广东天河：写字楼参考单价不到八千

　　房地产拍卖

　　想要投身商业地产的投资客注意了！近日拍卖市场上放出天河区中山大道建中路5号607-1904房共16套写字楼单位，参考价不到8000元/平方米。

　　据了解，该板块写字楼租赁市场极为活跃，虽然不是传统商务区却有不少固定客户“扎堆”，出租回报率可观，适合受限购令影响转而投身商业地产的投资者。

　　不过该批标的都带有长达5～10年的租约，租金明显低于市场价格，建议投资者要好好算一算账，降低未来几年的收益标准而争夺“笋盘”到底划算不划算。

　　据了解，本次拍卖的写字楼位于广海大厦海天楼。该大厦在天河学院公交站附近，交通相对便利，大厦背后就是天河科技园，商业氛围相对浓厚。拍卖单位面积从99.93平方米至179.5平方米不等；参考单价为7000～8000元/平方米。

　　市场上少有买卖盘出现

　　中联拍卖行工作人员刘先生告诉记者，这一批写字楼都持有房产证拍卖，土地出让金的缴纳时间是1994年，房产证从2000年算起。目前这些标的均已出租，因此是不交吉拍卖。不过，这批写字楼的租期较长，最短的租赁合同也要到2016年，最长的更要至2020年；租金相对较低，部分单位租金为40元/平方米/月，最低甚至仅为10元/平方米/月左右。

　　合富置业陆兴兰认为如果单从价格来讲，这个拍卖参考价相当笋。她以周边的华港商务作为对比，目前华港商务的租金水平为70～80元/平方米/月（有办公装修），因此推测相对较旧的广海大厦租金应该可以达到50～60元/平方米/月之间。

　　据她介绍，华港商务的毛坯房售价起码为17000～18000元/平方米左右，而广海大厦的买卖成交较少见，预计价格可以达到15000元/平方米左右。满堂红沈锐培表示，该盘的二手均价为10000～12000元/平方米左右，此次拍卖的单位都低于这个价。平均租金水平约为40～50元/平方米/月，不过市场上少有买卖盘出现。

　　兴业地产工商铺高级营业经理卢胤盈告诉记者，广海大厦的管理费不到10元/平方米，比较吸引租客。

　　市场分析：升值潜力不如天河北

　　市场人士介绍，按照50元/平方米/月的参考价格计算，该批标的的出租回报率不低，以其中面积最小的1806房计算，在不计算交易税费的情况下，出租回报率可达7.94%，这一水平远高于住宅的出租回报率，在写字楼板块中也算得上较高水平。

　　陆兴兰认为，广海大厦所在的位置有其相对固定的租赁客户群，因此也是不少投资者考虑的对象。不过，有投资者认为，投资更重要的是“扎堆效应”，宁可花较多的成本，也要选择聚集同类型物业的板块，比如新兴的写字楼中心珠江新城或传统的天河北板块和环市中板块。而陆兴兰认为，虽然广海大厦所在的板块不是主流商务区，但是交通相对完善、租赁活跃，对于那些不需要对外联系的中小企业来说是成本较低的地段。

　　不过，该板块的升值潜力很可能不及天河北、体育中心等黄金商圈。

　　据了解，2010年广州商业地产价格经历普遍的上涨，但广海大厦的价格基本上维持稳定。不过也有市场人士因为目前广海大厦的出租回报率还不错，因此认为其抗跌能力也会较强。

　　风险提示：写字楼交易成本较高

　　据拍卖行透露，本次拍卖的标的均有长达五至十年左右的租约，而且租金最低仅为10元/平方米/月左右。近期，市场上出现不少较笋的拍卖标的，令自住买家和投资买家跃跃欲试。但是市场人士建议，很笋的标的也有可能有“致命”的缺陷。

　　此外，写字楼的交易成本较高，这一批拍卖标的在过户过程中的税费全部由买家支付。