限购致无证二手房过户难 中介违规交易明知故犯

　　“京十五条”出台后，一些在政策出台之前交易的无房产证的二手房遇到了新的麻烦。记者了解到，一些购房者在“京十五条”出台前购买了无证的二手房，最近这些购房者发现，现在房产证下来了，但却无法过户，因为他们在“京十五条”的被限购范围内。

　　曾任职某大型中介公司研究总监的人士向记者表示：“随着一些去年交房的楼盘的房产证陆续下来之后，可能会发生不少因为买房人变成限购对象而无法过户的情况。”

　　没有房产证的二手房交易在中介的业务中很常见，纠纷时有发生。虽然无证交易属违法行为，但是中介却一直抱着只要市场有需求就来者不拒的想法，而交易双方由此产生的纠纷却只能通过法律途径自行解决。

　　无证交易又出新纠纷

　　2010年，在北京工作的李女士通过中介购买了一套二手房，当时该二手房的房产证还没有下来。如今，房产证下来了，但是李女士却成了“京十五条”的限购对象，中介告知李女士因为在限购范围内，房子不能过户到她的名下。

　　事实上，无证交易在二手房的交易中常常发生，但无证交易是违法行为。根据《城市房地产管理法》37条第六款和《合同法》57条第五款，没有房产证的二手房属于国家禁止规定交易的房屋。

　　一般情况，开发商在交房后，会分批给每个房子办理房产证，这就需要一定的时间，因此有时候拿到房产证的时间是在交房后的一年或者更长的时间。

　　通州世纪星城是通州区域内无证二手房交易量比较大的楼盘。日前，记者与中介工作人员交流，该工作人员向记者表示：“世纪星城二期房产证预计4月份可以下来，到时候，此前购买无证房子的买主中被限购而无法过户的情况将会集中出现。”

　　面对以后可能出现的因为被限购而无法过户的现象，上述世纪星城某中介门店的工作人员表示：“目前，我们也不知道这种情况应该如何处理，因为没有先例可循。业主可以等限购政策放松后，再过户，但是由于不确定限购政策什么时候可以放松，其间可能会产生一些其它的纠纷。”

　　除了过户遇到麻烦外，还出现了因为政策改变而导致买房人税费增加的情况。

　　新“国八条”规定，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。如果在新“国八条”之前购买了无证二手房，但是过户却在此之后，购房者就会在税费上额外多支出一笔钱。

　　中介助推无证房交易

　　面对因无证交易的违法行为，中介却认为这种交易有市场需求，只要有需求，他们就来者不拒。

　　上述某中介公司研究总监就认为，中介在其中的责任并不是很大。他表示，虽然中介非常清楚没有房产证的房子是不能交易的，但是事前都会向买主说明其风险性，中介在交易中也只是扮演了撮合的角色，主要还是市场上有购房的需求。

　　2010年4月份，记者曾走访通州世纪星城中介门店，中介门店工作人员都会主动向记者介绍一些较市场价便宜的二手房，当记者问及房子比较便宜的原因时，中介人员说这些都是没有房产证的房子，并表示虽然没有房产证，但是可以公证，没有交易风险。

　　当时，通州的不少房子都被投资客购买，他们往往在开发商交房后就将房子在中介挂牌出售。当时世纪星城一期的房产证已经下来了，二期的房产证还没有下来，因为没有房产证，二期比一期的价格每平米便宜1000元左右。

　　遇到无证交易的二手房，中介通常的做法是让双方签订公证书。但是上述某中介公司研究总监坦言，公证书的内容仅仅是证明房子为业主所有，只是房产证没有办下来。而交易行为是不能公证的。因此，即使有公证书，对于日后发生的交易纠纷也是没有帮助的。因此，一旦交易双方发生纠纷，中介会直接建议双方通过法律途径解决，而中介则不需要介入其中，而且无论结果如何，中介都不会退还当时交易所产生的中介费用。

　　由此可见，对于无证二手房的交易还应当谨慎。

　　律师建议

　　对于此前购买无证二手房，如今遇到因为被限购而不能过户的现象，北京汇诚律师事务所律师张翔向记者表示：“按照法律规定，一般都会保护合同，判决过户。”

　　张翔表示，因为交易行为发生在限购政策之前，因此基于社会公信力和法律及政策溯及力的问题，新的调控政策对于在此之前的行为并不具备效力。如果遇到上述这种情况，可以到法院起诉，一般情况下法院会判决过户。但是，对于交易双方将会产生诉讼费用。

　　同时，张律师也认为，等限购政策放松后再过户也不失为一种办法，但是等待过程中也可能会发生一些难以预料的变化，从而产生新的纠纷。

　　此外，张翔表示，无证的二手房交易所产生的纠纷非常多，尤其是房价快速上涨时，业主反悔的事情时有发生。在这种情况下，如果交易双方发生诉讼行为时卖方已取得房产证，那么一般情况下，法院会判决必须过户。但是，如果交易双方发生诉讼时，业主仍未取得房产证，法院一般会判定合同无效，由业主退还已收取的房款，买方应承担房屋使用的折旧费用。最复杂的情况是，如果无证二手房经过多轮买卖，最后房屋已无法回到业主手中，这种情况，最终只能采用以登记者为准的原则。