房地产调控需建长效机制

　　在今年的全国两会上，房价不出意外地再次成为热点话题。根据媒体的报道，从各地近期出台的楼市限购政策，到保障性住房的建设进度等问题，代表、委员们的议案提案，涉及了房地产调控的方方面面。

　　2010年4月以来，三轮调控政策直指高房价，从目前情况来看，调控政策正在逐渐产生作用，上海、北京等一线大城市的成交量已经出现了明显的下滑，价格也有松动的迹象。但也需要看到的是，目前的调控政策多数仍是一些短期的措施，探寻、建立长效的调控机制，应该成为下一步楼市调控工作的重点。

　　以限购令为例，这个带有明显行政化色彩的措施从出台以来就备受关注。应该说，在市场化的大环境下，限购令终归只能是权宜之计。特别是在“新国八条”出台后，各地纷纷出台了以户籍来划分限购对象的地方版细则，这使不少人对限购令的公平性产生了质疑，而根据媒体报道，在本次两会上，也有不少代表、委员对此提出了疑问。在笔者看来，至少就目前而言，限购令的做法有其可取之处，而且在目前需求和供给依然较不平衡的环境下，限购令有成为一项长期调控政策的必要，但关键的问题是，在限购对象这一问题上需要有所调整。

　　从历史经验来看，城市化进程必然会伴随着大量的人口流动，只有这样，城市的发展才能不断获得新的动力，虽然像北京等大城市目前可能面临着人口过度膨胀的问题，目前高房价已经产生了明显的挤出效应，而以户籍为条件的限购措施，无疑将会进一步削弱大城市的吸引力，这对于中国城市化的进程而言，绝非好事。笔者认为，从市场层面而言，我国房地产市场面临的最大问题，在于各种不同的需求都在同一个市场中搏杀，那么购买力相对较弱的自主性需求自然会受到排挤。因此让买得起房的居民能够通过商品房市场获得与自己购买力相匹配的住房，应该成为制定限购标准的出发点，可以对不同层次的房源制定不同的购买资格，例如对于首次购房的，限购一定面积、一定总价以下的房源，并规定在一定期限内不得交易，这样既能够满足自住型住房的居住需求，又能够极大地压缩买卖房屋的获利空间，抑制投资和投机需求。

　　同时，在实现商品房市场分层之外，完善保障性住房的建设体系，也是建立房地产长效调控机制的关键一环。目前我国保障性住房建设面临的最大障碍无疑是资金来源，特别是廉租房、公租房等针对低收入人群的保障性住房，由于成本回收周期长，基本只能靠政府财政建设，这对地方政府的财政也是一个不小的压力。因此，未来如何开拓资金渠道，是一个值得思考的问题。目前很多人都在讨论“开发商身上应该流着道德的血液”，笔者认为，那些国企、央企以及有相关背景的房地产企业，应该首先担负起责任。此外，包括保险资金在内的社会资金，也对保障性住房建设表现出了相当的热情，未来有关部门应该抓紧研究相关的政策细则，鼓励和引导社会资金为保障性住房建设添砖加瓦。