记者调查:太原楼市“限购令”的流弹会击中谁?
2011-03-11 08:45 作者:姜军旗 来源:黄河新闻网
租房还是买房?这个让孙俊红纠结10年的问题终于在限购令出台后不再成为一个问题:在这个城市的第15年,他被一纸限购令拦在了门外!
在国八条的推动下,限购令由试点在全国渐次铺开。2011年1月11日,太原市出台限购令。2月19日,相关实施细则公布,将限购房屋范围从 “新建商品住房”扩大到了“住房”,存量房即二手房也被纳入限购范围。
“限购令出台的大背景是全国楼市高烧不退,限购令只是一剂退烧针,真正的标本兼治的药方是保障房制度的建立健全,但那是中药,来得慢了些。”山西省房地产协会会长袁伦华认为,限购令是在为推进大规模保障房建设争取时间。他认为,限购令作为调控的短期措施会在房价涨幅趋缓后的适当时机退出。
梦断“限购”
孙俊红笑称自己是被“限购令”流弹误伤的外地人。
今年30岁的小孙来自山西沁县,从15岁开始,他的另一个15年大部分是在太原度过的,在老家人眼里他早已是“太原人”,但在太原人眼里,他仍然是一个来自外地的打工仔。
2000年,在老乡的介绍下,小孙成了太原的一名的哥。2002年,小孙与同在太原打工的女友结婚。2004年,女儿的降临让小孙倍感生活的压力。在家人的催促下,他和妻子商量在太原买房。因为是外地户口,小孙被挡在了经济适用房门外。“跑遍了太原市的楼盘,大多是每平米两千多元,还是买不起。”几经掂量,小孙最终放弃了买房。“当时是想能多攒点钱,首付多付一些,贷款就可以少一点,另外,也想看看房价能不能降一降。”
与所有的购房者一样,期待房价下降的小孙最终没能如愿。经历一次又一次的调控后,房价在一片质疑声中,愈挫愈勇。
2010年初,在报纸上看到楼市调控政策密集出台,小孙决定不再等待。国庆节期间,在晋阳街看中了一个70多平方米的户型,首付10万元,去年11月初缴纳了定金。让他最担心的太原版限购令在2011年元旦后出台,小孙的买房梦最终被打破。“虽然在太原工作好多年了,但一直没有办理相关劳动手续,纳税证明上哪儿开?”小孙一脸无奈。开发商建议所有外地户籍购房者先签购房合同,等限购令取消后办理房产证。大多数的外地购房者听从了开发商的建议,还有一位找关系在一家公司补缴税款后开出了相关证明。但小孙认为“国家调控力度很大,房价应该还会降一点”。在他的坚持下,开发商最终选择了全额退款。
和小孙同样处境的还有来自浙江的陈明理,在东华苑租房的陈明理,几年前起从浙江平阳来到太原服装城经营服装批发生意。随着生意的稳定,陈准备在太原购房。元旦前,他在滨河东路南端选择了一套高档住宅,房款超过200万元。本打算在春节前交付房款的他同样遭遇了限购令。陈告诉记者,房东在春节后提出涨价,但他还是准备继续租房。虽然没能买到房,但他还是很赞同限购令:“现在的房价确实有点高,是调控的时候了。”
效应滞后
根据国务院的要求,太原将在本月公布2011年度房价控制目标。在等待“另一只靴子”落下的过程中,市场各方陷入了前所未有的观望状态。
3月初,记者实地走访了多家楼盘,销售人员均表示目前并没有受到限购令的影响。记者从太原市房地局了解到,今年前两个月,太原市商品住房成交量同比减少12.66%,均价上涨3.41%,涨幅明显回落。其中,2月份商品房成交量1082套,环比下降46.2%,成交额7.5亿元,环比下降63%,降幅明显。
中国房产信息集团旗下的克而瑞信息技术有限公司太原机构总经理李峰认为,虽然统计数据显示房地产市场回落,但由于春节期间是楼市固有的淡季,成交量下降并不足以反映实际调控效果。李峰认为,限购在短时间内不会起到什么作用,根据以往的经验,在二线城市政策反应比较滞后,真正显示“限购”效应要在3个月以后。
山西省房地产协会会长袁伦华认为,限购令的出台对自住和改善型需求者的影响不大,但影响到底有多大,需要时日来观察。太原市房管局市场开发处处长李德成在接受记者采访时也表示,由于目前政策出台时间较短,部分开发商和购房者均处于观望期,限购令对市场的影响还需要一个过程。
受限购令的影响,全国72个大中城市2月份开盘项目下降70%,包括太原在内的15个城市2月甚至出现零开盘。对此,李峰分析,这主要是由于限购令出台后,开发商的推盘意愿大大降低,2月计划开盘的楼盘都延后到了3月。
相关部门公布的“3月份第一周市场综述”显示,太原六城区3月首周共销售商品房457套,比上周增加13套,成交均价最高的小店区突破2.2万元。黄金地段的商铺带动均价上升。
此外,太原市房屋租赁市场在限购令与返城农民工、学生的叠加效应影响下,略有上升。专家表示,由于商铺和郊县商品房不在限购之列,可能会有部分资金分流到这些领域。
囤房受压
山西人尤其是煤老板的购买力声名在外,投资渠道狭窄、房价上涨预期,以及对固定资产的痴迷,驱动这股强大的购买力向省会太原汇聚。国家统计局太原调查队数据显示,2010年,太原商品住房近四成被外地居民购买,而结婚、上学等刚性需求则是外地居民购房的主要原因。中国房产信息集团提供的数据,这一比例在太原市中心城区及高档楼盘内,更是高达50%。
据李峰介绍,在外地来并购房者当中,大多为多次置业者,总体而言,其购房目的“不是短期炒房获利,而是长期持有,以使资产保值增值。这部分需求是支撑房价的一个重要因素。他们是这次调控政策重点打击的对象”。
对于外地购房者的限制,在限购令出台后成效明显。根据太原市房管局的数据,今年前两个月,全市商品住房成交套数中,外地居民购买量只占到23%,与往年同期50%左右的购买比例相比,明显减少。“限购令”中明确规定,不足5年的房产转让营业税将从过去的差额征收改为全额征收,这一改动大大增加了房产交易的成本,对炒房者影响较大。有关分析认为,限购令出台后,二套房贷首付比例和利率的提高给一些囤房者、炒房者带来资金压力,也加大了房地产商和购房者的压力,这使得太原市的房产开发和投资者以及购房者都开始处于观望状态。
在多举齐下的态势下,多次置业者及外地购房者或会快速离开太原楼市。
真的会降?
在国家统计局监测的70个大中城市房地产数据中,太原市新建住房同比价格指数连续11个月排名62位之后。中国社科院去年12月发布的《中国住房发展报告》将太原列入住房市场监管“表现最好的内陆城市”,该报告认为,太原市房价泡沫成分在10%以内,属于最低行列。
李峰表示,在官方统计数据中不包括小产权房和未取得预售许可的楼盘。“但太原市在售的270个楼盘中,绝大多数没有预售许可证。不准确的统计基数导致不准确的市场判断。”李峰认为,近年太原房价快速上涨,与少量均价过高的高端住宅上市有极大关系。数据显示,2010年,太原商品房住宅成交均价为6788元/㎡,较上年上涨34.98%。2011年1月,太原市商品住宅成交均价为7532元/㎡。但由于大量的小产权房不在统计之列,实际上,省城的房市均价一般维持在5500元/㎡上下。
“影响房价的因素很多,政府限制购买住房套数,但是购买力没有得到释放,一定会在合适的时机进入。”几位接受采访的房地产企业负责人也表示了同样的观点:太原市房价未来几个月可能处于低迷期,但房价下跌的可能性不大。
山西省房地产协会会长袁伦华同样对房价下跌的预期不乐观:建筑材料在涨,地价在涨,房价怎么降?
难在操作
央行加息、房产税试点、“新国八条”以及限购细则落地,密集的措施指向异常明确,所有这些政策充满了急迫感。被媒体称为“史上最严厉调控措施”的限购令注定将成为2011年楼市的关键词。
截至3月上旬,限购细则落地城市已增加至26个,同时,银川、贵阳、昆明三个城市已公布2011年度房价控制目标。石家庄、厦门、贵阳则明确“限购令”将至2011年底。按照新一轮调控政策要求,实行限购政策的城市预计达到72个。
既要让中央政府满意,又对当地楼市的冲击降到最低,这就是地方政府的目标。在已经出台“限购令”的城市中,太原和南京、青岛、郑州等城市一样,相对温和,将外地在并购房的条件设为1年。
“细则的执行需要借助一些新的政策来辅助,如购房流程、购房资格审核等更加细化的政策内容。”李峰表示,在目前出台限购令的城市中,只有北京市给出了具体的操作流程。“开发企业应查验购房人家庭成员情况及住房情况,这在现实操作中难度很大。太原版的限购令细则中,出现最多的是"相关部门",这最终可能导致没有具体的牵头部门。目前民政、房产管理、公安户籍数据不共享,需要交叉比对,更增加了具体执行过程中的难度。”
在采访中,记者发现,在太原,买了房子后多年未办房产证以及购买小产权房的情况很普遍,那么,这些有房子的人应该如何认定?有关部门均未给出明确说明。
袁伦华认为,限购令本身不符合房地产商品化、市场化的趋势。相对于房产税而言,限购令只能是权宜之计。而房产税是作为一个长期的税种设立的,从长远来讲既符合市场规律,也能有效地抑制房价,但其目的不在于抑制房价,而在于增加房产的持有成本,开拓地方政府新税源。房产税的试点开征,在一定程度上可以减轻地方政府对土地财政的依赖。
对症之药
“中国的房地产市场病了,我们一直在找药方,但我们一直没有找到合适的药方。”山西省房地产协会会长袁伦华一直关注新加坡房地产管理制度。他认为,此次国八条中的“大力建设保障房”和两会期间提出的有关保障房廉租房的建设,使中国房地产回到了正确轨道上,是“开对了药”。“太原市目前商品房和保障房的供应比例畸形。限购令的前题应该是有足够的保障性住房或廉租房上市,但是,太原市面对中低端客户的保障性房屋数量有限。如果把90平方米以下的小户型普通商品住房也算在内的话,太原市保障性住房应该占到全部新建住房的70%以上。但实际上太原市远远达不到这个比例。但不管怎样,方向对了,一步步总能实现。”
根据太原市房管局的数据,2010年,太原市完成保障性住房1.9万余套。今年,山西省保障性住房的总建设任务是31.39万套,其中太原市的任务是新建保障性住房19186套。
袁伦华认为,房价高的根本原因还是在于土地。“地价在房价中所占比重较大也是房价较高的原因之一,我们希望能探索一种新型的方式,把土地使用费从一次性付清到逐年付清,分批分次交清,既可以减轻老百姓的负担,房价也能在某种程度上下降。”
太原市国土收益在2010年创下102亿元的纪录,远超2009年的58.6亿元。数据显示,2010年太原的商品房平均楼面地价达899.5元/平方米,部分热点区域的楼面地价已达2500元/平方米至3500元/平方米。“限购令只是给楼市退烧,真正的标本兼治的药方是保障房制度的建立健全,但那是中药,来得慢了些。”袁伦华如是说。(记者 姜军旗)
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