保障性住房建设：快速推进的衡阳样本

　　本报记者 陈淦璋

　　衡阳市区，珠晖区东山村廉租房项目，1600余套；雁峰区白沙廉租房项目，2400余套；白沙洲公租房项目，880余套；祁东县惠民小区廉租房项目，约1000套……4月初，记者跟随省政府住房保障工作调研组在衡阳实地了解，目睹这些“数字”已经化为一栋栋拔地而起的建筑“实物”，有的还实现了对保障户“交钥匙”。

　　衡阳市向省政府调研组汇报的数字是：全市自2009年以来已开工建设廉租住房2.45万套，120万平方米，其中市本级 1.43万套，70万平方米。截至去年底，全市已建成12804套，62.7万平方米，交付使用8792套。省住房和城乡建设厅厅长高克勤说，该市的住房保障工作形成了自己的特色，同时，整体进度走在全省前列。

　　那么，衡阳的做法有哪些特点？记者边走边看，对此进行了深入了解。

　　资金从何来：财政配套 探索投融资机制 推行共有产权

　　廉租住房作为保障性住房的重要内容，在政策制度上要求各级政府主导，不仅用地实行行政划拨方式供应，建设资金也由各级政府落实。有媒体称，目前中西部地区廉租住房建设成本多在1500元/平方米以上，地方财政的资金压力普遍较大。

　　对此，衡阳市房产局局长谢选清对记者说，以珠晖区东山村廉租房项目为例，除去土地出让金和税费等成本，项目的建筑安装成本超过1300元/平方米。其中，中央和省补助资金有400元/平方米，需要衡阳市市级配套的资金需要900至1000元/平方米。“也就是说，以市本级两年建设1.43万套、70万平方米廉租住房的投资需求来看，市本级配套资金需7亿元以上。”

　　破解资金难题，衡阳市先从财政上给予了充分保障，近两年市本级共落实建设资金2.6亿元。衡阳市市长张自银介绍说：“市财政每年从住房公积金增值收益中安排3000万元，国土出让净收益安排5000万元用于廉租住房建设。我市去年还向省申报了2亿元政府债券额度，其中拿出1亿元用于廉租住房建设。”

　　单纯的财政投入还不能保证建设资金的需要。一个大背景是，我省地方政府财力有限，基本属于“吃饭财政”。哪些渠道还能提供建设资金？

　　衡阳市的做法是：积极探索投融资建设机制，以该市城建投房产公司为融资平台，以廉租住房项目土地和政府配套资金作为资本金，向省农行融资贷款1.4亿元，向国家开发银行融资贷款3亿元。 “去年国家启动对地方政府融资平台的清理，但保障性住房融资平台不在清理之列，我们很好地利用了这一政策机遇。”衡阳市房产局住房保障科科长杨武告诉记者，他同时也是衡阳市城建投房产公司副总经理。而来自省直有关部门的最新消息是，我省正筹划设立省保障性安居工程和小城镇建设融资平台，积极引导银行等金融机构加大对保障性安居工程建设的支持力度。

　　此外，衡阳市在全省率先推行“共有产权”模式，目前已回收资金6000万元，预计可回收资金8000万元。去年8月，该市市本级首批拿出1600套廉租住房按均价1000元/平方米由低收入家庭自愿出资共建，首期可分别购买50%、70%、100%产权，在一定年限内出资达到全部建设成本时可取得全部产权。这种做法得到了积极响应，申请出资家庭十分踊跃。

　　具体怎么建： 政府主导 部门协调 公司化运作

　　保障性住房体系建设是一项系统工程，不仅涉及到建设、发改委、国土、财政、税务、民政、社保、工商、银行等众多部门，还涉及到多部门之间的协调，以及多项配套政策的落实。全国各地的实践表示，凡是保障性住房工作做得好的地区，大多都组建了保障性住房的职能管理机构。

　　衡阳市的做法是，党政主要领导亲自抓、负总责，尽早安排任务，部署土地报批、规划设计、资金筹集等前期工作，保障性住房建设实行“政府主导，部门协调，公司化运作”模式，即：房产部门负责组织协调，县市区政府负责建设，城建投等投资公司负责开发，各职能部门负责服务。

　　多股力量拧成一股绳，进度自然大大加快。一个典型的例子是，该市仅用6天时间就完成了白沙廉租房项目的征地工作，一年多时间就完成该项目一期工程1200多套的建设任务。高克勤认为，“政府主导，部门协调，公司化运作”模式开全省先河，而城建投等投资公司为主体的“公司化运作”，则有效解决了融资难、进展慢的问题。

　　据了解，2009年，衡阳市在市城建投公司下面成立房地产开发公司，承担市本级保障性住房建设的主要任务，并把它作为政府融资平台向金融机构申请保障性住房建设融资贷款。近两年，城建投房产公司建设廉租住房达9400多套，47万平方米，占到市本级建设任务的66%。

　　建设方面，采取的是“公司建设、政府回购”的模式。由城建投房产公司把廉租住房、经济适用房、公共租赁房、城市棚户区改造、政府重点工程拆迁安置与商品房开发结合起来，形成“5+1”的房地产综合开发格局，委托房产开发公司按照政府确定的计划开发建设，建成后由政府回购。如东山村廉租房，即委托衡阳市某房地产公司建设。省住建厅住房保障处负责人告诉记者，这种模式解决了由市级房产局“大包大揽”带来的弊端，毕竟房产局没有太多的人力、物力来专门“盯”建设。

　　融资方面，杨武介绍说，为消除银行对贷款风险的顾虑，城建投房产公司一是将市财政对该公司签订的“保障性住房项目回购协议”质押给银行，二是将公司存量资产及政府注入的土地资产评估后抵押给银行，给银行贷款上了“双保险”。同时，城建投房产公司偿还银行贷款的本息资金，主要来源于财政的回购资金。

　　此外，衡阳市在坚持政府主导投资建设的方式下，还积极鼓励企业和社会参与保障性住房建设。该市对工业园区和企业自建的廉租住房，给予享受中央投资补助的政策激励。近两年该市白沙、松木工业园已自建廉租住房1500套，公租房1288套。而结合企业改制建设廉租房、结合市区危旧房改造廉租房等，该市又建设了廉租房2000多套。