸易等,将是主要逃亡行业,这些行业对地域的倚赖性较低。

　　虽然早前有报道指不少在日资企业已暂时来港,但香港大学房地产及建设系教授邹广荣指,目前未见到日资或跨国公司转移至本港的趋势,因为搬迁办公室是重大决定,需要从长计议,故现阶段可能只是探路而已。同时,除了香港外,还有其它地方可供选择。

　　不过,若果这些公司有意搬来香港,需要考虑的地方不少。邹广荣说,香港是国际金融中心,其法制在亚洲最优秀,而且司法独立,但住宅和写字楼价格较贵,加上空气质素差,是较大的缺点。

　　邹广荣说,这些公司通常会租用甲级写字楼,因为较易撤离。同时,公司亦会租用中上价住宅作为员工宿舍,为他们提供住宿津贴,因此他相信租赁市场会较受惠。

　　本地因素乃影响楼市主因

　　最近入境处加快审批吸纳离日专才,高力国际住宅买卖部董事潘伟基预料,来港日本专才暂难对港楼市起刺激作用,但利好租务市场,他说:「来港的日本专才人数不多,且大多选择先租楼住,待熟习香港生活后,才决定是否买楼,所以无助短期成交,但利好租务。」他认为,本地因素才是影响楼市的主因:「未来一年至一年多,本港缺乏供应,以及仍处于低息期,加上资金仍留在香港,预料楼市仍将横行或上升最多5%。」他又预料,未来12个月内将加息,到时楼市没有上升空间,甚至会出现下调。

　　香港置业行政总裁李志成亦认为,来港日本专才暂难对港楼市起刺激作用,他说:「近期多了日本富裕人士来港『暂避』,他们大多选择先租楼住,静观日本灾情后,再作打算,故带旺租务市场,但对买卖市场未有太大影响。」