房价目标须充分考虑购房者支付能力

　　与大多数城市未提“降”字，北京市政府近日公布的“稳中有降”房价控制目标格外显眼，被称为最“给力”的调控目标。

　　房价控制目标一定程度上反映出地方政府对楼市调控有多大决心，当下对房价控制目标的关注度远远超出了对市场走势的关注度。在此前全国近60个城市公布的目标中，只是限定了房价涨幅。除去房价“控制目标”被质疑成为“涨价目标”，多数城市把房价涨幅与年度GDP及居民可支配收入增长幅度相挂钩，对于“新国八条”提出的居民住房支付能力只字未提也被广泛质疑。

　　许多业界人士指出，房价控制目标不能忽略购房者的承受能力，还需充分考虑和衡量居民支付能力。楼市之所以需要调控，基于一个明显的事实，目前一些城市的房价已经处于高位，超出了购房者的收入水平和对应的购买力，而且已经将一部分刚性需求挤出市场之外。显然，即使房价涨幅与居民可支配收入增长同步，买不起房的仍然买不起房，楼市格局仍然没有变动。可见，调控目标应是将房价控制在与广大居民的自住需求和购买力相匹配的水平。

　　过去几年，楼市的繁荣很大程度上靠不断膨胀的投资性需求支撑，泡沫化趋势严重。但楼市的可持续发展最终要看有自住需求的老百姓买不买账，房价调控的合理水平应把具有刚性需求的购房者重新纳入市场。如果没有购买力的支撑，楼市难言理性健康发展。

　　针对各地出台的房价控制目标，近日住建部发出通知，要求各地确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，已经公布本地区年度的新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。

　　言下之意，就是要重新衡量购房者的支付承受能力。尽管目前各地都在“大干快上”保障性住房，即使能够满足和保障低收入人群的居住需求，也仍然存在一个不容忽视的问题：如果商品房市场里房价与购买力依然不对等，这一矛盾不通过调控解决，住房双轨制形成后，仍会有买不起房的商品房需求者被持续挤出市场，夹心层会不断出现并向保障房需求转移，增加保障房建设的资金和土地供应压力。

　　正如北京市政府提出，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提升。各地均提出了保障房建设计划，立下了“军令状”，在土地由政府划拨有保证的同时，怎样组织庞大的建设资金来源一直为业界所担忧，这是保障房建设目标能否完成的关键。

　　许多业内专家指出，房价调控目标的确定应根据不同城市居民的购买力体现地区差异。对于房价过高的一线城市要促成房价理性回调的要件，还会促成二手房市场上存量房源的重新配置。由于土地的刚性约束，住房事实上是一种稀缺资源，而楼市调控保供应是关键，要增加住房供给，二手房市场调节住房分配的功能应当得到充分发挥。

　　二三线城市与一线城市不同，投资性需求相对较少，房价泡沫还不明显，而且在城镇化建设和土地开发过程中，土地升值和房价上涨是必然趋势，限定涨价幅度的做法相对而言能够取得预期效果，但是控制目标的制定也应该建立在对居民承受能力充分考量的基础上。

　　有观点认为，居民住房支付能力或者说购房者的购买力无法量化和具体测算，怎样解决这一难题？上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比，建议全国和各地都应考虑将房价收入比作为衡量房价是否合理的标尺。全国工商联房地产商会会长聂梅生则表示，在新建商品住宅中投资、投机性需求占比较高的地方，比如出台限购令的35个城市，它们的房价调控目标还应与CPI挂钩。

　　当前，随着住房双轨制供应机制的初步形成，不同类型住房对应不同的收入群体，购房者的购买力也明显分出层级。而在各城市保障性住房体系中，比如廉租房、公租房的申请也多以收入为判断标准，要衡量居民的住房支付能力，完全可以通过调研、问卷调查的形式得出大致准确的判断。

　　房价控制目标不仅寄托着老百姓对地方政府的期望，也隐含着对于未来房价走势的预期。各地的房价控制目标之所以被广泛质疑，是因为容易给投机者发出这样一个“错误”信号，所谓的“涨价幅度”就是获利空间和投资机会。尽管限购、限贷在很大程度上限制了投资者的入市，但在“负利率”时代，高于CPI涨幅的房价依然对投资者有较强吸引力。

　　从这个角度来看，高度重视和充分考量购房者的支付能力和承受力，给居民一个合理的预期，对于楼市走势也极为重要。毕竟限购带有一定的行政色彩，不可能靠长期的高压式手段来维持市场内在的躁动，要防止房价控制目标违背调控初衷反而成为推动房价继续上涨的潜在因素。