央企地产企业为何越调控越多

　　追溯央企地产企业的从业史，你不仅会发现是一个“国进民退”的业绩史，还是一个越调控越多的滑稽史：从最早的6家企业，到2007年国资委核定的16家，再到现在的21家。近日，媒体陆续披露了央企地产企业数量增加的消息：2010年前，核定主业中包括房地产开发的央企是16家，近期又增加了5家，分别是新兴、鲁能、中航、中煤和神华。如此算来，21家央企具有了房地产主业资格。

　　作为长期跟踪研究央企地产企业，而且先后为其中十几家企业提供过咨询服务的笔者来说，其实早在去年下半年就从有关渠道获悉了这个消息。

　　当时的感觉是既高兴又吃惊。高兴的是又多了几个潜在客户，吃惊是因为确实超乎意料：预料可能会取消或整合几家，但没想到一下子增加这么多家，真可谓国资部门给期盼央企逐步退出商品房开发的社会公众开了一个冷玩笑。

　　之所以说“冷”，是因为国资委在去年还信誓旦旦地要整顿央企地产企业。

　　当时的背景是：去年全国两会刚刚开过，几家央企就轮番上演了争抢“地王”的大戏，于是出现了“总理比不上总经理说了算”的声音。

　　在铺天盖地的舆论压力下，国资委于3月18日正式发文，勒令78家不以房地产为主业的央企退出旗下房地产业务。

　　“清退令”颁布后，偶尔可见其中部分企业股权挂牌转让或重组的消息，但从未有国资委正式向公众“汇报”78家企业退市进展情况。

　　笔者从央企内部人士获悉，其实在近一年的时间里，国资委曾经多次召集相关企业开会，但因为各家企业情况各异，协调的难度比较大。目前来看，除了5家企业“成功晋级”外，退出的企业却少之又少。

　　协调难度大是可想而知的。

　　一是剥离央企的房地产业务及资产在机制上并非单纯的交接那么简单，当中涉及到许多问题，如合同问题、员工股权等，这些都要走法律程序。

　　二是许多央企的主业优势不明显，或者产能过剩，而房地产利润高，而且政府资源优、融资成本低的央企可以拿到大地块、好项目，当然在退出上是能拖则拖，可以夸大退出难度。

　　三是有些央企的房地产业务业绩占比较高，或者存在系统内人员安置问题，剥离出去难度确实较大。

　　但是，无论难度有多大，也要有一个不太超乎意料的结果吧。这涉及到国资委为谁负责的问题。

　　为央企负责是必然的，贱卖国有资产不但央企不同意，而且法律也不允许。因此只要秉公办事，按照老百姓的说法是“一碗水端平”，就没什么难的。

　　其实，国资委更应该对社会公众负责，因为社会公众既是纳税人，也是央企的“国民股东”，更是高地价、高房价的受害者。即使不对企业和公众负责，总要对自己的言行负责吧？一年下来，清退出这样一个结果，难道只是对央企们的“难处”负责吗？

　　更令人遗憾的是，如果追溯央企地产企业的从业史，你不仅会发现是一个“国进民退”的业绩史，还是一个越调控越多的滑稽史：从最早的6家企业，到2007年国资委核定的16家，再到现在的21家。

　　其实，如果逐个企业分析下来，你还会发现清退起来并不难。

　　在这些央企中，业绩较优的企业有保利地产(600048,股吧)和中海地产，2010年销售额均超过了500亿元，在业界五强之列中占据两席，毫无疑问是一线企业。业绩处于第二梯次的有招商、华润、中铁、中铁建、中冶、中建、中航、中粮、中化方兴等，年度销售额大都在200亿元以下，但也算是有一定规模的专业地产企业，虽然有些企业只是原来本系统内诸多房地产企业加和的结果。

　　业绩较差的有华侨城、中电地产、葛洲坝(600068,股吧)地产等，另外还有几无业绩的港中旅，以及几乎匿声的南光和刚刚为中交重组的中房。

　　如果清退起来有一定难度的话，至少业绩较差的几家还是可以整合的。

　　当然前提是不能一味诉求“难处”。据悉，当初核定中电地产、葛洲坝地产是因为要为建设水电站的职工建设住宅区。另据悉，新近核定的中煤、神华也是类似的理由。

　　这就出现了一个逻辑上的矛盾：在市场化的今天，一定要用自己成立的开发企业建设生活区吗，难道不能交由其他企业代建吗？

　　这就引出了整顿央企地产企业的两个根本问题。

　　一是是否把保留16家企业或不整顿这16家为前提，只是整顿另外的78家？如果是这个前提，保不准半年、一年后又增加到了30家！

　　二是央企地产企业的定位问题，为什么就不能让这些企业重点转向保障房建设呢？这可是民生大计啊！

　　当然，只说家数也没多大意义。设想，如果国资委把所有这些企业整合成一家类似于中石油这样的企业，那才是房地产市场和社会公众真正的悲哀。

　　所以，对谁负责才是关键，有决心才有结果。套用政府官员们常说的一句话，“如果不动真格，这是一项不可能完成的任务。”