房价调控目标有点“虚” 昆明楼市有点“疲”

　　近日，各地出台的年度房价控制目标成为市场关注的焦点。就在“控涨令”可能变成“催涨令”、楼市调控可能加强等猜测大行其道之时，早已公布房价调控目标的昆明楼市已现疲态：面对高房价和较高的购房门槛，部分购房者陷入观望；开发商谨慎延迟新盘推售时间，更有甚者已经在悄然转让土地；一手、二手市场成交量均现下滑……楼市博弈继续，更多调整或出现。

　　被指“流于形式” 10%房价控制目标已被要求“酌情调整”

　　3月31日是国务院要求各城市公布年度房价调控目标的最后一天。据记者梳理，已有北京、上海、广州、深圳、厦门、宁波、重庆、贵阳、太原、海口、西安、兰州、沈阳、郑州、昆明、济南、合肥和武汉等地出台房价控制目标。有消息称，全国600多个城市共有50多个城市公布目标，仍有近九成城市未定调控目标，“控涨”房价任务艰巨。

　　房价控制目标月底匆忙密集出台

　　多以GDP和参照当地收入增幅

　　1月28日新“国八条”公布，提出“各城市政府必须制订2011年新建住房价格控制目标”的要求。但在之后的近两个月时间里，只有少数几个二、三线城市陆续公布。直至3月的最后几天，多个城市的房价调控目标才密集匆忙出台。

　　从大多数城市公布的房价控制目标看，大多数设定的调控目标都是与各城市GDP增长或人均可支配收入增幅挂钩，且绝大多数涨幅定在10%-15%左右。在已出台调控目标的城市中，北京是目前惟一提出房价要“稳中有降”的城市。对于各大城市的反应，住建部已于日前发出通知，要求各地听取民意，对已公布的房价目标“酌情调整”。

　　分析指出调控目标流于形式

　　收入增幅与房价涨幅概念不同

　　业内人士分析，中央有调控要求，但各个城市的发展情况不一样，所以中央在房价控制目标上没有限定死，而是让各个城市自己定，这样的方式更灵活，可也同样给地方留了较大空间，很可能让调控目标流于形式，无法落地。

　　市场上已经有不少言论指出“将各地房价控制目标与GDP、人均可支配收入增长速度挂钩很荒唐”。

　　经济学家马光远就分析，居民收入增长水平与房价涨幅水平是两个不同概念，房价增长所带来的购房压力，用居民收入增长同等水平难以填平。以上海为例，根据2010年的统计数据，城镇居民的人均可支配收入为32000元左右，增长10%只增长了3200元，而上海2010年平均每套房的价格为260万元，增长10%意味着增长了26万元，而这26万元，相当于一个居民8年不吃不喝的收入。

　　也有业内人士表示，中央已经要求各地“酌情调整”已公布的房价目标，这意味着中央已经为后续调控预留了空间。北京的做法下一步可能被各地效仿。

　　云南反应

　　据了解，临近月底，继昆明之后，云南省内的玉溪、临沧、保山、普洱市等4地也相继公布调控目标，仍多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照，而提出降房价的目前还没有，仅有楚雄州明确，2011年全市新建住房价格涨幅控制在15%以下(低于2010年涨幅)。截至大限最后一天，云南省内共有5城公布房价调控目标。

　　本土调查

　　成交数据“量跌价挺” 市场面调整多

　　中央及本土调控政策的累积效果之下，昆明楼市“量跌价挺”的格局已经形成。据记者调查了解，除了成交数据的变化，昆明楼市多方力量的博弈以及行业的调整格局也比较明显，比如，部分购房者转入观望，新盘推迟面市时间，开发商转让土地的苗头已经出现。

　　楼盘到访量普遍下降

　　政策调控对市场信心的影响尤为明显，最直接的表现就是楼盘到访量的普遍下滑。“现在的到访量基本在6、7批，周末多一些，在10批左右，以前的到访量肯定多过这些。”位于一环内的某在售楼盘置业顾问介绍，调控门槛基本将投资型需求排挤出去了。

　　不在“昆十条”限购细则之列的安宁等昆明主城周边区域也同样感受到了政策的“寒意”。据安宁某楼盘王姓置业顾问介绍，项目购房群体以昆明客户居多，但由于担心贷款受限以及利率上调增加的还款压力，昆明客户购房谨慎了很多，以前第一次带客户就有交定金的情况，现在则需要等客户多方面的考虑之后，才会有成交。

　　到访量的减少也很明显。该王姓置业顾问告诉记者，以前他一个人每天接待的客户基本在5、6组，甚至有时会忙到吃不上饭，现在基本是1、2组，多的时候3、4组。“当然，这与我们项目已进入尾盘销售以及售楼部刚搬迁也有一定关系，不全受政策影响。”

　　分析：昆明楼市对政策反应不再慢半拍

　　麦哲森地产机构云南公司总经理牛永旺分析，“很明显，市场已经有些冷清了。房价已经很高，再加上限购提高了购房门槛，不少购房者进入了观望状态，对开发商的影响则是往后压盘，推迟新盘的发售时间。”

　　“昆明楼市的反应已经快很多了，不是以前的慢半拍了，已经是半开放、开放的市场。”昆明中原地产策略中心总监林岚表示，此番昆明市场对全国市场环境的跟进迅速，相比以前，3月份新盘开盘成交率有所下滑，在售楼盘的到访量、销售率也大不如前。

　　数据显示，3月份昆明楼市成交数据同、环比有明显下滑。(详细数据见7版月度数据报道)

　　调控加速昆明楼市行业调整

　　焦躁的市场环境下，昆明楼市行业调整也正在加速。“有实力的开发商，抗风险的能力较强，中小型公司就不一定了，目前"并购"已经有苗头，未来房地产企业间类似的兼并情况仍可能增多。”一位本土地产界人士透露。

　　一些销售代理公司负责人也告诉记者，因为对后市预判不乐观，以及难以承担补交土地款等压力，一些尚未进入等待预售证阶段的地块，已经在着手将土地进行转让。土地转让类型中也以今年受冷遇的住宅用地为主。这种情况在一些新开发商中最为明显。

　　“这说明限购限贷政策已经对昆明楼市产生了影响。”但林岚对调控效果持谨慎态度。她分析，调控效果显现需要一段时间，影响有多大，目前还不好评价。

　　“就看政策会不会转向了，否则市场博弈的时间会更长。”某业内人士表示。

　　面对楼市的僵持态势，不少购房者也希望能有所变化。“成交量是下来了，但高房价还在那里，该不该买房还是纠结。”市民刘女士表示。

　　业内分析

　　低于10%-12%涨幅昆明房价调控压力大

　　昆明是较早公布房价调控目标的城市之一。2月26日出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》要求，确保2011年昆明市新建商品住房年度价格涨幅低于市年度GDP和人均可支配收入增长水平，将房价控制在合理水平范围内。根据今年昆明地区生产总值增长12%以上，城镇居民人均可支配收入实际增长10%以上，农民人均纯收入实际增长10%以上的指标建议，今年昆明新建商品住房价格涨幅将低于10%-12%。

　　昆明调控压力较大，但想大涨几率为零

　　周大研(云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任)

　　“昆明的这一做法在全国还是比较靠前和突出的。”对昆明房价控制目标的公布时间，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研教授持肯定态度。他分析，2010年昆明包括商业和住宅在内的房价比2009年上升了超过22%的幅度，今年10%-12%的房价涨幅对昆明来说，调控的压力仍比较大。但他也表示，既然中央已经要求各地拿出房价控制目标，房价继续上涨的可能性就极低，可以说获得较大涨幅的几率几乎为零。

　　据了解，昆明相关部门已经在控制房价上采取了一些积极措施。比如，“一房一价”等上报要求。

　　“本轮调控给予市场的信心没有以前强，一直到现在，很多人感觉调控效果没有达到理想中的状态。”某业内人士表示。

　　昆明房价有下降的可能

　　牛永旺(麦哲森地产机构云南公司总经理)

　　在麦哲森地产机构云南公司总经理牛永旺看来，昆明房价有下降的可能。他表示，去年昆明房价上升到历史高位，这种快速上涨的态势，主要不是由住宅品质提升带来的，更多的是由供应量减少导致的房价大幅上涨，昆明高房价的支撑力有点“虚”。“并且，据说二手市场的房价已经出现松动了。”

　　牛永旺建议，要将房价控制住，相关部门仍需要启动一些实质性举措。