东莞：“限购迷局”下谁是楼市大赢家？

　　近年来，东莞房地产行业飞速发展。

　　3月份东莞楼市推盘量激增。

　　东莞楼市陷入迷局 不少楼盘促销大战提前开打

　　核心提示：

　　一场在“限购迷雾”观望中博弈、没有硝烟的战事在2011年3月悄然打响。楼市面临前所未有的调控压力，民众入市买房的欲求也表现出前所未有的高涨。各路开发商正摩拳擦掌、调整战略，意欲通过新一轮的推盘及品牌扩张展开“破冰之旅”。此轮楼市调控与市场资金寻求出路的“博弈之战”将会如何演变下去？东莞房地产市场将出现怎样的变局？谁才能成为此轮“博弈之战”的大赢家？

　　《广州日报·东莞新闻》今日推出《2011年东莞楼市优势力》专题。本期是通过理性客观的市场分析，向广大置业群体展现东莞房地产独有的魅力与价值。下期，本报将为您推荐值得关注的全新楼盘、优质项目。

　　专题策划、统筹/记者张玉云

　　专题文、表/记者张玉云、蒋幸端

　　专题图/记者卢政

　　政策层面

　　部分镇区房价上涨过快

　　东莞“限购令”呼之欲出

　　3月，原本属于楼市传统的营销淡季，但在中央一纸“房价调控问责地方”的号令下，各地楼市顿生变局。原本仅在全国一线城市执行的“楼市限购令”迅速蔓延至二三线城市。

　　3月18日，与东莞同一级别的佛山市“限购令”正式出台，成为广东落实房价调控目标、出台限购政策的第三个城市，东莞出台限购令的可能性进一步加大。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐分析表示，佛山“限购令”的出台，意味着“限购令”在全国已经完成从一线城市到省会中心城市，再到地级市的三级跳，也表明了中央政府调控楼市的决心之大，同样作为广东省内二三线城市的东莞或会步其后尘。

　　车德锐从佛山与东莞的三方面对比，论证东莞实施“限购”的可能性：首先，尽管东莞、佛山在全国只是属于二三线城市，但2010年佛山GDP在全国城市排行榜中名列前10，东莞也排在20位左右，是名副其实的经济重镇，实施房地产调控意义重大；其次，东莞、佛山都是制造业重镇，是近几年来从中央到省政府极力推行的产业转型升级战略的重要棋子，战略意义重大。

　　由于两地房地产行业的飞速发展，促使大量实体经济尤其是制造业资金源源流向房地产行业，对当地产业转型升级形成较大阻力，也有产业空心化之虞，自然引发高层的重视。

　　第三，由于广州投资客的大举进驻，造成佛山局部区域房价上涨过快，东莞部分镇区也由于深圳客的涌入致使当地房价出现非理性上涨，对东莞房地产发展产生不利影响。

　　因此，东莞市尤其是部分房价上涨过快、房价过高的镇区实施限购的可能性还是存在的。

　　土地市场

　　房企拿地底气不足

　　优质地块低价成交

　　在楼市“限购令”市场预期之下，东莞土地交易市场也开始动荡不安，即使遇到好地块，房企入市买地的兴致也明显大减。前天，本月最受瞩目的商住用地拍卖塘厦镇平山村两宗面积超过18万㎡的现场拍卖在东莞市土地交易中心举行。

　　由于地块整体素质高，以上两幅用地在预拍之前普遍被业界所看好，结果最终拍卖结果却令人失望，实质参与拍卖的开发商仅2家，在缺乏竞争的情况下，两幅用地分别被深圳市珠江投资有限公司及碧桂园以约2000元/㎡的楼面地价轻松拿下。

　　“这么好的地块，楼面地价居然只有2000元/㎡，真是太划算了！”现场参与竞拍的业内人士都认为成功拿地的房企是“冷手捡了个热煎堆”，以普宅的价格拿下了豪宅用地。

　　据了解，前天拍出的塘厦镇平山村两宗商住地块是近几年塘厦镇推出的地理位置最优越的商住地，地块紧邻观澜高尔夫球会，环境非常优越。同时，该区域靠近深圳宝安区，交通便利，周边豪宅项目扎堆。在两地块推出之前，市场分析人士纷纷猜测，以地块如此好的区位资源条件，轻松卖个5000元/㎡以上的楼面地价应该没问题。

　　业界分析人士认为，出现低价成交的原因，跟近期楼市调控渐趋严峻的形势有关，东莞版“限购令”即将出台的市场消息，多多少少影响了房企拿地的信心。

　　东莞房地产市场有何优势？

　　1

　　观点

　　中型城市宜居宜投资

　　广州、深圳这类一线城市，普遍存在高房价、交通拥堵的“大城市病”，而且越来越严重，很多中产、白领都喜欢跑到中型城市里居住，为什么？

　　城市环境好，楼盘整体素质高，自然生态资源丰富，开发商愿意花大价钱打造好环境园林，而且房价也不算太高，住得舒服。东莞就是这样一个幸福人居指数高的城市。

　　在珠三角城市一体化的大趋势下，大城市消费人群往周边城市移居是一个大方向，这也是东莞楼市的优势所在，这也给东莞楼市带来长期看好的投资前景。

　　东莞光大地产品牌广告部总监潘玲玲

　　2

　　观点

　　东莞在腾飞 楼市成长空间大

　　东莞经历了2008年金融危机后，整体经济目前处于一个复苏上升的阶段，东莞企业扎堆，经济实力雄厚，城市价值更是逐年上涨。

　　全国各地的大牌房企比如万科、碧桂园、保利等都看到东莞未来楼市的广阔前景，纷纷在莞开疆辟土，万科更视东莞为全国重点布局的重要区域。

　　可以说，东莞这个城市正在腾飞，精英阶层正在聚集形成，这个阶段正是东莞房价快速上涨的阶段，如消费投资者来此置业，会有很好的投资回报空间。我认为，东莞如果能够把握好在广深之间所扮演的角色，其楼市成长空间不亚于佛山。

　　联华国际集团总裁童渊

　　3

　　观点

　　东莞房价符合人居收入水平

　　与其他周边大城市相比，东莞的整体房价水平不高，楼盘素质高，具有很强的市场竞争力。近两年来，东莞的GDP稳步增长，城建、轨道交通项目不断上马，在诸多利好驱动下，楼市更是呈现出一派欣欣向荣的局面。

　　对于普通置业群体而言，东莞是一个宜居的城市，房价与市民收入比差距不大，各类型物业的定价都比较合理，不会远离市民消费水平，不同类别的置业群体都有能力在东莞买到自己喜欢的物业。

　　相比广深等周边大城市，东莞市民幸福购房指数是很高的。

　　鼎峰地产品牌部经理熊思扬

　　市场反应

　　促销大战提前开打

　　多个楼盘提前开盘

　　东莞“限购”的风声越传越烈。在“限购”的市场预期下，东莞开发商纷纷闭门研究对策，快速应对市场变化，通过提前推盘、加大楼盘促销力度迎接即将杀到的“限购令”，原本应该在4、5月份才能出现的节后首轮推盘高潮提前在3月上演。

　　从近期楼盘动态来看，近期东莞全市有多个项目启动认筹计划，如启动诚意登记、样板房开放、新品发布会等，同时亦有多个项目于本周或近期开盘或加推，开发商加快了推盘节奏，一些原本于4月份上市的项目提前至3月底、3月下旬至四月初，多个项目在3月扎堆上市。如原定于4月才开盘的万科几个楼盘提前至本周末开盘，中信属下两个豪宅新品项目中信兰溪谷、中信凯旋公馆也于上周启动诚意登记。一时间，3月楼市突然变得极为热闹。

　　事实上，房企抓紧推盘的目的很明显，就是希望在“限购令”出台前快速出货，回笼资金，抢搭“限购末班车”。

　　为了鼓动购房者尽快入市购房，带动成交，不少项目在加快上市的同时，也加大了产品促销力度，如认筹2万元抵7万元，买房送车位、新品认筹 2万元抵10万元优惠、购房赢名车再减7万元等，尤其是一些合拼户型较多的项目促销力度尤大；与此同时，一些开发商更是通过直接降价来促销。

　　车德锐认为，目前一些楼盘的降价动作已使得局部地区房价有所松动，尽管规模较小并未形成气候，但如果出货效果理想，再加上东莞限购令一旦出台，不排除全市出现较大范围降价促销的可能。

　　业内观点

　　此时市场选择很多

　　正是入市的好时候

　　据初步统计，3月份东莞楼市推盘量激增，旧盘新推及全新开盘项目多达30余个， 与2月份东莞楼市“零开盘”的低迷局面形成截然相反之势，随着“限购”预期的加剧，目前改变计划准备抢闸入市的推盘项目还在不断增加中。

　　大量盘源上市、促销大战陷入狂热局面，这对消费者而言是否是个置业良机？

　　

市场分析人士在受访时都表达了同一观点：新政出台前后正处于市场最敏感时期，这个时候房价有松动、促销多，楼市处于最低点，正是最佳置业时机。

联华国际集团总裁童渊认为，在开发商非常紧张、拼命推货促销的时候，就是消费者入市购房的最佳时机：“现在这个时候市场选择很多，开发商打价格战、促销战，消费者就能捡到物美价廉的"便宜货"，如果再等下去，政策一旦被消化，房价就会再度回升，那时候什么好货、便宜货早就被甩卖完了，所以奉劝消费者不要等，现在市场已出现明显降势，正是入市的最好时候，千万不要错失良机。”

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