房价目标不见“降”字 调控仍需多管齐下

　　在一些城市当限购令正在发生作用的同时，近期对住房价格进行调控的“靴子”陆续落地。继上海宣布房价涨幅不高于8%之后，有消息称北京、广州等一线城市的房价控制目标也将于近两日公布，此外，全国近40个城市都已公布“限价令”。然而与居民住房支付能力相比，眼下的房价调控目标似乎还有相当距离。专家表示，房价调控不光要“控”，最根本的还应从增加供给如加大保障性住房建设力度着手。

　　目标：

　　被指推高涨价预期？

　　近期公众普遍寄予厚望的“降”字并未在已经公布的调控目标中出现，绝大多数的房价涨幅都定在10%左右。再从房价调控的参照系看，地方政府普遍选择“当地经济发展目标”和“人均可支配收入增长速度”这两个指标，对“居民住房支付能力”指标却避而不谈。分析人士认为，部分城市房价调控目标仍不够清晰，这在很大程度上助长房价上涨预期。

　　广发证券(000776,股吧)房地产行业分析师沈爱卿认为，目前各地公布的房价调控目标反映出“地方政府觉得控房价的难度是非常大的”，也在一定程度上表明房价下降还有难度。还有业内人士表示，很多城市不敢提今年房价会比去年下降，“与其说了做不到，还不如给自己留有余地”，单从目前来看，房价上涨的预期很难在短期内改变。

　　但值得注意的是，在已公布控制目标的城市中，无一例外都限定了房价上涨幅度。有专家表示，调控目标是上限，不应将此解读为“强化房价上涨预期”。中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，其中百强企业销售总额为1.41万亿元，占到总销售额的26.9%。数据显示，我国房地产市场整体仍呈现快速发展的趋势，基本延续了过去近十年的发展态势。不过，人们的支付能力与价格严重不协调，产业结构出现畸形化趋势，行业过热迹象明显。因此，控制房价涨幅显然已经成为今年各地方政府的主要任务。

　　调控：

　　高压态势并未终结

　　正如苗乐如所言，目前国内楼市宏观调控措施尚未穷尽，国家对房地产调控的态度相当明确。从“新国八条”要求“各地公布房价调控目标”中就可以看出来，为保证有关措施的落实，有关部门也会加以督察。继上周国家发改委宣布从5月1日起商品房销售明码标价实行“一套一价”后，北京又发布公告称从26日起开始实行大幅提高房地产项目土地增值税预征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。根据公告，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫认为，土地增值税预征率提高及清算等政策如严格执行，将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。

　　北京中原地产市场研究部分析认为，最近发改委及部分地方税务部门针对楼市调控的政策出台，说明了楼市的利空依然未出尽，调控政策依然在从严从紧；并预计最近调控政策还有可能陆续出台，楼市很可能出现明显的变化。还有分析人士称目前部分城市房价调控目标“随大溜”的担忧，可能也会进入有关部门关注的范围，房地产市场走势仍需进一步关注。

　　房价：

　　松动尚需时日

　　“每一次调控都被称为史上最严厉，但我所在的城市房价变化却并不明显。”一位等待购房者告诉记者，这样的疑问并不少见。专家表示，目前住房市场正处在一个关键的博弈期，“限购”和“限价”两种政策对房价真正发挥作用还需要一段时间。兴业银行经济学家鲁政委表示，限购令只是控制了市场成交量，关键还应继续加大对保障性住房和廉租房的市场供应，这将对房价的松动产生积极影响，不过效果的显现尚需时日。

　　中央民族大学经济系副主任张春敏告诉记者，地方政府要适时调整自己的土地收益预期，减弱房地产业推动经济的作用，在“十二五”期间投入更多的土地到保障性住房建设中。

　　我们看到，今年的政府工作报告中明确表示，要制定并向社会公布住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保；重点增加中小套型普通商品住房建设。各地在公布房价调控目标的同时也表态要加大保障性住房的建设力度，如上海提出新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高；北京市相关负责人表示，“楼市调控应该是多措并举、分层分级。普通商品住房是调控重点，要确保中低价位、中小户型普通商品住房的供地比例不低于70%。面向中低收入群体的保障房，则是使公租房的租赁价格和限价房的输出价格，和这部分人群的收入相对应。”湖北省出台《关于加快发展公共租赁住房的意见》，要求在商品住房建设中，按建设规模的5%到10%的比例配建公共租赁住房。

　　更令人欣慰的是，根据国家统计局发布的数据，与1月份相比，2月份全国70个大中城市中房价下跌的从3个增加至8个，房地产调控效果有所显现。目前来看，尽管各地公布的房价调控目标差强人意，但限购、限贷等政策的实际杀伤力仍较显著。