北京楼市新政后首起退房案和解

　　【回放】

　　被媒体称为北京“楼市新政后首起退房案”的金女士诉鲁先生解除购房合同案日前有了结果。案件双方已在庭外协商后和解，原告金女士撤诉。

　　今年58岁的金女士在北京随女儿女婿居住，因家里住房紧张，2月中旬，金女士看好了位于昌平区回龙观的一套房屋，与被告鲁先生签订了购房合同，并通过银行转账的方式支付了定金20万元。双方同时约定，今年4月份再办理房屋所有权过户手续。

　　2月15日，北京调控楼市的“京十五条”公布。依据新政规定，户籍在外地的金女士在京不能购房，无法办理过户手续，遂向鲁先生提出解除合同并退还购房定金的要求，遭到拒绝。金女士无奈起诉至昌平区法院，要求解除合同、退还购房定金。

　　昌平区法院受理此案后，承办法官在开庭前多次与原被告双方当事人联系，告知诉讼程序，释明合同法等相关法律规定，并促成双方在庭外进行协商。近日，原告金女士告知法院双方已达成和解协议，被告鲁先生同意退还全部购房定金，并向法院提交了撤诉申请。昌平区法院裁定准予撤诉。

　　【点评】

　　卢志成(北京市昌平区法院回龙观法庭法官助理)：我国合同法第7条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。第9条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。从上述法条可以看出，符合下列条件的合同有效：1.双方当事人真实自由意志的表达；2.不具有合同法第52条规定的情形；3.当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力。金女士与鲁先生签订合同时，“京十五条”尚未出台，而且从目前的证据材料看，该合同符合法律的规定，是有效的。

　　同时，合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。政策调整是否能认定为不可抗力，还存在争议。

　　选房过程中，一定要了解清楚现行政策，确保万无一失后再给付对方钱款。买卖房屋过程中，要掌握好对方的个人信息，一旦发生纠纷，应尽快通过协商解决，如果双方无法达成协议，也应尽快通过法律途径解决。受到政策限制的时候不要钻政策“空子”，不要轻易通过借名买房、办理假离婚的方式来购买房屋，因为这样同样也有很大的法律风险。