高压之下楼市“淡”而不定

　　去年以来，我国房地产市场一直处于高压态势之下，金融、土地、财税等政策多方合力，从国家到地方调控细则接踵而至。如今临近一季度末，各地将按照新“国八条”要求公布房价控制目标，有分析认为此举或意味着房市正迎来“限价时代”。这一场频度密集、力度空前的调控持续数月后，市场走势如何？“最严调控”究竟能否让房价回归理性？调控方式和手段还将有哪些变化？记者近日走访部分楼市及二手房市场发现住宅冷、商业热，房企大有将商业地产作为主战场之势；在房价方面，“涨得慢了点”是记者听到的最普遍描述；而在观望情绪暂居上风之时租赁市场成交火爆，无疑给房市调控又带来不小压力。

　　购房者谨慎出手

　　房企开始谋转型

　　“我朋友2009年买的，当时均价2万多元，现在不过31000元/平米，价钱可以接受。”比较再三，丁先生初步选订购买两套一居的商住房。这位北京师范大学的经济学博士在参观完样板间后告诉记者：“户型相差无几，而且同样是一居室在均价上相差8000元/平米，还没有限购等条件约束。”丁先生此次购买的是二套房，因此对手中的“还能再购一套”的资格非常珍惜。这是记者3月中旬在北京市海淀区某高校云集的核心地段看盘时所了解到的。记者当天上午来到该售楼处时，已有两组客户正在洽淡，跟记者同去参观样板间的还有4组客户，相对于各地成交数据的“清冷”，这里似乎已经告别“寒冬”。

　　记者走访发现，商住房以其具有的“天然”优势吸引了不少看房者，而售楼处更是主推商住以抓住“商机”。位于丰台区紧邻地铁4号线的某项目以及广安门附近某项目置业顾问直接给记者推荐了商住项目，平均均价比住宅项目低1万元至1.5万元/平米。置业顾问小陈介绍，该项目去年8月开盘，没想到今年销售情况非常好。丁先生告诉记者，限购令的出台实施将部分投资和自住型需求齐向商住项目，近期不少商住项目推盘吸引买房人是自然而然的事情。

　　房地产服务机构亚豪副总经理任启鑫分析认为，从2月数据来看，北京土地供应和成交均向商业倾斜，或许意味着房地产市场进入后调控时期，即房地产行业面临着转变发展方式、调整经营战略的时代要求。因此越来越多的开发企业开始尝试复合商业经营模式，发展包括教育地产、养生地产、旅游地产等在内的多业态发展战略，从而有效规避开发风险。未来商业地产或将成为开发企业的主力战场。一位房地产公司负责人告诉记者，未来房地产用地更加倾向于综合用地，即住宅、商业和保障房用地相结合。

　　期盼“价”的春天

　　最严调控会否撼动房价？

　　连续数轮的调控明确传达给购房者从紧信号，严格的限购令不仅限制了大量购房者，也使得具备购房资格的消费者在购房时更加慎重，持币待购者增多直接导致成交量受挫。但是应该看到，仅仅是“量”的下降并不是调控的本意，调控效果更希望体现在房价回归合理区间，哪怕只是房价涨幅能慢一些。

　　总体而言，大部分购房者对当前一线城市楼市价格的稳定比较乐观，业内人士也普遍表示“房价涨幅慢了点”。北京链家地产经纪人黄先生告诉记者：“现在挂牌价与前期变化不大，买卖方都更加谨慎，观望居多。”中投证券地产行业分析师李少明表示，如果没有政策调控的因素，由于目前商品房供应规模未明显增加，楼市成交水平可能和去年差不多，呈现相对稳定的状态，但价格涨幅肯定要远远高于现在。

　　应该说，由于政策存在消化和稳定的过程，楼市调控的效果将逐渐得以显现。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉记者，从北京新政来看，将有超过百万户家庭不得新购住房，市场可能出现更加萧条的现象。但由于目前货币供应量仍然较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价调控效果仍要看政策落实和持续情况。但是在调控不断深入的过程中，要警惕三线城市房价“接力”上涨。

　　租赁市场持续火爆

　　调控智慧深受考验

　　有个现象需要注意，在“最严调控”逐步深入之时，房租上涨成为普遍现象。房租上涨与楼市调控之间存在何种关系？房租上涨是否是楼市调控的结果？住建部某负责人日前明确表示“租金调控应该是房价调控的一部分”，但是有专家表示，楼市调控并非直接作用于住房租赁市场，而是首先作用于住房买卖市场，再间接影响到住房租赁市场的，租凭市场调控给楼市调控增加了不小压力。

　　张大伟认为，住房买卖市场的成交量恢复可能需要较长时间，预计租赁成交量及成交价格还将继续上涨。当买卖市场趋于平稳以后，成交量的低迷会逐渐增加租赁市场的房源供给量，房租价格将会逐渐平稳。链家地产副总裁林倩也表示，调控以后，租赁需求增加，今年租金上涨的压力会比较大，政府在加快公共租赁房建设的同时，也应该想办法盘活市场的闲置房屋。