广州开发商集体表态顺势而为 急寻战略转变

　　截止3月31日，全国651个城市中已有608个城市按国务院要求公布了今年新建住房价格控制目标。在调控目标仍以稳定价格为主的情况下，购房者有所松动，开始入市，而本周广州全市成交量也表现为低位回升。

　　据中地行对广州十区二市房地产数据的监测统计，广州十区二市3月28日-4月3日成交均价为11550.87元/平方米，环比上周微降1.96%，其中中心六区成交均价为22365.63元/平方米，环比上升9.75%。从价格走势上来看，目前广州楼市均价仍较平稳，中心城区的房地产价格相对坚挺。

　　调控给广州楼市带来了什么变化？

　　截至发稿时止，已公布3月份业绩的广州房企有万科、富力、碧桂园、雅居乐，其中富力、碧桂园、雅居乐的销售业绩都呈下滑态势。

　　合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司副总裁谢宇晗表示，目前的调控政策是国家经济转型期的阶段性的措施，房地产市场长线依然向好。“销售节奏被打乱了，房企应该把握每一次的销售良机。”谢称，现在正是首次置业买家的入市好时机。

　　4月7日，由广东省房协组织的、一年一度的广州地区十大品牌房企新闻发布会上，万科（000002.SZ）、恒大（3333.HK）、富力(2777.HK)、碧桂园（2007.HK）等10多家品牌房企集体表态，要接受调控将成为房地产市场发展的常态，以积极心态顺势而变。然而，这些房企的领军代表们言语中并未透露要调整价格的意思，而是告诉市场进入五一之后将会有大量新货推出，各家房企并没有调低全年销售目标的打算。

　　调控压力仍存

　　4月5日晚，央行再次决定加息，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这次加息，相对于前3次加息而言，这次加息对不同档次存贷款利率的上调幅度相对均衡，尤其是贷款利率的上调是短多长少。世联研究认为，在双率调整过程中，准备金率的调整空间越来越小，而利率的调整将显得更重要。

　　2011年4月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》。从其数据显示，主要房地产企业业绩仍然保持大幅度增长，其中万科以320亿的销售业绩位居首位，2010年为145亿元，增幅高达121%。恒大地产销售业绩为201亿元，较去年同期增长135%。其他各主要开发商业绩也表现出良好的增长态势，而且销售业绩过100亿元的企业不断增多达到6个，而去年只有1个。

　　自从去年以来，房地产市场相关的调控政策基本上是接二连三，屡调不止。可就是在这么严厉和严密的调控政策下，主要房地产企业的业绩仍然保持高速增长的态势，政策在主要房地产企业身上的效应基本是未曾显现。或许当前楼市调控次数太多了，主要房地产企业面对调控更坦然了，应对策略也更成熟和有效了。政策调控下，主要房地产企业开始把战略目标向二、三线城市扩展；同时不少专注住宅开发的名企也开始转向政策影响较小商业地产。当前主要房地产企业良好业绩的取得正是与这些经营战略运营得当有关。

　　世联研究认为，在楼市不断调控下，主要开发商企业还能取得如此靓丽的业绩，这或许会使国家调控房价的目标任务更加艰巨。

　　首先，一般来说，企业要施行大范围降价策略的前提是，企业资金链吃紧，经营困难。而如今企业业绩不断增长，经营状况丝毫未见不良现象，试想，在企业业绩不断增长、经营大好的情况下，企业哪来降价的冲动？

　　其次，企业业绩不断增长，使企业更加有信心面对当前调控。正如当前购房者的预期一样，房价是越调越涨。而如今，企业在调控重压之下，企业业绩也表现出越调越高的现象。试想，企业业绩保持增长，企业信心丝毫未减的情况下，企业哪来降价冲动？

　　再次，很多企业开始将战略目前转向二、三线城市，而那些城市中，很多城市房地产市场刚兴起，房价调控目标压力不大，当地政府缺乏调控楼市的动力。

　　最后，很多企业转向政策影响较小的商业地产，以减少住宅项目带来的运营压力，规避调控。

　　房企战略明显转变 五一现推货小高峰

　　可以说，调控再一次将开发商和消费者推到了角力前台。富力地产副总裁朱荣斌甚至坦言：消费者不要单相思寄望于房价大跌，再一次错过投资良机。

　　各家房企并没有调低全年销售目标的打算。例如恒大地产，依然保持全年70亿的销售目标，其董事局副主席李钢透露，第一季度我们已经在重庆、海南、广东、沈阳、天津、包头等11个二三线城市新开盘恒大绿洲、恒大名都、恒大华府、恒大雅苑、恒大江湾等系列项目，此外我们还计划在今年全新再推出45个新盘，今年已经新进入的城市又增加了35个，并将于五一黄金时间，推出广州市的还有中山、清远、增城大量新货。

　　不约而同的是，其他几家开发商均有大量新货入市，例如合生创展（0754.HK）将加速在广州市区、南海、中山、增城和花都等区域的扩张，启动4个全新的项目。一个是位于地铁上盖的物业，位于花都度假区一个项目，另外在中山市也启动两个项目，同时在珠江地铁、华南新城、中山地铁也将推出全新的组团，产品涵盖别墅、豪宅和投资公寓。

　　而富力地产明确表示，销售已经作出调整，要在调控的大环境下，推出不受调控影响的产品，保证我们的销售能够正常进行，包括近期内推出珠江新城马场的富力公馆的南塔，以及盈尊广场25000平方米的B座，分布于盈尊广场、富力儿童世界等货值2、30亿元的商铺，与此同时，针对首次置业推出的产品富力金港城最近两个月又加快了后期的发展。

　　此轮调控的确令广州几家主流开发商积极应对，发生了显著的战略转变：

　　首先，在户型结构方面，以万科为代表，该公司副总经理陈蔚文透露，万科今年在广州有98万平方米的销售面积，其中71%是刚需中首次改善性买家青睐的125平方米以下的户型，29%则为90平方米以下的首次置业买家青睐之户型。以中小户型、中低总价为主，陈蔚文表示，近期整体来看，销售量有明显下降，但新货会陆续推出，“万科广州今年已销售74亿，万科府前一号也即将入市”。

　　也有开发商主推大户性的产品，例如广州颐和集团有限公司副总裁赵永爽直指，限购之下，消费者应该选择大户型。

　　其次，开发商们开始关注并介入保障房建设。尽管此前万科郁亮曾经公开表示万科还未发现保障房赢利模式，但合生创展广州公司总经理邱文透露，有该公司在广州也有若干个保障房项目即将跟政府携手合作，此前跟政府早期在番禺已经进入了保障房建设，已经列入政府13万套的计划里面，并且番禺的保障房项目即将面市。

　　而广东省住房和城乡建设厅副厅长陈英松认为开发商不能怀疑和低估国家调控房地产市场的决心和能力，更不能失去对行业未来发展的信心，进一步强化社会责任，。要调整产品结构，积极应对市场的变化。陈英松更对广州各大开发商表示要改变战略思维，他指出国家在土地政策，税收政策，贴息贷款等等方面均给开发商提供了便利，在土地供应方面也进行多渠道的供应，目前正研究的是农民的集体用地可以拿来建保障性住房，机关、企事业单位的用地也可以建设保障性住房，工业园区、开发区的工地用地在不改变用地性质情况下，也可以用于保障性住房的建设，尤其是公租房是我们实施只租不售的政策，所以通过多种形式，多种渠道来盘活土地，多种渠道来筹措资金，大力的推进保障性安居工程的建设，同时在一些三旧改造项目，房地产开发项目也要求要配备一定的比例建设保障性住房，去年12月6号以省政府名义颁发的公共租赁实施意见里面也很多优惠的政策和措施，来鼓励社会力量参与保障性住房的建设。

　　陈英松还透露，4月8日省政府要专门召开一个全省保障性安居工程的工作会议，省长将与21个地级以上市签定目标责任书，同时有些更细的，更具有操作性的措施在明天省长讲话里面也会有所涉及。

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