综合观察：房地产第三轮调控或再沦为“空调”

　　进入2011年，中国房地产调控进入一个全新的阶段。从1月27日“新版国八条”公布以来，限购令、房产税、保障房、调控目标等“轮番上阵”。进入3月份，各地今年的房价调控目标引发各界关注。在中央政府的屡次催促下，地方政府“扭捏”出台的房价调控目标却是“涨声”一片，显示在通胀及土地财政难改观的背景下，楼市调控仍任重道远。业内人士指出，房价调控目标更多的是地方政府在为其调控预留充足空间，减轻调控压力；同时亦反映出地方政府不希望房价“降”的真实愿望。专家指出，未来房价上涨预期加剧带来的量价齐升，或引发中央再出调控政策。

　　近期房地产市场政策及事件回顾

　　2月28日：中宣部、中央直属机关工委、中央国家机关工委、教育部、解放军总政治部、中共北京市委等6部门在京举办热点问题形势报告会，住房和城乡建设部部长姜伟新作了题为《关于城镇住房问题》的报告。姜伟新指出，“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，争取到“十二五”末，基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。姜伟新同时指出，部分城市房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题，要认真贯彻落实中央的房地产调控政策，采取坚决措施抑制房价过高过快上涨

　　。

　　3月2日：国土资源部部长徐绍史在“保发展保红线工程2011年行动”会议上表示，2011年国土资源系统要坚持房地产调控不放松。他表示，1000万套保障房用地计划要单列、要应保尽保，同时严防出现高价地块。

　　官方数据显示，2010年全国保障性住房用地供应2.47万公顷，同比增加124.5%。与前几年的供地情况同口径相比，保障性住房、中小套型普通商品房和其他住房实际用地10.89万公顷，同比增长42.5%。

　　3月3日：全国政协委员、银监会主席助理阎庆民表示，银行信贷政策有其局限性，不宜过分夸大其在房地产调控中的作用

　　。商业银行的房地产压力测试，频率已经从季度转为月度，银行业倍感压力。阎庆民表示，监管部门一直十分关注房地产贷款风险的防范，早在2004年就启动了压力测试，较早地督导银行业金融机构关注商品房控制面积居高不下、部分城市房价快速上涨、土地闲置面积上升等问题。监管部门对八个城市的专项检查结果显示，二套及以上房贷金额占比已从2010年4月 的24.7%降至8月的17.9%。

　　3月8日：中国国土资源部3月8日公布最新数据显示，2010年部报国务院批准的建设用地优先保障重点建设项目和民生项目中，基础设施、公共管理以及住宅等项目用地占65%以上，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地（“三类住房”用地）占住宅用地的82.3%，保障性住房用地基本实现应保尽保。

　　3月9日：

　　十一届全国人大四次会议举行主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会。住房和城乡建设部副部长齐骥、住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠、住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊出席记者会接受媒体采访，其间强调了政府很快会制定金融机构支持保障性安居工程建设，特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计，通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款，大大提高融资的能力。

　　3月10日：国土资源部通知要求，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地

　　，促进房价合理回归。

　　国土资源部通知指出：要坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归；根据中央调控政策要求，进一步完善供地政策，遏制非理性竞争推动地价上涨，促进房价地价合理调整。市县国土资源行政主管部门在供应商品住房用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间；同时，加大清理查处违法违规违约行为力度，严厉打击囤地炒地，确保闲置土地及时依法依规处置到位，促进住房用地按期依规开发利用。

　　国土资源部要求，各地要及时编制公布城市住房用地供应计划，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%，

　　确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量。

　　3月10日：

　　银监会再次明确对个人房地产贷款相关规定，指出在《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布（2011年1月26日）前受理的个人房贷按原有差别房地产贷款政策执行贷款。

　　3月16日：

　　国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。可减轻企业和居民负担41亿元。通知明确取消及降低的住房交易手续费包括：取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。

　　3月22日：

　　中共中央政治局常委、国务院副总理李克强21日至22日先后来到内蒙古自治区包头市、呼和浩特市，考察民族地区经济社会发展情况。他指出，帮助困难家庭解决基本住房问题是重大民生工程，不仅 是改善民生的紧要工作，也是扩大内需、拉动发展的重要举措，群众对此翘首以盼。大规模推进保障性安居工程建设是硬任务，要进一步落实资金、土地、公平分配 等各项政策，采取新建、改造、购买等多种方式筹集公租房等保障性房源，确保实现今年千万套的建设目标。

　　3月23日：

　　据悉，国务院近期派出八个调查组，分赴全国各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。

　　3月24日：

　　广受各界关注的“北上广“房价调控目标出炉

　　上海：

　　上海市人民政府办公厅发布通知公布房价调控目标，提出今年上海市新建住房价格涨幅低于其年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。

　　深圳：

　　深圳市规划和国土资源委员会公布有关公告，确定今年新建住房价格控制目标为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。公告说，深圳将坚决打击房地产投机行为，遏制房价过快上涨，确保年度新建住房价格控制目标的实现。（2011年深圳公布的GDP增长目标是10%）

　　广州：

　　广州市房地产调控目标出炉：坚决贯彻落实国家和省的房地产调控措施，2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。（2011年广州GDP增长预期为11%）

　　北京：

　　北京市政府更祭出了迄今为止最严的房价控制目标，今年新建普通住房价格控制目标为：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。（2011年上海GDP增长预期为8%左右）

　　其他城市调控目标：

　　兰州：

　　涨幅不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。

　　太原：

　　新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平的控制目标。（2011年太原设定地区生产总值增长13%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长10%和10%以上。）

　　丹东：

　　确定涨幅不超过 9%-9.5%。

　　榆树：

　　2011年度新建住房“增幅低于2010年新建住房价格增幅”，而榆树2010年新建住房的价格增幅高达

　　50.5%。

　　西安：

　　涨幅不得高于15%。今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长指标为15%。

　　海口：

　　涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平。2011年，海口市城镇居民人均可支配收入增长的预期目标为10%左右。（2011年，海口市城镇居民人均可支配收入增长的预期目标为10%左右。）

　　济南：

　　涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。（2011年济南市GDP增长预计为12%，城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入增长12%。）

　　肇庆：

　　不高于本年度全市生产总值增长速度。

　　嘉善：

　　涨幅不高于本县地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增长速度。

　　宜春：

　　增幅控制在城镇居民人均可支配收入增长比例以内。（2007年-2010年宜春中心城区城镇居民人均可支配收入平均涨幅为11.9%）

　　锦州：

　　平均价格增幅拟定为不高于13%。

　　宁波：

　　新建住房价格全年涨幅要低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度。（宁波预计今年市区居民人均可支配收入增长10%。）

　　厦门：

　　新建住房价格同比涨幅明显低于全市年度GDP和人均可支配收入增长幅度。（2011年厦门GDP预期增长15%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入预期增长12%。）

　　昆明：

　　涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。按昆明十二五规划，全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长目标均为10%。（2011年昆明城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长目标均为10%。）

　　岳阳：

　　平均价格增幅不高于10%。

　　沈阳：

　　低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度。（沈阳2011年城市居民人均可支配收入、GDP增幅的预期目标均为12%。）

　　合肥：

　　涨幅不高于年度GDP及居民可支配收入增长幅度。（2011年合肥GDP预期增长目标为16%，城镇居民人均可支配收入增长13%。 ）

　　贵阳：

　　不高于全国平均值。（去年全国平均值为17%）

　　银川：

　　涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内(人均可支配收入增长预期目标为10%)。（2011年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内，同比增幅低于10%。银川成为国八条后首个确定并公布地区年度新建住房价格控制目标的城市。）

　　3月29日：

　　为切实将住房价格控制在合理水平，住房城乡建设部发出通知，要求各地在落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。通知还要求各省级人民政府督促所辖各城市做好上述工作。

　　3月29日：

　　中国银监会发布《中国银行业监督管理委员会2010年报》，报告指出，国家对房地产市场的平稳健康发展高度重视，已对房地产市场进行有效调控，但由于深层次原因，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。银监会表示，2011年将严厉查处房地产开发贷款中的违法违规行为，强化房地产集团贷款管理，加强抵押品的合规认定、价值评估和后续管理工作。严格实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房。

　　从以上可以看到，整个3月份是房地产调控的密集期，但近期的交易数据显示，各地楼市成交量出现不降反升的局面。中国指数研究院监测的35个城市中，上周(3月21日~27日)有逾六成城市楼市成交量环比上涨，10个城市成交量涨幅在20%以上，4个城市成交量涨幅过50%。与楼市成交量大幅回升相关联，成交价格出现下降，上周上海市商品住宅成交均价为22169元/平方米，环比下跌4.9%;上周深圳新房成交均价为18851元/平方米，环比跌0.9%。对于楼市出现的价跌量升，业内人士指出，经历长时间交易萎缩之后，不少开发商开始产生资金链压力，希望积极回款，降低开发风险。专家认为，由于是1月底推出的房地产调控政策实施，虽然对2月楼市影响较大，但一部分交易已赶在政策出台之前完成，致使1月数据较高，所以两个月的合并数据仍同比较大增长。数据显示，1-2月份，全国商品住宅销售面积增长13.2%，销售额增长26.2%。

　　点评：

　　通胀压力导致调控目标“被涨”?

　　专家分析指出，在中国面临通胀压力的背景下，纵观已出台的房价调控目标涨声一片似乎并不过份。业内指出，比较目前的一年期存款利率和CPI(居民消费价格指数)，至少明确了一点，那就是房价调控平均10%左右的涨幅仍然是跑赢了通胀，再次说明了房子的保值功能。中国目前一年期银行存款利率3%，今年政府明确的通胀目标则是上涨4%左右。市场普遍预计3月的CPI涨幅可能超过5%。尽管从时机看中国已经错过了房地产调控的最佳期，但有胜于无，至少目前的调控让房地产市场降温是一个显而易见的事实，价格虽未见松动，但成交量明显萎缩。对房地产市场而言，量比价更重要，到最后大家就是一个比耐心的过程，包括中央政府和地方政府，开发商以及购房者。

　　另有分析也指出，虽然房价调控目标并没有法律约束力，但有总比没有好，至少让当地的老百姓对房价的趋势有一个大致的预期，“从北京的实际情况看,能不涨就算是降了。”观点认为，从惯例和中国的实际情况看，只要地方政府提出目标任务，想破脑袋也会设法达标。媒体引自一官员的表述称，目标其实就是做给人看的，尤其现在中央政府对房地产严厉调控的基调不改，至少目前中国房价调控与管理通胀预期息息相关，但若经济陷入下行周期，政府可能又会去振兴某些行业，包括房地产。

　　调控目标针对“新建住房”？仍存模糊地带

　　不过，目前各地已公布的房价调控目标大多涉及“新建住房”，而新建住房包括了普通商品房及保障性住房。未来随着政府加大保障性住房的建设力度及入市量的增加，在保障房的价格由政府定价的前提下，笼统的政府调控房价标准意义会有多大? 分析师指出，本来调控价格的数字就是个文字游戏，大家模模糊糊的就完了，不要影响购房者的预期，但现在地方政府做的有点太过火了。

　　3月30日，距国务院要求的房价控制目标公布时限仅剩最后一天，已公布房价控制目标的城市达43个。住建部发布通知，要求各地在落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)，确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整

　　已发布的调控目标。通知还要求各省级人民政府督促所辖各城市做好上述工作。

　　控制房价过快上涨依然是当前目标

　　分析指出，原则上，房价跟着GDP(国内生产总值)走没有问题，但目前的问题是有的城市房价已处于不合理水平，若进一步增长，居民购买力将进一步弱化。华远集团总裁任志强指出，北京市公布的目标所提新建普通住房价格与2010年相比稳中有降，并非所有房价的平均数，而是部分住房的价格，所以相对容易实现。北京市住建委主任隋振江表示：“政府现在主导思想还是要把增长的速度压下来，因为前几年房价上涨过快，有的地方的房价上涨已经脱离了本市的群众基本购买能力，所以控制房价过快上涨是政府这次调控的主要方向。”

　　或免不了“空调”的命运

　　从历次调控中，大家都明白了一个事实，就是“没有谁说过不让房价上涨”，准确的表述是“控制房价过快上涨”。也就是说，上涨的趋势其实难以改变，要改变的，只是上涨的速度，楼市只要不想像牛市中的股票一样，时刻变脸，不停上涨，调控的目的也就达到了。基于对中国现有国情的判断。至少3亿以上的农民要在5年内进城，城市本身也还有为数众多的市民，期待着改善自己的住房条件。而另方面，可供盖房子的土地，增加一尺一寸都很难。所谓僧多粥少，正是中国楼市眼下和将来必须面对的无情现实。另一方面，居民住房支付能力和人均可支配收入增长并非一对一的绝对正比关系，深圳去年的人均年收入是21494元，倘今年增加15%，也不到2.5万元，去年深圳楼市均价已是2万元，即使今年在政府力压之下不再涨价，深圳居民还是买不起楼。2010年，全国70个大中城市房价涨幅为9.99%。假设上述城市今年能如愿完成控制目标，平均下来的涨幅至少也是10%。两相对比可以看到，表面看来声色俱厉的第三轮调控，最终依然免不了第三次沦为“空调”的命运。

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