政策变动并非不可抗力 违约金没上限规定
2011-03-11 03:09 作者:龙蕾 王荔珏 来源:大洋网-广州日报
买不成定金说没收就没收?
从去年4月份至今,为了遏制过快上涨的房价,国家有关部委三次出台了房贷新政。虽然说,政策的目的是在于遏制楼市的炒风,但同时,不断变化的政策也让部分普通购房者感到“很受伤”。其中,最让买家感到进退两难的是“首套住房首付两成变三成;二套首付三成变五成,后又增加到六成”。一些买家由于资金不足,置业梦想破灭之余还损失了一笔金钱。为了向开发商拿回定金和首付款,有购房者甚至被迫走上了维权之路。有买家就认为,对于不断出台的房贷新政,国家应该尽快出台相应的文件以明确保护消费者的权益。那么退房到底流程如何?消费者需要交纳哪些退房费用?政策变动是否能被当作“不可抗力”而买家无须支付违约金呢?
本栏撰文:记者龙蕾、王荔珏
纠纷热点
凑不齐新增的十几万首付
要退房只能损失5万定金
今年1月中旬,已经在芳村有一套50多平方米小单位的黄先生出于改善居住环境的需要,在番禺看中了一套106平方米、总价163万元的三房单位,并当即缴交了5万元定金。当时,黄先生的如意算盘是,先交一半的首期,剩下的80万元以按揭形式供楼。然而,1月26日,国家“新国八条”出台,随即广州市出台限购细则。细则规定,贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
当时,黄先生的房贷申请尚未办妥。银行方面根据新政策,于是要求黄先生增加约16万元的首付款,否则二套房贷合同就不能通过审批。“首付一下子要增加10多万,这叫我一下怎么凑得齐呢?”黄先生认为银行方面没有及时完成二套房贷的办理手续,所以应该承担责任。但银行方面认为这主要是受到“不可预见”的政策因素影响,坚持要求黄先生增加首付。
首付比例由五成提高到六成,加上房贷利率的提高均使黄先生的购房成本远超了预期。无奈之下,黄先生提出想要退房。开发商也表示理解,但却强调:此前缴交的5万元定金则不予退还,因为这是黄先生违约在先所致。不甘心损失5万元的黄先生,在犹豫了一周之后,只好向开发商央求:“能否给个缓冲期,让我好去凑钱来交付这一成的首期?”看到黄先生的窘境,开发商也松了口:“那多给你10天的时间吧。”最终,黄先生在亲朋之间好不容易凑足了这“预算之外”的16万元,这才完成此次的买楼交易。
对此,黄先生就抱怨说:幸好我还能借到钱,而且开发商也愿意给我提供缓冲期,要是借不到钱,或者是没有缓冲期的话,我那5万元岂不是就打了水漂?因政策引发的问题难道就只能是以我违约作为终结吗?据了解,目前,如黄先生这般因房贷政策的变化而备受困扰的买家大有人在。他们当中,好彩者,还能凑足钱,顺利当上业主。不好彩的,则起码损失了定金。例如同样是二次置业的买家胡小姐,就因为凑不到额外需要多支付的12万元首期款,而开发商也不愿意让胡小姐延期交款,让胡小姐买不成房之余,还损失了2万元定金。
多数楼盘会
给予延期付款
对此,广州有相当部分的房企营销人士都认为,房屋交易不成,其实开发商也有损失,因为原本能卖掉的房子或许就卖不出去了,这就等于是资金回笼慢了,也就加大了资金成本。而且政策的变化也并不是开发商本身可以预见的,没收定金或者是首期购房款也是依照合同办事,开发商本身并没错。
不过,也有一些销售人员就透露,基于求财的原则,最近,若是一些买家确实因为资金不足的缘故的话,大多楼盘都会给予延期付款的方式来解决问题。不过,最多也就只是允许延期两周左右,时间不会太长。个别楼盘甚至可以允许买家转名,不过,接手者都是原来买家介绍而来的居多。这样,也就顺利化解了“挞订”的纠纷。
维权现状
李律师提醒,为避免日后国家政策的变化对买家(消费者)的造成影响,买家可将政策变化等作为免责条款在认购书、买卖合同中予以约定,减轻自身风险,如买家现符合银行贷款条件,合同签订后因国家政策变化造成买家贷款不获批准及其他情形造成合同无法履行的,任何一方均有权解除本合同而无须承担违约责任等。
因政策原因要及时申请解除合同
有律师表示,因政策原因,在贷款环节出现问题而产生纠纷的,根据最高人民法院关于商品房买卖案件的司法解释第二十三条,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
由此不难看出,买家若因政策的变化不能凑足首付时,购房者其实应当及时请求变更或解除合同,而不要一味认为自己已经违约。
业内人士表示,若合同写明按揭5成(或贷款多少钱,这可折算成按揭多少成)的话,买家可以要求按原合同执行。否则,买家可以要求退定。当然,若合同有“不受政策影响”这一约定的话,买家就必须履行合约,否则的话则为买家违约。
退房流程及费用
政府管理部门收取费用:
3元/m2的退房费
记者以市民身份拨打房地产交易中心咨询电话了解到,消费者退房必须要提交退房申请。其具体流程为,先和开发商达成退房协议,再向交易中心提出申请,申请时需要提交各种材料。如果是已签合同而未做预告登记的,只需要提交具有买卖双方(即开发商和买家)签名的退房申请,以及商品房买卖合同等文件。如果是已做预告登记,则除了退房申请外,还需要提交预告登记过的合同。而如果是已做银行抵押权预告登记的,则除了合同外,还需要三方(银行、开发商及买家)的退房申请。处理退房案件时,政府部门收取的费用为3元/m2的交易费。如果按100平方米、200万元总价来计算,这笔费用为300元。
此外,在签订商品房买卖合同之时,买家还需要缴纳各种税费。相关专业人士告知,如果是办理预告登记或抵押登记已经发生的费用,开发商不予退回。而如果没有发生,则须如数退回,这笔费用视乎合同办理程序而定。
退房费用:
1.3元∕m2的交易费。
2.已发生的各种办理备案及抵押登记费用。
3.合同中约定的违约金或开发商及买家(即商品房预售合同中的甲、乙双方)协商的违约金。
买家退房要付多少违约金?
除却上述费用之外,买家最关心的是如果因政策变动银行贷款不获批准或批准的额度不足要退房,必须为主动退房付出违约金。很多消费者都提出,消费者退房需要支付多少违约金?对此,记者采访了广东省消费者委员会顾问律师李瑾。
李律师表示,违约金分为两种,一种为定金担保。买家在签订认购书之后、签订商品房买卖合同之前违约的,须支付定金,一般情况下是以认购书约定的1万~5万元不等。第二种则为解除合同的违约责任。如果合同生效,在其发生变更时,违约方需要支付合同约定的违约金。一般情况下,在合同中,开发商对银行贷款不获批准或批准的额度不足的情况下买家应承担何种责任,都进行了约定。根据《合同法》第8条“有约定从约定”的原则,买家因此不能履行合同的,应承担相应的违约责任。而如果没有约定的话即要看双方协商的结果。
消委会顾问律师提醒:
消费者最好在认购书和买卖合同中约定政策变化的免责条款
广东省消费者委员会顾问律师李瑾告诉记者,近期她也接到很多市民咨询政策变动能否被视为“不可抗力”,从而使消费者免责,无须向开发商支付违约金?对此,李律师表示,《民法通则》第135条明确规定“不可抗力”是一项免责条款,为“不可预见”、“不可避免”及“不可克服”的客观情况。李律师解释,向银行贷款作为消费者购房融资手段的一种,从法律的专业角度看不满足不可抗力的三种条件,因此不能被视作不可抗力。
而有些合同约定违约金是消费者已支付的几成总房款,是否过多?李律师表示,对于违约金多少在法律上并没有上限规定。不过,根据《合同法》第114条,“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。但对于如何评判违约金多少算是“过分高于”造成的损失,李律师表示这是一个弹性衡量,要看具体的判决结果。
在司法实践中有两种意见
李律师表示,虽然在法理上消费者应该承担违约责任,但是在司法实践中,对此有两种意见:一种意见为“有约定的从约定”。另一种意见则认为,此种情形属于“情势变更”,消费者可以依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第26条的规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”而如果消费者和开发商走上法律程序,具体要看法院如何判决了。
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