房价调控政府问责 未来房价走向何方？

　　文/记者张玉云 图/记者卢政

　　本期嘉宾

　　东莞房协秘书长：陈骏良

　　莞中原策略研究中心总监：车德锐

　　合富辉煌东莞市场研究部经理：李兴旺

　　各地政府出手调控房价已是箭在弦上，东莞不久以后将正式向社会公布今年房价的控制目标。房价调控实施政府问责制，将会如何影响东莞未来房价的走势？交投火热、量价持续上扬的东莞楼市房价会否因政府的出手而出现拐点？本期楼市会客厅特别邀请东莞房协及东莞中原、合富辉煌两大市场研究机构负责人对以上问题进行解析回应。

　　背景：

　　今年全国“两会”对于楼市的热点讨论不断，其中两会政府报告中首次把房产问责写入报告中，并明确各级政府的责任主体。事实上，目前房价调控责任落实到地方已进入实际操作阶段，东莞早前已与广东省政府签订年度房价控制目标责任书，包括今年确定要完成4500套公租房的目标。上周省政府更召集各市相关主管部门到省里召开房价调控座谈会，进一步商讨各地调控房价的具体实施细节。

　　问题一

　　东莞楼市是否存在房价过快上涨的隐忧？

　　市场涨幅有限

　　陈骏良表示，从过去几年东莞房价的走势看，每年的基调都是平稳上升，平均每年稳定上涨10%左右，与其他周边城市相比，东莞房价的整体水平和涨幅低于城市本身的经济指标。东莞的房地产发展一直都比较健康，楼市投资泡沫很少，房价上涨慢，投资市场整体入市积极性不高。在这种情况下，东莞就算不调控房价，房价的自然增长幅度也很有限。

　　豪宅拉升东莞房价

　　车德锐则认为东莞房价存在快速上涨的隐忧：“如果从市场整体房价看，目前东莞房价确实存在上涨的压力。因为在通胀预期下，豪宅项目的成交比重不断加大，造成东莞整体房价出现结构性上涨。”

　　李兴旺表示，从去年10月开始，东莞房价在高端盘成交拉动下，房价一直处于8000元/平方米以上的高位，今年市区豪宅盘扎堆上市，房价被快速拉升的可能性很大。

　　问题二

　　政府出台控价目标会否影响房价走势？

　　会造成一定的心理影响

　　陈骏良说，政府今年公布房价控制目标倘若正式实施肯定会对市场造成影响，但实际影响更多表现在心理方面。“开发商对楼盘的定价会更谨慎，但要看届时出台的控价实施细则，才能判断对房价的影响。”

　　车德锐认为，如果控价目标及实施细则出台，一些房价上涨过快区域、定价过高、短期上涨过快的楼盘将面临一定的压力。

　　房价下调可能性很低

　　李兴旺表示，目前东莞的房价水平与周边城市相比不算很高，因此预计年内基本上不会限购。“如果东莞不限购，广深继续限购，大批投资客户会继续涌到东莞买房置业，那房价下调的可能性几乎是零。我认为实施房价调控问责的目的不是要把房价降下来，而是控制和稳定地方房价不要过快上涨，保持在一个合理的幅度。”李兴旺说。

　　问题三

　　东莞控价目标如何设定比较合理？

　　房价同比涨10%较合理

　　三位嘉宾对于今年房价上涨幅度的控制目标意见基本一致，认为房价在去年基础上上涨10%会是一个比较合理的设定范围。车德锐认为，房价涨幅应跟地方GDP及人均年度收入水平相挂钩：“东莞的房价涨幅每每跑不赢GDP涨幅，我预计今年东莞整体GDP涨幅会高于去年，因此将年度房价涨幅控制在10%比较合理。”

　　李兴旺表示，如果今年东莞房价上涨10%，那么整体房价将突破8000元/平方米水平，就这个标准而言，再将东莞视为“房价洼地”就有失偏颇了。“毕竟东莞是个三线城市，房价不能跟广深这些一线城市相比，8000元/平方米在三线城市中已经算比较高了。”