价跌量减 3月楼市初现调控成效

　　本报记者 陈美

　　“限购令”出台之后，终端房价出现松动现象。近日，有媒体报道，上海房价持续下滑，并于3月第一周跌破2万元关口，达到19216元/平方米，触及近32周以来的新低。

　　根据中国房产信息集团(下称中房信)公布的数据显示，3月1日至6日，上海全市仅有两个楼盘拿到了预售许可证，推出6.1万平方米的新房源，环比下滑58%。在售楼处月底全面签约的翘尾行情之后，同期上海一手商品住宅的成交量也再度回落到6.38万平方米，环比下滑16.16%。

　　“不仅仅是上海房价开始下跌，全国各大房价均开始出现松动现象。”海通证券(600837,股吧)房地产分析师涂力磊称，在监测的30个城市中，上周楼市成交量下滑的城市占七成，10个城市跌幅在30%以上，4个城市成交量跌幅过50%。其中天津跌幅最大，达到57%。

　　房价松动初露端倪

　　3月4日，地产龙头万科公布了2月销售数据，实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别比2010年同期增长159.8%和141.8%。2011年1-2月份，公司累计实现销售面积220.3万平方米，销售金额261.8亿元。

　　万科表示，公司在1月份创出销售面积2007年以来的新高后，2月销售表现平淡，主要仍与春节假期的季节性因素有关。而公司今年以来拿地及推盘态度积极，价格策略灵活，体现出在调控市中强人一筹的大势判断和策略执行力。

　　记者发现，与2010年积极拿地相比，进入2011年之后万科开始谨慎拿地。数据显示，2月权益地价支出约8.5亿。公司在2月份仅新增3幅土地，地价支出是2009年8月以来最低的。中信证券(600030,股吧)房地产析师陈聪认为，这里虽然有季节性因素，但也充分显示了公司在投资支出，尤其是拿地方面相当谨慎。

　　不过，由于去年12月及今年1月份推盘量较大，万科1-2月的累计销售额已经达到了262亿元，完成了全年1400亿目标的19%。但值得注意的是，万科2月份销售均价为11075元，相比去年全年12050元左右的均价明显下降。

　　东北证券(000686,股吧)房地产分析师高建表示，正如我们在上月所预计的那样，随着以新“国八条”为代表的新一轮调控政策的深化和实施，以及上海和重庆两市的房产税试点细则的正式公布，预计万科1月份良好的销售数据也许会是全年最好的数据，预计万科全年的销售金额增幅不太可能会高于30%。

　　“以限购政策和信贷紧缩政策为特点的新"国八条"，已经在市场上产生了立竿见影的效果，以北京、上海、深圳等一线城市的成交量均环比出现了60%-70%的萎缩。我们认为，短期内限购政策和信贷紧缩政策不太可能出现松动，因此，预计未来至少2-3个月内，房地产市场的成交量仍将在低位运行，房价也可能会出现松动，但下跌空间不大。”高建称。

　　限购影响逐渐显现

　　广发证券(000776,股吧)房地产分析师赵强告诉记者：“据我们调研了解的数据，一些城市因限购而无法买房的客户占比约30%，如果加上受政策影响开始观望的有资格的购房者，预计一些楼盘前期蓄客的50%甚至更多将会消失，这将对近期的成交量形成较大的冲击。”

　　事实上，受春节淡季及楼市调控政策影响，6个房价一线城市成交量环比下跌57%，同比下跌9%（注：去年同期受“国五条”影响，基数较低)。而由于受到“限购政策出台前发生突击购房现象”等因素影响，9个二线城市房价表现明显占优，环比跌幅仅12%，而同比实现64%的大幅上涨。比较典型的二线城市是济南、成都、石家庄等城市。由于大部分二线城市的限购政策在2月底3月初出台，因此限购的负面影响将在3月开始体现。

　　与此同时，管理层也在测试房产调控的压力。银监会主席助理阎庆民3月6日表示，针对房地产调控对银行坏账的压力，银监会已经做过压力测试，底线数字是30%。他表示，银监会对银行向中小企业的贷款没有比例要求，只有增速要求。银监会房贷压力测试证明，银行能承受房价降20%的房贷压力，底线数字是30%。

　　在这样的背景下，一些房地产开放商开始陆续转变态度。高盛高华证券房地产分析师王逸对长三角5个城市的开发商、中介和房地产项目进行了为期4天的调研后表示，该地区开发商对今年房地产市场的前景不甚乐观，但还远不至于悲观到在短期内果断降价并放慢建设进度的程度。

　　“现在，一些开发商将项目开盘时间推迟了一至两个月，以等待市场情绪恢复，并观望大型开发商是否会率先采取降价策略。因此，长三角地区的大多数开发商预计3月份销售将会创历史新低。”王逸称。