西安土地出让“变脸” 新规或抬高中小房企门槛

　　特约撰稿 赵锋 本报记者 黄杰 西安报道

　　继上海、北京等一线城市之后，二三线城市的土地出让政策也开始酝酿革新。3月8日，记者从西安市国土资源局了解到，今年西安土地出让政策改革的核心将是，让土地供应不仅仅是“价高者得”。记者还获悉，3月10日，国家土地督察西北片区的有关专项督察动员大会悄然召开，一场围绕二三线城市土地资源价格整肃的风暴正在酝酿。

　　“拍地新政”进入二三线

　　此前关于土地出让方式的变革，已经在全国各大一线城市悄然进行，并开始出现了向二三线城市集中蔓延的态势。

　　有消息称，早在2月初，国土资源部制定的《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》已经形成文件，目前有关部委正会签，并将报国务院审批实施。该方案有望年中实施。而“方案”改革的方向之一，就是要在继续坚持“招拍挂”制度方向的前提下，调整土地出让方式的结构。包括改革“招拍挂”制度，解决当前土地出让当中“价高者得”的问题，遏制“天价地王”现象。

　　据透露，西安拍地模式的核心是将引进一些新的拿地指标，对于地产商很可能将推广“双向竞价”、“综合评标”模式。

　　“这个问题还是比较敏感的。”西安国土资源局一位负责人谨慎地对《中国经营报》记者说：“变革是为了推动土地市场供应更加合理化，这或将对于抑制高涨的房价有一定作用。不过，拍地模式变革，并不是出于考虑房价因素，而是出于对保障房市场用地等进行通盘权衡的。”

　　门槛抬高中小房企拿地难

　　记者了解到，尽管在新年房产调控多重压力下，西安的土地市场仍爆出了新的地王。1月30日，西安市南部非传统的主城区长安区推出了4幅地块，其中，樱花广场西侧35.542亩的一宗地，吸引了22家开发商的竞价，经过137轮报价，最终被西安铁锋房地产开发集团有限公司以3.81亿元竞得，每亩均价1072万元。

　　“2010年我们投标十余次，没拿到一块地。”西安一家浙江民营房地产开发商负责人向记者说起2010年在西安的拿地经历，颇为无奈。他介绍，2009年下半年，西安房地产市场得以复苏，土地市场竞争者迅速增多，2010年新开工量节节上升，但西安的土地供应却并没有同步增加，相关数据显示，2010年西安全市共挂牌出让地块148宗，其中住宅用地供应98宗，合计425.35万平方米，成交379.69万平方米，同比下降21.62%。

　　在西安有限的土地交易中，好的、大的地块几乎被从一线城市涌入西安的大开发商瓜分。西安房地产信息网的数据显示，仅2010年一季度中海、万科、绿地拿下3处地块;二季度万科拿下长安区地块;三季度中海、绿地、中铁十一局共拿下4处地块;四季度富力拿下城北一处地块。

　　“这些来自一线的全国性大房企在资金上占有绝对的优势，在给当地政府的印象也不错，因此，未来在资金和印象的多标准下，可能大多中小地产企业现在的日子会很难过。”西安高科地产一不愿透露姓名的高层告诉记者。

　　“新政”潜藏暗箱操作之忧

　　事实上，“限房价、竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”的多种房地产用地出让模式，已经在上海、北京广为试点。2010年4月以后，在北京住宅用地出让中占据主流的综合评标体系中，除投标价款外，评分项还包括：投标人财务及资信、项目定位、方案说明、经营理念及开发进度，企业资质、开发业绩及综合印象等。这也让中小房企遭遇了不少尴尬：拿地钱少也不行，钱多也不行。

　　对于土地出让变招，一位北京民营房企开发商表示，中小房企很容易输在综合印象上，因为中小房企知名度逊色于大房企，在主观因素明显的综合印象分上就不容易得分。“综合评标的硬性指标很少，例如规划方案好不好，这都是仁者见仁、智者见智的事情。从开发商的角度来说，方案差别都不大;再比如综合印象分，有些企业开发了品质很高的项目，但企业知名度并不高，这都会影响综合印象分。”

　　“仅就综合评标来说，希望西安在实施过程中能更透明一些，评比标准能更明确一些、更量化一些。”西安金地集团(600383,股吧)董事长胡弘向记者表示。

　　陕西房地产业内人士苗宇则分析道：“不少房产商现在都在开发商业楼盘的同时，积极参与政府的城中村改造或者经济适用房项目，未来，这将会在实施"综合评标"的多种房地产用地出让模式下，获得较高的综合印象分的筹码。”不过，他还是担心“印象分”会引起类似招拍挂制度以前的暗箱操作之嫌疑。