房价宽松调控为“涨”撑腰

　　调控目标多现“涨”字

　　根据新“国八条”的规定，昨日是各地方政府公布2011年新建住房价格控制目标的最后期限。在最后一周时间里，各地的控制目标加速落地，而北上广深等一线城市也赶在最后期限前公布了控制目标，不过大多数城市的调控目标都离不开一个“涨”字，市场的看跌预期似乎又一次落空

　　【北上广深】

　　3月28日晚间，上海市人民政府办公厅发布公告称，为更好贯彻“国八条”，经上海市政府常务会议审议通过，上海市2011年度的新建住房价格控制目标为：2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。

　　根据此前上海市政府公布的2011年GDP增长目标，今年上海的房价涨幅应该控制在8%左右。而上海市统计局公布的数据显示，2010年上海新建商品房全市平均销售价格为14213元/平方米，按这一标准计算，2011年上海新建商品住宅平均销售价格应该控制在15350元/平方米左右。对此，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，与往年新建商品住宅的均价涨幅相比，目标年度同比涨幅的确已经得到明显抑制，但由于“新建住房”的表述涵盖了“商品住宅”和“保障性住房”，且要求“新建保障性住房面积高于商品住房面积”，保障性住房的稀释作用可能会令新建商品住宅价格涨幅控制的效果打折扣。

　　广州和深圳的调控目标基本与上海类似，即2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民或常住人口人均可支配收入增幅。

　　而此前出台了最严厉的地方版调控政策的北京，此次再度出台了最严格的房价控制目标。北京市住房和城乡建设委员会有关负责人表示，北京市新建普通住房价格控制目标是：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比“稳中有降”。

　　【其他城市】

　　虽然北上广深等一线城市如期出炉，但截至记者发稿时，仍有部分城市未公布控制目标。同时，大多数城市的控制目标是“与GDP和居民可支配收入增幅挂钩”，这也意味着这些城市今年的房价涨幅区间将达到10%—15%左右。

　　此外，还有一些城市的控制目标更为离谱，例如榆树规定，2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房价格增幅”，而该市当年新建住房价格的增幅高达50.5%。对于这样的房价控制目标，不少网友戏称“不知道这是控制目标，还是政府指导价”。

　　模糊调控显政府犹豫心态

　　业内人士表示，房价控制目标的宽松化、模糊化显示出地方政府在控制房价问题上的犹豫心态，因为在土地财政模式下，控制房价和地方政府的收入存在利益冲突，地方政府缺乏主动调控房价的动力。而这样的房价控制目标，会给供需双方带来房价可以上涨10%的预期，从而打破此前形成的房价维稳预期，将在一定程度上促使楼市成交回暖。

　　针对这一现象，住房和城乡建设部近日发出通知，要求各地在落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。

　　业内人士认为，经过近几年的快速增长，一、二线城市的房价已经很高，在这一基础上，继续参照GDP和居民可支配收入增幅，制定10%左右的涨幅区间显然不合理。上海易居房地产综合研究部部长杨红旭认为，如果居民无法承担目前的房价，即便房价增幅控制在GDP或人均可支配收入增幅以内，人们还是买不起房。

　　此外，根据新“国八条”的要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，但在实际操作过程中，“居民住房支付能力”这一指标却被各地方政府所忽略。对此，上海易居房地产研究院近日发布报告指出，衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比，建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺。

　　二三季度房价面临分化

　　目前最值得关注的是，此次多数地方政府制定了一个相对宽松的房价控制目标，这是否意味着未来的调控力度是否会如前几次调控那样出现松动。

　　【信贷】

　　汇丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌认为，房地产调控最重要的还是信贷政策，如果信贷政策能在未来一段时间内继续保持现有的调控力度，将对房地产调控起到明显作用。

　　上海中原地产研究部总监宋会雍也认为，目前购房者的结构大致是首次置业者约占3成多，改善性需求约为6成，而投资客基本上绝迹，对目前市场影响最大的还是首付比例提升到六成。

　　【限购】

　　除了信贷政策收紧之外，限购也是影响市场的一个重要因素。

　　根据广发证券(000776,股吧)近日上海房地产市场的调研报告，万科营销部人士认为，目前上海实际状况表现非常不好，房地产市场的成交取决于需求和购买力，由于政策的人为限制影响，正常的需求和购买力都受到压制，目前最大的困难就是开拓客源。

　　而金地营销部人士也表示，目前形势非常不乐观，1000万/套以上的房源客户群基本上都被限制了。

　　【降价】

　　不过，对于是否降价这个问题，业内的观点并不统一。

　　从近期市场来看，部分区域楼盘降价的确取得了一定成效。根据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，3月1日至27日期间，上海内环内、内中环、郊外环三区域新建商品住宅成交均价总体出现回落态势，其中郊外环区域新建商品住宅成交均价为1.1万元/平米，较2月份大幅回落了20.3%，内中环、郊外环的均价也分别下跌了9.8%、2.7%，而这些区域的成交量均有90%以上的增幅。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，3月份楼市的价跌量涨，说明了市场潜在购买力依旧存在，只是在等待适时的入市时机。

　　但也有开发商认为，降价并非是目前的第一选择。根据广发证券的调研，万科认为，短期来看，首先是使用促销手段，最后才是调整销售价格。在2008年的调控中，政策没有限制购房资格，需求量没有减少，只要降价就会有需求承接；而现在是把消费者的购房资格取消了，即便降价也不会有需求释放出来，万科以前储备的客户中，有50%买不了房。同时，从万科与客户的接触中，客户也没有很明显的谈价想法。

　　综合来看，业内人士认为，目前开发商的财务状况相对稳健，在二季度之前开发商将会继续选择观望和小范围降价以试探市场。不过，在2010年底开发商的开发资金来源中自筹资金占比已经接近37%，如果销售不好，回笼资金不足的情况继续持续，开发商的资金链将会逐步吃紧。同时，从开发商近期推盘的谨慎态度来看，开发商也缺乏应对限购等政策的有效策略。随着供应高峰期的到来，如果连续推盘无法取得效果的话，那么后续推盘就可能会加大降价幅度，预计到二季度末或者三季度初，降价形势会比较明朗。