楼市“拐点”考验房企“软硬实力”

　　随着公司年报陆续上市，总体上主流房企2010年的业绩平均增幅都在三成以上。随着地产调控政策和紧缩货币政策的叠加效应持续深入，预计2011年上半年楼市成交量会大幅下滑

　　连日来，公司纷纷发布年报，万科、保利、金地、远洋等主流房地产企业的财务数据看，由于2010年前三季度楼市销售依然火爆，且2010年的营业额有相当部分来自2009年的协议销售，总体上主流房企2010年的业绩平均增幅都在三成以上。

　　日前，远洋地产公布了其2010年经审计的全年业绩。截至2010年12月31日，远洋地产2010年营业额较去年同期大升55%，达人民币137.2亿元；股东应占溢利同比大幅上升54%，达人民币24.4亿元；2010年协议销售额再创新高，达人民币216亿元，同比猛升51%，超过全年销售目标20%。可谓实现了销售额和净利润的双飙升。

　　但是，随着地产调控政策和紧缩货币政策的叠加效应持续深入，预计2011年上半年楼市成交量会大幅下滑。2011年起，房地产企业面临的严峻考验才真正开始。显然，面对地产市场可能遭遇的重新“洗牌”，土地储备数量、资金规模、区域市场和商业地产等潜在业务增长点的战略布局，以及企业管理水平等“软”、“硬”实力，将成为房企能否赢得市场竞争的关键。

　　土地资金硬实力助房企应对市场压力

　　自2011年初“新国八条”出台后，再遇两会加温，目前全国共有30多个城市公布限购细则。面对市场短期的低迷和中长期的震荡调整，那些资金链紧张，土地储备规模有限的中小房企或将面临更大的经营压力，而实力雄厚的主流地产开发商将显现出更强的竞争优势。

　　年报数据显示，万科2010年新进入昆明、贵阳、清远等12个城市；保利全年新进福州、厦门、珠海、等12个城市，完成45个项目拓展，新增土地储备权益容积率面积1441万平方米；截至2010年12月31日，远洋地产已进入16个经济高速发展的城市，且在大连、天津、沈阳、中山等地的旗舰项目销售额均位列前三。

　　远洋地产发布的2010年报显示了其在土地储备资源、资金流等方面雄厚的硬实力。

　　截至2010年12月31日，远洋土地储备总建筑面积约为2061万平方米，按权益计算面积约为1859万平方米，土储规模足够应对未来6-8年的开发需求。

　　截至2010年12月31日，远洋手头现金约有人民币150亿元，且已为2011及2012年锁定收入人民币204亿元，为远洋的运营资金提供了充裕的保障。

　　保利地产(600048,股吧)在其最新年报中表示，2011年的房地产市场受调控影响出现波动是一种正常现象，公司已为此做好了充分准备。

　　由于调控政策对一线城市的影响较大，二三线市场将在2011年引发地产企业更加激烈的争夺。而有实力的房企已经提前开始了区域市场的布局，为其在2011年进一步发力奠定坚实基础。一线房企年报数据显示，2010年万科新进入昆明、贵阳、

　　清远等12个城市；保利全年新进福州、厦门、珠海、等12个城市，完成45个项目拓展，新增土地储备权益容积率面积1441万平方米；截至2010年12月31日，远洋地产已进入16个经济高速发展的城市，且在大连、天津、沈阳、中山等地的旗舰项目销售额均位列前三。

　　专家分析指出，政府调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展。目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。对于拥有资金、品牌和产品优势的房地产企业，本轮调控既是挑战，也是机遇，有利于实力企业扩大竞争优势。

　　企业管理软实力或成房企决胜关键

　　如果说，从土地资源、资金储备，到新兴市场拓展等，代表了房企的硬实力，那么，地产开发企业的综合管理水平就是其不可或缺的软实力。在诸多一线房企纷纷打造起自己强劲的硬实力的情况下，软实力的强弱，可能将成为最终决胜市场的关键。

　　万科作为首家销售额超千亿的地产企业，近年来已开始着手对管理工具和组织架构进行更新，如装修部品的标准化集中采购，整合供应链优势资源，引入工程合作伙伴推动总承包管理模式等，以更强大的管理平台支撑业务的发展。

　　保利也表示，随着公司管理幅度的加大，管理链条的延伸，公司的管理难度和管控风险在增加。公司将以加强法人治理和内部控制为契机，加强制度建设，优化组织结构，规范管理，同时依托信息化系统提高管理的针对性、及时性，提升管理效率。

　　而远洋地产近年来发展势头强劲，其中一个重要的因素在于公司高度重视企业“内功”的修炼，从关注“客户”、“品质”到关注“产品”，连续几年启动管理主题年，推动企业内部的运营管理水平和企业文化随着公司的战略发展同步提升。

　　2011年，远洋启动“精细年”战略，目标是以精细化管理思想贯穿企业生命周期，实现企业内外资源的优化统一，打造集团系统管理精细化、项目运营管理精细化、资产运营管理精细化和服务体验管理精细化，全面提升远洋的管理水平。

　　远洋地产行政总裁李明表示，“远洋将在五大核心业务流程方面全面落实精细化管理，实现"设计重细节，工程重质量，销售重过程，物业重基础，客服重效果"，在每个细节上精益求精，为客户提供精致的产品与服务，创造完美的价值。”本报记者 董潇