北京为何又敢卖“地王”地块

　　“两会”刚刚过去，北京“CBD”核心的中服地块剩下的6块土地，在北京土地储备中心挂牌开始出让。

　　这不禁让人们想起2010年的同期，那时候正值“两会”刚过，北京出了以中服为代表的几块“地王”，随即引发了2010年4月份以来的最严厉的房地产调控，当时因为这个事情，中服地块被迫推迟出让。

　　中服地块前面的几块地，在2010年底的时候，被以建商业综合体的方式，限制地价进行出让，但是仍有80多家知名房地产企业参与。不过，最终成交价格并不高，仅在2万元/平方米左右，不但没有推高地区房价，还把地区房价拉下来了一些。

　　北京以“综合评标法”出让中服地块，还被国土资源部列为土地出让“招拍挂”制度改革的借鉴。因此，在2011年“两会”刚过，敢于出让中服地块剩下的6块土地，无疑是有备而来的。

　　由于中服地块被严格界定为商用，而且有两轮评标，鼓励企业总部入驻，因此回归了其商业中心的功能，屏蔽了投资和炒作的信号，因此而使得中服地块平稳入市，波澜不惊。

　　当一个城市主动限制地价和房价，尤其是对于商业中心这样的黄金地块，也进行限制的情况下，就能彰显这个城市控制房价的决心。

　　有人告诉笔者说，如果中服地块按照“价高者得”的做法，至少可以多卖100亿元的土地出让金。

　　北京市商务委一位人士表示，“CBD”将回归其商业定位功能，告别了房价高涨的泡沫性理想，这里将是吸引企业“总部经济”的基地，不管其房价能卖多贵，北京市最关心的是这里的企业招商定位能否按照国际城市标准来做。

　　一个有趣的例子是，万科2010年底收购的赢嘉中心项目，今年将进行现楼改造，而这个楼宇的改造方案，都需要过北京市市长办公会才能定。

　　北京万科公司曾表示要按照7000元/平方米的标准进行改造和装修，而北京市也将对这个施工过程进行监督，投入只能超过，不能减少。

　　一位开发商打趣地对记者说，以前政府都是关心房价涨了没有，地价涨了没有。而现在政府真正开始关心起建筑外立面、内部装修风格等问题来了。这就如一个商业项目，如果仅仅关心其卖了多少钱，可能仅仅是“浮云”，因为你后续的招商跟不上，这个项目就要死。

　　万科收购的赢嘉中心项目正位于“CBD”的核心地段国贸桥，原来是中信集团的物业，中信集团在中标中服地块的土地之后，就将其卖给了万科。这么好的地理位置，任何开发商都希望做住宅，这样不但可以卖高价，还不愁卖。

　　然而，北京市政府却不允许。

　　笔者获悉，北京万科最后决定将其改造为“第四空间”类型的私人商务会所产品，几万平米的建筑，只做63户这样的会所。这样既可以保持其商用功能，又可以实现快速销售，更重要的是“CBD”没有这种产品。在写字楼林立的商务核心区，这种商务私人会所的概念产品，的确让人翘盼。

　　于是，在今年“两会”过后的北京土地市场，经历了长期的沉静以后，没有因为中服地块剩余6块土地入市而喧闹起来，更没有出现“地王”的可能，反倒是上述万科改造的赢嘉中心的事情，成了房地产圈津津乐道的事情。

　　据悉，除了万科改造赢嘉中心外，位于国贸桥东北角的中服大厦所有者，恒天集团董事长张杰明也表示要改造中服大厦，只是目前还没有获批。

　　“CBD”这个北京土地市场火爆的代名词，2011年的春天，再没有房价暴涨和地王出世的喧闹声，有的只是改造工程的叮叮当当的施工声音，但愿这个改造是对整个房地产市场改造的标志，整个房地产市场如“CBD”一样回归平静。