义乌“11号街坊”被疑定向转让

　　本报记者 邱桂奇 兰亚红

　　上海、北京报道

　　国内某集团公司最近在竞标浙江省义乌市中心区11号街坊建设用地时遇到了一件蹊跷事，当该公司按照“义乌市中心区11号街坊地块出让公告”精神和出让须知，准备好相关资料报送到义乌市文化基础设施建设指挥部时，却被告知报送的资料不符合出让须知，不予报名。

　　“在报名环节就被踢出局的情况我们还是第一次遇见，而且他们给出的理由很牵强，也不听我们解释。”该集团相关人员说。

　　记者在义乌市国土资源局官方网站上看到，义乌市国土资源局于2011年3月2日登出了“义乌市中心区11号街坊地块出让公告”。

　　该公告设置的竞买人条件为：一、注册资本在4.5亿（含4.5亿）元人民币以上（截止到2011年3月2日止）或净资产在15亿（含15亿）元人民币以上（截至2010年12月31日止）的中华人民共和国境内法人企业。二、法律、法规、规章另有规定，或在本市尚有无故拖欠国有建设用地使用权招拍挂出让金、违约金等违约行为和无故拖欠财政资金、税费被列入黑名单的，不得参加本次竞买活动。

　　“原则上只要满足这两个条件的企业都有资格竞买，人为地设置其他条件把报名人排除在外实际上是一种不正当竞争行为。”一位不愿具名的律师告诉记者。

　　义乌“11号街坊”之争

　　“针对义乌市11号街坊地块的争夺还是蛮激烈的，为此，2011年3月29日晚上7时，义乌市文化基础设施建设指挥部牵头、相关部门参加的资格审查工作小组在义乌市政府进行集体会审。”一知情人士告诉记者。

　　记者在获取的“义乌市文化建设指挥部"关于中心区11号街坊（文化综合体）项目资格审查情况的汇报"”文件上看到，截止3月28日上午11：30，共有6家企业报名。

　　据该文件所述，有两家公司提交的资料上，在引进“IMAX”现代化先进电影技术方面均只提供了与佛山市星星文化传播公司的合作意向书，而未与加拿大IMAX公司上海代表处签署合作协议或意向书；引进国内外知名幼儿教育机构时也均仅为珠海市大地教育咨询服务有限公司；委托国际知名设计机构或国内综合甲级以上设计资质的也仅为中国建筑上海设计研究院有限公司、同济大学建筑研究院有限公司（两家为行业甲级资质），会审意见认为这三方面不符合出让须知要求。

　　“这样的理由是站不住脚的，但他们不听解释。”上述集团相关人员无奈地说。一位律师分析认为，首先，IMAX是一种技术，不管与谁签订协议，最终只要将IMAX这种技术呈现在这个项目当中就可以了，主管部门不应该人为地规定必须与谁签约才符合条件；其次，11号街坊是一个文化综合体项目，在这样一个项目中，IMAX技术并不是惟一的技术，也不应该成为竞买人资格的限制条件。

　　“同样，在出让须知中，并没有规定引进国内外知名幼儿教育机构的标准是什么；更为牵强的是所谓委托国际知名设计机构或国内综合甲级以上设计资质，实际上，在建筑领域是没有综合甲级一说，最高只有甲级资质。”该律师说。

　　同时，律师表示，“根据《中华人民共和国国土资源部令第39号》第11条规定，该地块出让也明显存在违规。”第11条规定：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。最终，此次影响企业公平竞争的土地出让，其合法性受到很多质疑。

　　而根据资格审查小组的认定，符合其制订的报名条件的企业有4家。后据知情人士透露，在这所谓4家符合条件的企业当中，有一家企业最后也因为种种原因退出竞买，但具体为何，该企业、义乌市文化基础建设指挥部和义乌市国土资源局均未就此事对记者做出回应。该知情人士说，“不出意外的话，该地块最终将由浙江高瑞投资有限公司拍得，这有定向转让的嫌疑。”

　　土地出让“潜规则”

　　不只义乌，北京、广州、南京、深圳、上海等大城市以及部分三四线城市，土地招拍挂亦频传内定。近日，“河南辉县国土局副局长大闹土地竞拍会”的网贴，被众多网友在微博中转载。本报记者为此致电河南辉县市国土资源局，一李姓局长否认了上述说法。

　　业内人士认为，不论此事真假，都暴露出地方城市土地招拍挂中存在的潜规则。地块在招拍挂出让前就已圈定买家，在业界早已是公开的秘密。国土资源部当前进行的土地招拍挂改革新规则的研究，不应该只从防止高价地的角度出发，对交易方式进行完善，还应该从规范招拍挂操作流程和内容上，进行约束。

　　“主要就是通过各种手段屏蔽其他公司参与竞买。”国内一家大型房企投资拓展部的负责人表示，地方政府在土地出让时，基于各种原因，如果想把地块出让给内定的买家，最明显的就是在挂牌条件中设置一些限定条款，以提高报名门槛，将一部分企业拦在门外。

　　“还有一些报名的企业，地方政府官员会私下出面劝退。”上述人士介绍，劝退的说辞有很多。对于大企业，政府也有可能会承诺，帮企业找到另一块适合的地块。

　　“实际上就是给企业压力。开发商要去地方拿地，所有的审批都在地方政府相关部门手里。如果把政府惹急了，拿了地也很难操作下去。”上述人士表示，“中国的开发商都要跟地方政府搞好关系，谁也不会为了拿地得罪政府。”

　　那么为了内定地块公开出让时不出现意外，地方政府为什么不采取更为保险的招标方式？“招标容易被人怀疑，程序也复杂，太显眼。”上述人士介绍，内定地块通常会采取挂牌的方式出让。如果在竞买报名环节不能劝退企业，地方政府为了保证地块能够被内定企业拿到，会“各有各招”。有的如上述河南辉县官员被传进行极端的现场施压；也有不论地价被推至多高，内定的企业都加价，拿到地后，地方政府再把高出之前内定的土地出让金返还给企业的情况。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，政府为了控制地价，在土地招拍挂的交易方式上进行了诸如“限地价、竞公租房面积”等创新。但实际上，“控制地价只要加大土地的供应，地价自然会降下来，没有必要在交易方式上下功夫。不透明的交易方式，只会滋生腐败。”