一线城市商业地产现需求泡沫

　　“三环边上，50年的产权，商业项目，商住两用，价格基本还算合理，最近打算出手了。”近日，在北京打拼10多年的某私营企业老板周先生告诉中国经济时报记者，在北京开始限购令后，他已经没有了购买住宅的资格，但受通胀预期影响，他想把手上的闲钱投资房地产，选来选去，他只能购买商业立项的楼盘。

　　“房价短期可能会降，但长期来看，肯定是要上涨的，钱放手里都贬值了，还是要买房子保值。”已在北京投资数套房子的周先生告诉本报记者，以他看中的这个项目为例，虽然产权年限短了点，但50多平方米的小户型单价才2万多元，总价也就130多万元，很适合投资。

　　据本报记者了解，现在像周先生这样的个人炒房客在北京等一线城市不计其数，这些炒房客已经把目光从以前的住宅瞄向了商业地产。

　　除了购房者外，国内不少开发商也把目光瞄向了商业地产。2010年，万科、中粮、保利、中海、富力等国内多家一线住宅开发企业均公布了商业地产发展战略，而金地集团和招商地产(000024,股吧)业在近日宣布进军商业地产，很多企业称未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20％—30％甚至更高。

　　“如今地方政府出让的土地中，纯粹住宅用地越来越少，未来将出现更多的城市综合体。如果只做住宅，万科将失去很多机会。”万科董事长王石曾表示了其转战商业地产的原因。

　　金地集团也表示，将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。

　　除了购房者和国内开发商开始转向商业地产外，从去年开始，外资也开始大规模进军商业地产。公开资料显示，美国私募股权投资巨头黑石集团Blackstone向香港大型地产商鹰君集团提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。

　　除了黑石集团外，包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内商业地产。

　　DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告指出，今年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45％。其中，国内商业地产则为资金重点流向。

　　“近期一线城市的商业地产市场已经隐隐出现了一种泡沫——需求泡沫。”高和投资向本报记者表示。

　　据高和投资介绍，目前，有五股力量投资商业地产——保险资金、海外热钱、民间资本、各种形式的资金持有者，以及一些原来做住宅开发的，现在这些开发商将大部分资金投入商业地产。其实，现在商业地产市场不仅温度高，而且每个人的预期温度也高。市场温度在上升，甚至出现一些泡沫，这种泡沫就是需求泡沫。市场上很多中小投资者原来是投资住宅的，现在由于没有投资出口，于是选择来投资商业物业。另外，还有一些原来不做商业地产投资的也开始投资商业地产。

　　不过，SOHO中国董事长潘石屹则表示，资金流向商业地产不见得是坏事，有助于缓解通货膨胀、缓解投资性住房需求过于旺盛的现象。

　　高和投资认为，对于投资者来说，成功的商业地产运营需要搞清楚三个问题：

　　第一，钱从哪里来。如果做住宅开发，有20％的自有资金，项目可以做起来，因为有银行，资金就没有问题。但是做商业地产就不同了，这需要投资者有至少50％的自有资金投入，才能够把它做起来。

　　第二，有没有运营能力，或者说能不能找到运营团队。租金是由运营决定的，地段是价值一部分但不是核心，商业地产的价值核心还是运营。

　　第三，做商业地产，需要建立好退出机制才能够赚钱。那么，退出退给谁，接盘者能否找到需要考虑。