“限购令”能否让楼市退烧

　　·阅读提示·

　　从“国十一条”、“国十条”、“国五条”，再到今年1月的“国八条”，在如此密集的楼市调控中，各地纷纷出台相应的“限购令”。“限购令”作用的发挥，需要明确相关细则，增强可操作性，强化监管机制，确保执行到位。

　　新令需减少“模糊地带”

　　从今年2月起实施的《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，再到3月24日《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，合肥为贯彻落实国家调控楼市政策而出台的“升级版限购令”进一步具体规定：本地人“限2”外地人“限1”，房价涨幅控制挂钩GDP。目前,百姓最关注的是“限购令”到底该如何发挥作用？

　　“任何政策或制度的实施最终是要靠具体的细节来体现和落实，即首先必须解决如何操作的问题！ ”省社科院一位长期关注楼市调控的研究员介绍说，日前合肥发布的升级版“限购令”，其主要内容与新的“国八条”规定基本一致，但在具体的实施细则上并未给予十分明确规定或解释。“缺少操作性强的细则规定，势必会给楼市调控政策的执行带来更多的弹性空间！ ”据介绍，在最近两年的楼市调控政策中，之所以执行效果并未完全达到预期，一个重要原因就在于制度实施的“细节”尚需完善。省社科院的这位专家举例说，邻近合肥的南京去年10月便发布了“限购令”，但因未及时发布执行细则，导致调控政策最终成为“空文”。

　　“因楼市调控是个敏感和棘手的问题，导致相关实施层面的细则难以迅速出台是可以理解的，但禁令作用的发挥仍亟待相关细则的完善！”关注安徽楼市的厦门大学经济学院齐美东副教授说，由于不同层面和阶层利益博弈的原因，楼市调控制度的出台并不轻松，但在越来越强调民生与和谐社会构建的发展进程中，这又是一个必须着力解决的问题。“有几套房如何来核查？集体户算本地户口吗？卖掉房子后是否不受禁令约束？如此等等都需要进一步明确和细化！”合肥本土一家规模较大的二手房中介机构负责人王某表示，如同其他市的“限购令”，合肥最近出台的新令仍须在诸如房产证如何查实、触犯规定到底如何惩处等一系列监管的“细节”上进行明确，尽量减少操作上的“模糊地带”。

　　执行务必“不折不扣”

　　据介绍，为更好地落实国家楼市调控政策，促进房地产市场平稳健康发展，“升级版”的合肥“限购令”明确要求从“信贷税收政策、用地管理、住房供给、市场监管、新闻舆论引导”等诸方面进行综合调控和监管。 “问题是到底如何执行？如何执行到位？”安徽大学法学院的尹春丽教授介绍说，虽然通过不断完善细节使政策和制度不断具备可操作性，但实效取得的关键还是在于政策和制度的运行层面的质量，即调控楼市的“限购令”能否得到不折不扣的执行。对此，尹春丽进一步解释说，许多楼市调控方面的经验教训表明，有些地方的政策和制度之所以未完全达到预期的效果，一个主要原因就在于执行时打了很大的“折扣”。“关键是监管机制的落实要到位！”北京师范大学法学院奚伟教授认为，调控楼市“限购令”的实施是个系统工程，涉及房产、工商、税务等多个部门，最终能否奏效主要在于监管机制能否落实到位。他解释说，有些地方的“限购令”之所以不尽如人意，其中一个重要原因就是监管机制形同虚设，所以执行的实效应是来自监管机制的严格落实。

　　到底如何确保执行到位？据介绍，今年2月合肥出台的“限购令”主要通过购房者签订承诺书来保证调控政策落地，即有人谓之的“承诺制”。但据合肥市潜山路一大型楼盘的销售经理王小姐介绍，承诺书只是一个形式而已。为改进“承诺制”，也有人建议合肥能像上海等地一样实施“核查制”。对此，安徽行政学院一位不愿透露姓名的教授说，合肥“限购令”到底能否达到预期实效，关键还是要抓住两点，一是通过必要的处罚机制，不留情面地将开发商监管到位；二是通过信息联网技术核查和曝光违规购房者。

　　根本还在切好“蛋糕”

　　“限购令毕竟还是短期行为，解决问题的根本之道还是要切好收入分配的蛋糕！”齐美东博士说，之所以要调控楼市，主要是因为投机炒房等行为使房价的快速增长大大超过了百姓收入的增速，导致许多人“望房兴叹”，而问题的根源是在于国民收入分配结构的矛盾，即国民收入“蛋糕”并未切好，最终加剧了楼市“乱象”。齐美东解释说，“限购令”等楼市新政虽代表了政府促进房市健康发展的一种姿态和责任，但就长期看，楼市调控主要还是要通过市场的规律来调控，即让房市里的供求关系尽可能回归“价值决定价格”的理性轨道。而实现这种相对“平衡”合理的供求关系，其核心又是尽可能通过收入合理分配来实现，即在切好国民收入的“蛋糕”中增加百姓收入，缩小贫富差距，让更多的“刚性”购房者处于优势地位，直至让房产不再成为投机对象。

　　“在解决住房问题上，眼下切好收入分配蛋糕的一个直接途径，就是包括保障房在内的保障措施要到位！”省住房公积金管理中心的一位工作人员介绍，在当下，政府尽可能多的通过实施保障性住房的供给，不仅是民生工程建设本身的需要，更是分好“蛋糕”和缩小收入差距的一个重要举措。目前包括合肥市在内，全省都加大了保障性住房工程的实施力度，今年我省将新建各类保障房44.07万套，数量为历年之最。这将为高烧不退的楼市注入清凉剂。

　　“除了保障性住房，针对低收入者的保障机制更要跟上！”合肥市财政局的一位负责人介绍说，除了政府通过实施民生工程向低收入群体，尤其是向无房户提供越来越多的保障性住房外，包括社会保险在内的相应保障机制更要逐步健全完善，即在统筹中分好“蛋糕”，让低收入群体不再“望房兴叹”。(许根宏)