限购令影响几何？南海网主办海南房地产精英论

　　南海网-地产海南（3月4日讯）今天下午，由南海网-地产海南组织的“变局 谋解 信心谋解变局，2011海南房地产必经之路”精英论坛在海口天伦 誉海湾会所成功举行，论坛就今年海南的房地产形势与走向进行了深入的探讨，海南省国土资源厅原副厅长杨冠雄、海口市住房与城乡建设局市场管理处处长戴开权及海南房地产企业代表、媒体人士共百人出席了今天的活动。海南宏伦置业有限公司常务副总经理云天龙代表主办方致辞。

　　谋解变局 传递信心

　　本次论坛邀请了多位对海南房地产有着深入研究及房地产从业经验丰富的嘉宾作主旨演讲。各嘉宾着力于海南房地产“变局”、“谋解”、“信心”三个点，对2011年的海南房地产发展进行梳理，并提出了谋解变局的应对策略。他们认为：在当前严厉的调控下，海南房地产受到冲击不可避免。目前海南的房地产企业首先要找准自己的定位，依照市场变化制定企业的发展目标。其次，要努力提高产品品质，挖掘卖点，以精品打造企业竞争力。其三要以时间来换空间，以机遇换来发展，利用调整时间来反思我们的经营策略。此外嘉宾特别指出，保持现金流及控制资产负债率对企业也非常重要，资金链的持续是房企的重要支撑。

　　在精英论剑中，各嘉宾认为：每次政策调整都是挑战和机遇并存，当前海南房地产企业要保持一个平和的心态。海南优越的地理环境及政策的支持奠定了海南房地产未来向好发展的基础，众多房企代表对未来海南房地产的发展表示了十足的信心。

　　加强交流 促进合作

　　海南是中国旅游房地产较具特色的市场之一，作为一个新热点地区，行业的交流互动，对未来海南房地产的发展具有非常重要的意义。南海网-地产海南本着“促进业界交流，迸发新思想新思维”的原则，以海南房产官方网络媒体身份，客观，真实地引导海南房地产界对新调控形势下的走向探讨，为业界精英代表提供一个有价值、有实效的交流平台，促进海南房地产业内人士相互间的交流与合作。

　　海南宏伦置业有限公司常务副总经理云天龙在接受地产海南记者采访时表示，在调控大背景下，海南房地产变局已成现实，“信心”和“谋解”是目前我们最重要且是最需要的。今天的论坛业界的高度响应，众多海南知名房企的代表出席，这充分说明了海南房地产需要一个思想碰撞与交流的平台，这样的论坛不但促进了海南房地产的合作，同时丰富了海南房地产形象宣传手段，对当前的海南房地产发展具有重要意义。

　　“变局·谋解·信心”精英论坛（直播实录）

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛（精英论剑）

　　杜梅、汪志军、郑国臣、云天龙、谭仁斌 孙杰

　　

　　主持人：

　　谢谢李总，下面我们进入的是论坛的第三个议程，就是精英论剑，这个环节我们将一起来“谋解变局2011海南房地产必经之路”，今天我们请到的论剑嘉宾有中华坊董事长助理谭仁斌，天伦地产海南分公司常务副总经理云天龙，上海传世投资有限公司总经理、海南传世大秦营销策划有限公司总经理汪志军，海南福山福湖置业有限公司董事长郑国臣，翡翠水城营销负责人杜梅，广东广物地产海南公司总经理孙杰，跟我们一起进行精英论剑。

　　在国家对房地产业进行一系列的严厉调控政策下，海南也出台了相关的调控政策。海口最近更是出台了“限购令”，在这样的严厉的调控政策下，海南的楼市将会产生什么样的变化？下面有请我们的“论剑嘉宾”一起谈一谈。

　　郑国臣：

　　有三个角度，刚才我谈了一点，海口市和三亚市这次因国家所定的“一刀切”的政策，使得海口和三亚房地产公司从夏天直接进入冬天。限购的目标人群基本在70%以上都是外地客户，外地客户消费者是上帝，虽然我们海口的政策相对于北京、上海来讲不算太严厉，但是你让他提供一年的纳税和社保证明，他愿意到二线城市购买房子，也就是海口、三亚周围的城市，而不愿意找人办理纳税证明和社保证明。因为中国社会平均财富增长了以后，到海南买房子的人几乎不仅买的是第二套房，甚至是第三套、第四套。还有一个消费的心理：不是我们提供服务，而是让他提供证明，或者是已经超过本人控制能力的证明，这样让他拿纳税证明和社保证明是不可能的。虽然有中介公司应对这样的场面，为你搞一些纳税证明，这只是个别现象，不是市场的规律，既然不是市场规律，而是一个个别现象，势必会对海口和三亚这些以房地产作为主导经济的引导性的经济结果产生重大的影响。反过来，政府对房地产本身支持力度，支持城市建设和本城市建设的架构，也不像原来那样，因为土地财政本身导致政府现金流量很大，这样对整个城市的谋局和一些新的利益都有一些想法。比如说海口，今天的海口没有自己的规划，你到深圳的马路上一走，三条路都是高架桥，一看就是国际都市的形式，而我们海南国际旅游岛上升为国家战略以后，海南岛的定位已经超出了我们1993年呼吁的超过香港。它是亚洲的，尤其是连接整个日本、韩国到新加坡，甚至是印度的一个核心地点。

　　主持人：“

　　限购令”虽然严厉，但是海南房地产发展的前景还是不错的？

　　郑国臣：

　　我一直把海南看作一个邻家小妹，是怎么把它娶回家的感觉。很多人来海南只是看一眼，然后变成是买房住的人。

　　主持人：

　　就像我的一个同事说的：为什么海南让他留恋？他虽然身在异乡，但是没有身在异乡的感觉。

　　下面我们请杜总为我们说一说，你们现在是不是已经感觉到了销售方面的压力？

　　杜梅：

　　“限购令”的实施，我相信对海口和三亚的楼盘多少还是有一定的影响。但是今天前面几位的主讲嘉宾分享得很好，我特别赞同汪总的说法，每次的政策调整，挑战和机遇是并存的。海口和三亚这样的一线城市被限购了，我们就没有发展的方向了？不是这样的，作为一个企业，作为在营销方面的负责人来说，在这样的情况下，我们首先第一个是心态一定要保持淡定。我们今天的主题是“变局·谋解·信心”，这点很重要，我在公司是营销方面的负责人，我现在觉得我们的信心非常重要。政策在调控不要紧，这个是大趋势，我们没有办法改变，我们现在是要想如何应对？我们面对变局要做什么？这是在我们这个行业做事的人应该考虑的问题。还有一个是“信心”，就是说，分析这个局势将来的变化，我们如何应对？我们如何带领打这个仗？这个是我们当前要做的事。

　　
　　主持人：

　　说到应对，这次“限购令”威力确实太猛太大了，具体房地产企业该如何应对？大家都很感兴趣，我们来听听云总谈谈，就天伦·誉海湾这个项目该怎么应对形势？

　　云天龙

　　刚才美女老总讲得很好，我讲的第一点，我们必须要有一个平和的心态对待目前的形势，这个方面就跟做人一样，也有面对顺境和逆境的时候。我想，我们现在在目前的情况下，房地产企业首先要保持一个平和的心态、淡定的心态，不要有暴利的心态。

　　我们说我们在2010年卖了多少钱，现在我们要面对这样的形势，不要说以前卖了20000元/平米，现在只卖10000元/平米。第二，我们天伦·誉海湾的项目面对这样的形势，第一，我要专注做产品，因为高性价比的产品永远赢得市场，我们要一心一意把这个产品做上去。第二，我们在户型上做文章，户型结构对有需求的客户是比较有吸引力的。第三，我们在团购或者是定向营销上，要下工夫，针对目标大行业、大企业、大的组织、大机构、大机关，我们要采取更多的办法，吸引这些人购房。第四，定价上，我们预计今年这个楼市可能有一定的调整下调。但我们现在不是一步到位，而是让首次购房的人都可以享受到最大的实惠。可能开盘的时候，我们的价格或许会给业界带来信息。

　　主持人：

　　云总说的第一个是品质，第二个是选址，第三个对所有的物业有一个很好的把握，定价是也是很重要。

　　我记得孙总说，现在市场的定向营销也很重要，但是最重要的是说到品质的问题，请孙总谈谈营销。

　　孙杰：

　　我随便讲讲，今天来参加这个论坛，我觉得是这样的，任何企业在中国，我觉得要恪守两点：第一，听党话，跟着党走；第二是为人民服务。我们既然在这里，怎么应对？怎么适应局面？我觉得政策的出台我们都有一些压力。

　　一些房价统计数据可能是从去年到今年的同比的数据，我认为客观的来讲，一个城市的横向、纵向对比，这样比较客观，不能单纯的讲某个时段。房产商开玩笑说：我从事房地产20多年，基本上这房地产不是过年就是过冬，这很正常，为什么呢？说明我们政策连续性还不够，我们的政策是一个短时期的、临时性的政策，不是一个长久性的政策，只是为了争取给廉租住房建设、保障性住房建设腾出时间，还历史债罢了。廉租房六十平米你会不会住？我想购房者自己会考虑。第二，海南岛的旅游地产发展，一是解决了实用，二是解决服务，第三方面，现在整个市场的发展就是对资源的争夺。海南岛的资源是唯一的，海南岛未来的房价应该是一种奢侈品。现在海南岛房产真正的建设水平还有待于提高。比如说，这次调控，也是房地产商洗牌的过程，可能洗洗就会健康。去年房地产炒得很快的时候，我作为业内人士，说实话是不愿意看到的，就像抢一样，大家抢的时候就不考虑价格，但现在可以让大家冷静一下，让大家想想你需要的是什么品质的楼盘？你需要的是什么样的开发商？所以说，不见得是士兵就一定是军官，他们说的投资投机，这些东西都是相对的，可能炒房的人，资金链的断裂没有亏本，是房子的稀缺性已经决定了。

　　我认为海南岛将来的发展，很多政策都落地了，海南岛未来这个地方的房子房价一定是高的，我认为海南的房价最低点、洼地还是在海口。海南岛基础设施相对比较弱，从海口角度来说，洼地的价格是最低的。还有一条，买房是不是到一线的城市买？相反，原来认为这个地方值10000元/平米，现在别的地方是5000元/平米，现在限购了，不可以买到的东西变成8000元/平米、5000元/平米了。

　　

　　谭仁斌：具体应对我就不说了，大家都是高师，今天大家吐的口水也比较多，埋怨得也比较多，这次政府的调控并不一定全是负面的，有一个积极的因素，大家都没有看到：我们以前的开发商，可能把开发的职能忘了，重在“商”上，我们开发商应该做哪些东西？应该承担哪些社会责任？这些都没有。

　　为什么说重在“商”？2009年那次是很典型的，一夜暴涨，这是一个消息。涨的幅度很吓人，对老百姓来讲，对购房者来讲，对整个市场来讲，大家实际上都是吃那个时候种的恶果，这个是因果关系。

　　我阐述一个观点：本身市场调控这块上，我相信活在市场上的，活得最长的不是最强的，也不是最大的，而是最灵活的，只要你可以想到办法，结合市场的实际情况灵活应对，办法很多。祝愿大家身体健康。

　　主持人：

　　谢谢谭总，谭总说的，往往能够适应的就能够生存得最久，刚才谭总说到适应的问题，我想问一下汪总，现在对房地产的信心有多少？

　　汪志军：

　　信心刚才在前面已经说了，刚才李总也提到，他提的时间更短，看五年就可以看清楚了。可能因为外部的因素导致出了点意外。比如说牛奶行业里面出了三聚氰氨，第一时间，很多人的反映是躲着。我举个例子：伊利的股票本来是9块钱，但是因为三聚氰氨变成7块钱，但是我们就不用喝牛奶了吗？还要喝的。所以现在的房子也是一样的道理，咱们不说现在的伊利已经涨到37块了，因为我提前已经走了，27块就卖了。我想说的是，现在也是一个外部的因素，人们的生活会改变，中国人的收入会提高，4600元的GDP还会往上走。走国外的人走过的路，别的经济体走过的路，别的区域走过了路，这是人类，有很多是有规律的，否则专家学者出那么多的书干什么？这就是前人留下来的轨迹。

　　我们今天坐在这里跟大家说，传递信心，或者说互相要有信心。现在出的状态不是在座的状况，不是说犯了某方面的错误，不是的，是有不确定性的外部因素，甚至有些不在岛内，不在国内，在不确定性下，只要我们自己守好自己的现金流、人、财、物都看清楚，你想达到的目标才算清楚。你为以后做准备，不同的区域不同的产品，不管是不是限购区还是限购区，开盘还是没有开的，你也第一时间去找，所以，量和价是可以平衡的。所有的企业，所谓的战略归结到一句话，就是平衡。国家是如此，企业是如此，你完全用你资金的平衡，你的货币的平衡，方方面面的平衡，着就是你最大的战略。所以，最简单的可能往往是有效的东西。孙总刚才也提到了，在这个时间点上，人人能不能看到信心，这个是很重要的。我觉得信心不光是开发商要有信心，也是能不能获得财富的人有没有信心的眼光，这个要留给时间，留给历史决定。

　　
　　主持人：

　　谢谢汪总。非常精彩的发言，我再想问一下郑总对未来海南房地产有一个什么样的期待？

　　郑国臣：

　　中国的房地产是从海南开始的，如果海南房地产不涨到这个地步是不会结束的，这个句号还得从海南结束。因为海南特殊的位置，1993年培养了全国各地的开发商，占了很大比例，这样导致了中国以后的最高的房地产价在海南岛。

　　主持人：

　　我想问一下孙总同意不同意这个观点？

　　孙杰：

　　我同意。每年中国都会有多少迁移风诞生，你活到一定程度的时候，精神的需求会大于生存的需求，现在中国现在还是在基本的需求，往精神需求走，还没有到奢侈需求，在海南岛这个地方，如果十分之一的人达到了奢侈需求，我不知道是不是共产主义实现了。我想你有没有机会在海南岛有你的立足之地，这个是最重要的。机会是稀缺的，这是自然的稀缺性，我觉得海南岛现在还早着。

　　主持人：

　　好的，现在在国家严厉的调控政策下，我们不仅要靠一个好的选址，还靠一个定价的因素。所以说海南的房地产将来发展潜力是无限的广阔的，现在的困难只是暂时的。

　　主持人：

　　海南的地产精英论剑让我们感觉到了精英群体的智慧和力量，带着希望上路，我们有理由相信，海南房地产的明天会更加的完美！精英论剑到这里结束，谢谢各位，接下来的环节是请大家对天伦·誉海湾项目品鉴。

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛（嘉宾演讲）

　　海南名仕房地产开发有限公司董事、总经理 李建昆

　　

　　李建昆，现任海南名仕房地产开发有限公司董事、总经理、房地产资深操盘手，曾负责海南多个项目的营销策划活动，有着丰富的房地产项目实战操盘经验及极强的战略制订和战术实施能力。

　　主持人：

　　接下来我们有请海南名仕房地产开发有限公司董事、总经理、房地产资深操盘手李建昆为大家做演讲，有请！

　　李建昆：

　　前面几个嘉宾讲得比较多了，我简短的讲一下，目前房地产调控政策主要是一个房产税和新“国八条”。房产税只涉及到重庆和上海，好象和我们没有太大的关系，本身房产税的说法说不清，目标不太清晰，法理也不太清晰，包括以后征税的难度和成本都是说不清的事，所以我们就感觉目前对房产市场的影响不大。

　　现在有新“国八条正式出台，我感觉有几个比较重要的特点：第一次有效的对局部市场和供应商的控制，可以买的不让你买的。住宅是保障性住房，这是真正限购市场的调控。这个调控还有一个比较显著的特点，就是价格导向。提出来以调控价格为目标，我们感觉到政府这样的提法也是有难言之隐。现在说不清我们做什么样的房产结构，摸着石头过河，我们暂时的把价格调一下，后面就推了保障性住房，这是新“国八条”新的内容。

　　另外还透露出新“国八条”的不成熟。这个不成熟在于啥？以价格为目标本身就是不成熟。当年我养过鸡，鸡生出来要保温，温度调好了，小鸡活跃就对了。我们的房产调整是结构调整，不是价格调整。还有一点，2月份出台政策细则，3月份出目标，也就是说2月份的细则是没有目标的细则，3月份我们再定目标。搞企业管理的都知道，有了目标才会在后面落实政策，所以说这个是临时的政策，后面可能还会不断的调整。这几个政策出来后，我们的市场有什么样的反映？海口今天只成交了八套，三亚好几天没有看到网签了，非限购的区域呢？南海网-地产海南

　　昨天发的短信说琼海成交了几十套，以目前的情况来说，这个就是“冰火两重天”。

　　五六月份以后这个政策的效果才看得出来，现在我们谈调控，我们只能说是预估一下，现在对海南的房地产做一下自己的个人研判。

　　首先，房地产业是一个什么样的产业，我认为它是一个服务配套产业，是给谁服务的，当经济社会发展时，只要经济总量在发展必须依托于房地产业的发展。每年产生的GDP会依托于土地，而做的工厂也好，你的投资，比如说公司、工厂、人员的住宅、与人们的生活相应的配套医疗什么的，只要经济社会高速发展的，配套产业一定是配套发展的，这是没有变的。

　　另一个，有人经常问我，政策来了，房价是涨还是跌。我不会轻易下结论，我会跟他说，你看一下想买房的地区五年以后的现状会是什么样的，如果你觉得五年以后这个地区的城市化加强了，人们的生活品质提高了，我相信你的房价到那个时候就会体现，有些地方可能现在去买，五年以后没有变化，甚至是退了。短期内的涨不会是市场的方向，长远的发展是自身城市价格和地域价格。套用《非诚勿扰2》的流行语：限和不限投资的需求在那。中国的问题是投资需求没有需求，我们提出来五年工资还要倍增，现在大家都有钱了。这么多人有了钱，当你有了钱你肯定要投资，钱多的是资源配置，少的是有点炒作的心态。挣很多钱的时候，有一部分是存款，有一部分是投资，有一部分是不动产，这个是社会的需求，如果忽视它，这不是一个客观应对现实的方式。房地产和其他几个投资品来说，包括黄金、股市，大家对股市都有自己的看法，旦可能就巴非特是一个赢家，IPO是赢家，炒股的是输家，只有不动产才是一个稳定的投资。

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛（嘉宾演讲）

　　海南名仕房地产开发有限公司董事总经理 李建昆

　　现在有一个观点，可能会使得限购的时间延长，这次限购虽然是以价格为目标，但是有一个现象叫做歪打正着，可以加速中国的城市化进程。限了局部城市，还有那些二三线的城市不设限，这样客观存在的投资需求就开始流下二三线城市，这样为二三线城市的城化打下了基础。不能把上海弄到15000多元/平米，其他的没有那么多。海南岛得天独厚，中国的GDP又进入了超过3000美元的休闲时代，海南岛是中国休闲最重要的场所，所以说海南岛的房子长远来说是不会有问题的。长远来说，由于限购以后，不能形成投资消费需求，不能把人们手里的钱消费掉，这样政府无法回笼，两三年以后，政府的债务平台风险会比较大，也可能债务平台会引发新的债务危机。

　　还有一个观点，我们海南的房地产在全国的范围来说，整个房地产经过这次调整可能进入“二元时代”，让你承担保障房的任务。这次经过了今年和后面两三年的限制，一旦保障房建好了以后，商品房就源源不断了，所以说，我们应该考虑到如何活到商品房的时代，如果这次被扫出去了以后，就再也进不来了。

　　对价格也谈一下我的看法，对限价区域的城市，房价有个人的判断，局部地区房价可能下调，城市化弱的地方，存在企业资金链的问题可能会下调，但是城市化率超过70%、80%，资金链条基本没有什么问题，生存能力比较强，可能会出现局部区域房价下跌的现象。

　　也谈一下房价支撑的基础。这次限购，对二三线城市造成了支撑，二三线城市的上涨也封杀了一线城市的上涨。大家不要把房地产的价格当做炒作，是有自身城市价值的。包括海南的商铺，早期的时候7000元每平方米的海秀东路的商铺，给你贴现相当于1.4万元每平方米的商铺。所以说，要考虑到房产自身是一种能够增值的，能够产生福利的产品，不是纯粹的消费品。面对这样的危机，你怎么活下来，而不是大炒家，进来做个项目就走了？首先就得管理好企业的现金流量，负债率控制好，管理好自己的土地。现金流量不好，可能会出现团队崩溃，工资发不出去了，施工单位闹事了，就出现了休克，所以保持现金流量的充裕，保持负债率比较低，就是你长远发展的基础。

　　由于时间有限，就不多说了。最后用私人话做结论，按普希金所说，假如调控调到你，不要犹豫，不顺心时，暂且忍耐。冬天来了，春天还远吗？

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛（嘉宾演讲）

　　海南福山福湖置业有限公司董事长 郑国臣

　　

　　郑国臣，海南福山福湖置业有限公司董事长，一线的房地产研究和实战专家之一，曾担任全国工商联房地产商会项目中心副主任、中国别墅俱乐部会长助理、中国跨国公司促进会投资顾问、琼海市房协秘书长。在北京、上海、天津多家上市企业工作实战经历。

　　主持人：

　　接下来我们有请海南福山福湖置业有限公司董事长郑国臣为大家做演讲。

　　郑国臣：

　　大家都知道，从2003年9月份政府调控房地产以来，北京市已经涨了5倍，我们海南也涨了很多倍。政府在目前的情况下，多种调控方案都失效的情况下，来一个“一刀切”，这个“一刀切”，无论从深度、广度、力度都是空前的，对于这个表现是对的，还是错的，这个也是我刚才说的诊断方案，对错只看结果。

　　这次政府出台的调控方案，正是在中国房地产市场，包括我们海南的市场在价位最高的时候出台的。市场本身的表现和政府的力度导致的螺旋式的加速式的情况下是不是会出现了拐点？对我们开发商来讲，我们是一个个体，如何应对这种政策？如何理解这种政策？如何规避这种政策？也就是合理合法的规避这些政策，是我们每个开发商所面临的考验，也是重新认识，重新定位的机会。是不是市场在高位的运行上，加上政府一刀切的政策就导致了房地产崩溃？是不是导致海南房地产从此走上了末路？也就是像1993年那样，对海南整个市场是一种沉重的打击，甚至再出现烂尾楼？在此我对海南本地房地产的认识谈一点自己的看法。

　　这次政策主要是改变了房地产开发商，也改变了投资者，也改变了市场本身的游戏规则，这种游戏规则的改变，也就是说，我们海南房地产市场相对于今天的中国来说，到底处于什么位置？我们采取哪些对策？

　　第一，海南是我国负氧离子含量和空气洁净度最高的地区，我们向所有的买房的人提供的是一种健康的信息，也就是说，来海南诗洗心、洗肺、洗脑子的。人应该在什么样的景观条件下生活？中国改革开放30年来，虽然我们取得了巨大的成功，但是我们也付出了环境的代价，无论是造成污染、水源污染还是水源短缺，在北方许多地方已经不适合人类的居住。

　　海南房地产的价格的定位来自于它本身的价值，价值来自于它的资源，资源来自于稀缺，稀缺来自于唯一，所谓13亿人的海南岛，它的市场容量是很大的，如果按照目前中国的经济总量来说，也就是人民币政治存量是72亿元，远远超过了美国，到目前为止，整个中国房地产存量是82亿，超过了外面的货币流通量。海南的房地产，包括中国的房地产有泡沫了吗？大家可以计算一下：如果1990年的时候，房价是2000元/平米，按GDP增长10%来计算，7年就是一倍，1997年应该是4000元/平米，2004年应该是8000元/平米，到了2011年，应该是16000元/平米，每年按照3一5的通货膨胀率，20年来计算，如果1990年的房地产价值是2000元/平米的话，现在应该是320000元/平米，这是房地产的保值增值。同时中国的股市1990年的回报率是22.6%，而房地产大概是50%，这房地产创造财富的神话已经形成了一个共识，而不是市场本身的力量和他的惯性决定的。

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛（嘉宾演讲）

　　海南福山福湖置业有限公司董事长 郑国臣

　　而这次政府“一刀切”，就导致了一到二年时间，或者是一到五年的时间，楼市会处于不确定性。这种不确定性也导致了开发商本身由于自己的阅历，由于自己的经验导致了政策不连贯性，这种不连贯性因为资金而导致了降价，或者是不开发。这种现象不是一两年就可以结束的。这种是的情况根据中国人5000年来的文化，还有投资的习惯决定的。中国城镇化的水平达到了美国的水平，这种市场的发展，在中国城市化水平达到了50%，离60%还差10个百分点，这是市场发展的一种现象，这也是用行政的手段把它管着，这也是考虑着中国房地产所占的分量已经很大了，我们海南达到了60%多，就有一定的调控这是应该的，但是对于政策的实际性、连贯性。

　　比如说，海南的市场70%是外地的，政策一出来了以后，对海南经济本身的打击是致命的。不仅仅是开发商本身，对整个政府制定政策的连贯性也是有影响的。像国际旅游岛的建设上升到国家战略，如何布局?如何发展?实际上就决定了海南房地产市场，我们的行业有特殊性，跟国际旅游岛建设是有一定的关联度的，比如说，我们根据海南的地理位置，海南可以把整个岛作为一个国际大都市的概念来建。比如说，以三亚为核心的南部旅游中心，以西部的工业中心，中部的是生态中心，随着全岛四个组团的建设，环岛铁路的建设，应该把海南建成国际大都市的概念，来提升海南的地位。中国会产生两个阶层，其中一个是投资的，它一般会生活在海南，它不干别的事，就炒炒股，聊聊天。另外一个是阳光迁移，阳光带迁移是一种形势，像北京2003年的SAPS。

　　在海南有一套房子来转换自己生存的环境。现在海口和三亚因为有“限购令”的政策，使其他的城市走到前台，但是和每一个城市的地方政府的决策是有关联的，比如说，经济危机的时候，那个时候我在琼海当房协秘书长，琼海市委市政府制定了政策走出去到北京，带了100多人搞城市推介会，不叫房地产推介会，内地人的目标客户群了解你的山和湖海资源，了解你的区位价值，这样琼海的房地产从2008年均价2500元/平米直线上升，这样，本着海南岛为内地人提供的新鲜空气应该有自己的主题地产，不仅仅是是看到大海，这房子就增值了，也不仅仅是你住在森林里就有了品位了，海南的开发商应该自己研究出自己的主题，谁有这个主题，适合目标客户群的需求你就成功了。

　　琼海地方政府在经济危机的时候迅猛的突出，今天在中国三次大迁移，从八十年代农民进城，到九十年代二十年代富人向乡村发展，以及到目前国际旅游岛建设，反映了中国第三次大规模的移动，就是阳光在迁移，因为中国马上进入到老龄化社会，人老了就怕冷，换一个生存环境，换一个居住的环境，海南是他最好的选择。现在的澄迈政府制订的方案，去年的欢乐节在福山镇举行，一个镇去了20万人，澄迈是中国长寿之镇，未来的跨海大桥以及西线高铁会成为未来的交通中心，房价才4000多元/平米，中国市场的容量无法判断哪个有泡沫，或者哪一个楼盘高估了。所以现在应该是正确认识海南的时候，也是重新认识海南地位价值的时候，谢谢大家！

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛（嘉宾演讲）

　　上海传世投资有限公司总经理、海南传世大秦营销策划有限公司总经理 汪志军

　　

　　汪志军，上海传世投资有限公司总经理，海南传世大秦营销策划有限公司总经理。早年创办上海传世地产机构，03年开始关注旅游地产，先后在三亚、海口、琼海等地全程营销策划多个楼盘，其中不乏一些开创了当地旅游地产先河和后来成为当地楼市标杆的项目，多年的实践经历使得其对海南的房地产市场有着深刻的理解和认识。

　　主持人：

　　下面这位是海传世投资有限公司总经理，海南传世大秦营销策划有限公司总经理，有请汪总。

　　汪志军：

　　上午开了“两会”新闻发布会，有几个主题，一个是公平，一个是幸福，一个是转身。从五年来说，已经很清楚大的方向怎么走，从短期三个月来看，我们也看到了所有的新闻媒体在报道在北非发生的事，通胀是一个全球性的事，通胀的发源点由我们来看是有人在不负责任的印钞票，是用我们的血汗钱去换，换了一两年人家都不傻，你能印我也印，所以说这个通胀是这样玩起来的:你印了一万，我也印一万的人民币，去买，这样就起来了。

　　这样的追诉，抛开这些来说，通胀的问题就足够说明为什么房地产这么热了，这不是一个行业的道德血液，我想是综合的因素导致的，这样的抗通胀下，第一个就是购买不动资产，这不是中国人独有的，在全世界都是这样解决抗通胀，这样必然导致了房地产的发展。这三个月的事也说明了现在的事，通胀直接导致了粮价的上涨和食品的上涨，我们就看到了一系列的事。

　　从三个多月发展来看，就是稳定，中国需要稳定，我们也非常清楚，如果没有稳定，看看很多地方，你的生活是否还能保障，所谓的投资、开发都是浮云。所以稳定第一位的，我们就不用再幻想和不断的解释，我们2011年吃了一粒药，我们的药性已经过去了，2011年我们已经正常了，不管你现在正常不正常，谁让你是省会？谁让三亚已经卖到2万多元每平米了？大家要很淡然的接受面前的事实，在接受这样事实的时候，我们经常说一句话，聪明的不如理性，我想更多的是拼谁更冷静，谁更理性。如果没有危机，大家的价值在企业也无从存在了，危机来了，大家说讨论它，还是这样的问题，未来是无法预测的，你不知道三个月以后，中东变成什么？石油价格是多少？一年以后会怎么样？两年以后怎么样？所以说“限购令”有多长的时间，我们不敢说，你不敢说2011年，也不敢说2012年，你可以说的是，海口三亚的财税不大，现在都不卖了，问题也不大。2011年是这样了，2012年呢？所以说，我们不敢说2011年的“限购令”在这样的局面下，就是让流动性去飞一会，既然不能在这三四个城市飞，让它往其他的地方飞。

　　

　　这就产生了两种现象，第一，对海口和三亚有利也有弊，我们从市场了解，这三十几个城市城市是最富有的城市，你在这里不能购买了，这是你的家乡，你的家，你会选择在那里购买，在本省是你的选择。原来看上的被关门的，如果在本省还比较熟悉一点，如果还不是很满意还有哪里？我想前段时间的股市已经给大家做了一个预见，海南板块和新疆板块，一定有中长期战略性的吸引力的，这次国务院限购的三十几个城市，也可能购买者相对来说，市场是少掉了刚才说的100万平方米，但也可能聚焦了人群。可能到外面抗通胀，房子车都有了，怎么办？浙江的企业再不好，每年还是有几千万的固定现金进来，怎么消化掉。包括在海口三亚，这样的话，很多人在海南也买过了，这种挤压，这种聚焦，导致了很多不在省外看的，也可能聚焦海南，如果要选就选在海口三亚，这里的配套这里的度假，这里的生活，刚刚好是达到了他想要的，所以可能会请一些东西进来，这个还是有门槛，但是大家动动脑子还是可以解决的，一堵小墙，关键是有没有这些的需要，只要你有需要，还是可以解决的。所以在这样的状况下，海口三亚不见得那么悲观，当然同时表现出来的是，对所谓的中东西的城市，我们讲的后台变前台，他们有可能在这个时候走到国际旅游岛建设舞台上，他们有可能唱主角。

　　对于西部、中部、东部的性价比下还是不错的，起码我关注的区域内，三月份包括二月份表现出来的二三线城市的成交量还是很好的，非常很差。这是我的一个主要的观点，如果2020年，所谓国际旅游岛初步建成，在这10年里面，我们的国际旅游岛已经快速发展了六七年，按照一般的周期，一个市场起来20年，40年在伦敦，60年在东京，七八十年代在香港，在海南岛可能相当于他们那个时间段，已经总了七八年，至少还有十年，我们政府说的2020年国际旅游岛初步建成，这七年我们是可以看得到。这样去想，10年，我们是有信心的，对未来不确定性，低头低头，突然一抬头就眩晕了，看前面的时间长了，就适应了，信心自然就有了，抬头看非常笃定的情况下，唯一强调的一点，今天在海口，又在风水宝地的楼盘，我最后说的是，我们做房地产抢项目比抢商机有利得多，那是外部的强势，海口三亚已经过去了强攻市场的时代，现在能够留下来的是品牌，谢谢各位。

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛（嘉宾演讲）

　　海口市住房与城乡建设局市场管理处处长 戴开权

　　

　　戴开权，海口市住房与城乡建设局市场管理处处长，海口“限购令”政策的主要起草者之一。

　　主持人：

　　接下来我们邀请到海口市住房与城乡建设局市场管理处戴处长，有请他给我们讲解“限购令”。

　　戴开权：

　　下午好，今天的会议邀请我们来参加房地产的研讨会，在这里我给大家谈一下我个人的一些看法，对“限购令”下来了以后，我们海口的房地产应该是选择在哪个方向发展。首先，要说“限购令”是怎么出台的，海口的“限购令”是2月24日印发，25号发出来，执行的时间是22号，也就是说，刚刚实行了几天，“限购令”的出台，大家也并不陌生，早在国家对限购政策已经从去年2010年4月份开始提出了，在这之前国家出台了“国十条”，还有监察部、人民银行也出台了《进一步贯彻国务院“国十条”的意见》，从去年4月份开始，全国各地都先后出台了一系列的关于限购的政策，这个限购的政策我看大家也并不陌生。第一轮是去年4月份“国十条”出台以后，各地方相继出现了一些细则，海口市也是5月份出台了《关于进一步贯彻国务院房地产调控政策的意见》，那个时候贯彻这个意见，提出了严禁炒房、炒买炒卖的行为，怎么遏制这个行为？再一个是房地产市场中的违法违规的行为，怎么加强市场监控？

　　9月29日，国务院又再下发了《关于进一步贯彻“国十条”意见》，建设部也下发了150号，如何贯彻国务院“国十条”的意见，加强房地产市场的监控，10月13日，我们市政府又再出台了《关于进一步加强贯彻国务院“国八、十条”的实施意见》，这个时候我们就提出来了，一个是限购时间，一个是限购的数量，从10月15号到2010年底，在我市可以现购一套商品住宅，就是原来的存量有多少不记在里面，在这个期间我们可以再购一套，不管是本地人还是外地人都可以购买一套，因为银行的信贷政策没有放松，所以这个期间我们市政府又再出台了这么一个意见。就是说，我们4月份出台一个意见，10月份又再出台一个意见，全国的房地产价格仍然在涨，所以今年国务院又出台了“国八条”，进一步明确了本地两套，外地一套。用我们行话说是“禁三”“限二”，禁止三套，限制二套。

　　“国八条”的核心就是遏制不法的行为、不法的问题，我们市政府也在国务院出台“国八条”以后，24号我们就出台了“禁三”“限二”，原则上本地家庭已经有一套的，可以限买一套。第二，非本地的居民家庭，如果没有的可以允许购买一套，但是必须要加一个门槛，一个是缴纳的纳税证明和社保证明，要有其中一证。国务院说在一定的年限内提供这些证明，北京是5年，上海是3年，我们海口选择了1年，就是1年以上的纳税证明和社保证明，非本地的家庭可以在海口购买一套住房。

　　这个政策出台以后，在我们房地产业企业里面，包括社会都引起很大反响，像海南这个特殊的情况是不是也要实行我们国家的政策，从实际来说，我们在出台这个政策以前，我们也跟大家有这种想法就是说，国际旅游岛就要鼓励更多的人发展旅游产业，让更多的购房者在海南购房产休闲度假，这跟国务院说我们是国际旅游岛的意见是一致的。现在国务院提出了“国八条”，跟我们国际旅游岛战略是一致的，从大的方向是一致的，就是说，我们本身开始也取消两证。我们原来去年定的是外地和本地的，按照国务院的两套、一套，但是这两证不需要提供，我们这个意见开始在省里开会的时候，也默认了我们这个意见，最终审稿的时候领导说还是要符合国务院的大政方针，最终把这两条加进去了。所以说，原先没有出台之前，大家这种说法和议论是可以理解的，应该说，我们是要不折不扣的执行国务院的意见的。所以23号我们正式出台了这么一个东西，在这之前刚好有一个小小的插曲，2月份的时候，我们海口的房价在全国是排第二。所以，我们最后定稿的时候，我们还是坚持国务院对我们海口房价和房地产市场的政策，为什么国家的“限购令”出台了以后，购房的数量在回落，海口为什么还是在涨？

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛（嘉宾演讲）

　　海口市住房与城乡建设局市场管理处处长 戴开权

　　1月份，国家统计总局发布数据，我们的房价涨幅0.6%，三亚涨幅是0.2，在全国海口排第二，三亚第三。定稿的时候这个东西出来了，我们领导层面需要不折不扣的服从大局，开始还是有点动摇，从我们海南旅游岛的实际情况出发，最后刚好这个出来了，现在我们就把最后的意见实施，就是“禁三”“限二”，这个政策的出台，很多媒体都纷纷来采访，大家都很关注。上海东方电视台记者也跑来采访，说你们这边政策要实施，对海口的房地产有什么好处，国务院的“国八条”对你们有什么利和弊，简单的说就是利和弊。我在接受采访的时候，我也说了，应该是有利也有弊，咱们说的利，我们也不能说这个限制了我们的房子销售，应该说，有几个方面的利。

　　一是有利于我们房地产业健康持续发展。我们房地产前段时间热，也该降降温了，我们开车开得很快的时候，稍微插插车还是有必要的，我们要保持一定的速度。大家可以回顾一下，“限购令”出来了以后，2009、2008年出现了很多的地王，单价王和双价王。去年海口也出现了我们的劳力地价，我们比南宁市低得多了，南宁市有一个楼面地王的单价是17000元/平米，我们海口海甸岛那的楼面地价是15000元/平米，目前为止，这是海口楼面地价比较高的了。就是说，我们给房地产业适当的降降温是很有必要的。我跟电视台的说，这有利于我们的房地产业发展。

　　二是有利于规范我们的交易行为，防止炒买炒卖的行为，去年五月份，我们海口市实行了网签，这样一个是规范一房多卖的行为。在这里我插一句，我们国家统计局统计的数据，从今年开始已经进行了统计制度的改革，过去统计的数据一个是抽样调查以这个为主，现在是以这个为辅，以网签为主。这样就直接从网签的数字里面进行采集，然后测算出这个地方的情况。这个从今年统计制度的改革，各地方如果从传统的抽样调查可以做一些数据的处理，这个是实打实的，在网上签了多少，就反映了多少，现在签，北京那边的网上就有这个现实了。所以要想维护我们本地房地产的信息难度是很大的，不好操作了。这次为什么我们是21.6，后来我跟统计局的说，我们的数字怎么一下子涨得那么快，同比21.6，环比2.6。他们都搞不清楚，后来跟统计局了解，他们是这样采集的，我觉得这样采集还是有不合理的，因为我们海口的房价本是不高的，我们去年平均房价住宅7800多元/平米，今年一月份是9010元/平米，这在海南这个价位是什么样的价位，我们排在第五，第一是陵水，第二是三亚，第三是万宁，第四是文昌，第五还是海口。从房价的基价本身来说，我们在岛内是排在老五，但是我们涨幅却比别人高，这里面说明了，省会城市要求是比较规范的。所以我跟统计局的说，我们在统计方面是不是有问题，我们提出，我们价格的涨幅不是完全体现了海口住房的价格。我们去年5月份才网签的，5月份之前，去年的1月份，也就是2010年的1月份，那段时间大量的房子都是2009年12月份网签的，买了以后排三天才能签上，那个时候是合同备案，真正体现了国际旅游岛的价位是二月份，一月份签了合同，就进入备案，这样我们一月份的数字有相当一部分是2009年12月份的，但是2009年12月份，我们平均的房价是4100元/平米，2010年是7800元/平米。那个时候没有实行网签，只是合同备案，所以从方式说有不可比的，不是同一个水平比较的，我跟他们解释了，你们把实际情况向国家统计局说明，再一个，各地75个城市，35个城市统计的数据是我们新建商品房，就是新建住房价格，其实，那个涵盖着所有的住房价格，包括保障性住房，还有新建商品房，这两个价格合在一块才体现了我们的价位，我们跟统计局的协调，让他们及时把这个情况向国家做一个说明。所以说，就是规范了我们的交易行为。

　　三是有利于调整房地产业的结构。刚刚我们说了，前面我们要发展跟国际旅游岛相适应的旅游房产，我们“限购令”里面是属于住宅，如果是经营的，像上铺、酒店，就是我们现在说的酒店供应和旅游度假村、旅游度假别墅，包括农家乐，这些都不属于我们“限购令”的范围，所以我们可以去发展，从单一的住宅房向多元的房地产发展。这些不属于我们“限购令”的范围，所以说还是有利于我们发展的。这里我给大家透露一个信息，这几年，我们每年所批准的预售大概有300万套，我们每年销售的房产有250万套左右，去年是256万套，前年是248万套，差不多就在250万套区间转化，到目前为止，应该说，我们这几年还有一定的存量，这个存量也相当与我们一年的销售量。这里面就更加提醒我们，就是说，我们要调整我们的房地产结构，向产权式酒店、产权式别墅发展。这几个方面是我们有利的方面。

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛（嘉宾演讲）

　　海口市住房与城乡建设局市场管理处处长 戴开权

　　不利的是，一是对我们预期的销售压力很大、打击很大，比如说，去年是256万套，这256万套里面有70%是外地人，如果外地购房限制了，就相当于70%里面一部分被拒之门外了，比如说70%里面占了60%，这40%里面一年，这100万套的销售没有了，相当于我们的销售只有100来万套。

　　二是对开发企业之间的压力也比较大。因为项目已经开发了，销售推不出去，对我们的压力是比较大的，有些企业不给贷款，我们的资金就撑不上了，资金链这里面有很多的压力。前天我检查一个项目，说原来资金不是很足，后来吸引了别的资金下来，就变成进来的股份比他们还大，造成了不同股份的比例话语权，这个就形成了有些开发企业的资金链问题。这个对我们本身来说，也是一个压力。

　　第三种压力，说到我们政府了，我们财政的压力也比较大。去年房地产业的税收占我们税收60%，占我们固定资产投资的30%，GDP的30%，占一般的预算70一80%，所以说，政府的税收收入这块受到了很大影响，应该说，“国八条”的实施，还有我们贯彻“国八条”有这么几个有利和不利。

　　面对着“国八条”对房地产业政策的调整，我们房地产业应该怎么做，我提几个建议。一是我们要正确的理解我们国家宏观调控的政策，明确我们自己的发展目标，我们的位置在哪里。现在整个房价市场、整个销售我们要重新认定我们的定位，不要存在着一种很侥幸的心理，就是怎么定位我们自己。随着我们政策的调整就调整我们的经营政策，就是说，同时看到我们这个市场如何引导我们的消费，如何改变我们的结构，调整我们的结构，如何占领市场。今年我们保障性住房塑料是加大了力度，海口今年的保障性住房有11000套，包括去年有20000套，就是说推向市场的有20000套，当然了，保障性住房和商品房是两个市场，两个不同的对象，就是两辆车跑的不是两条路，但是对我们价位也是有影响，这边的人跑过去的少了，肯定对我们的市场也是有影响。

　　第二，要提高我们这个企业楼房的品质，改变我们的环境。就是精品、极品，不要作为一般的楼房出售。

　　第三，要挖掘我们的卖点。我们的对象在哪里，我们的客户在哪里，什么样的户型比较适合这个群体，我们要找准我们的定位，照准市场。

　　第四，要以时间来换空间，就是说，这段时间是我们调控的时期，这个时期虽然市场不像调控之前那么大，那么亮，我们如何以这个来调整，以时间来换空间，以我们的机遇来换发展。利用这个时间调整反思我们的经营策略。

　　我就说这么几点意见，谢谢大家！

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛 （嘉宾演讲）

　　海南省国土资源厅原副厅长 杨冠雄

　　

　　杨冠雄，海南省国土资源厅原副厅长，旅游地理学家、中国旅游地理学主要创始人之一。中山大学原教授，曾获三项国家科学技术进步奖，四项中科院科学进步奖。主编《中国沿海港口城市》、《西南旅游资源开发与布局》等专著。

　　主持人：

　　本次论坛特别荣幸邀请到众多熟悉和备受尊敬的行业专家为我们谋解变局，下面我们进入论坛的第二项，让我们以热烈的掌声欢迎海南省国土资源厅原副厅长，旅游地理学家、中国旅游地理学主要创始人之一杨冠雄为大家做演讲，大家欢迎。

　　杨冠雄：

　　非常感谢给我这么一个发言的机会，刚才会议主持人已经说了，现在在海南省房地产发展处在比较大的变化情况下，对当前的形势到底怎么判断，对今后应该怎么走，大家都比较关注。我这次接到邀请只有两天时间，有好多事情没有处理完，我在准备上时间不多，我想我今天能够讲的也是比较肤浅一点的东西，不可能讲得深。我觉得今天我们论坛的主题非常好，“谋解变局2011海南房地产必经之路”，这个主题非常确切，正是目前海南的房地产业发展要正视的一个问题，我觉得在这种大起可能也有大落的形势面前，我们应该怎么办？这里我想就一些问题提出我一些个人的看法。

　　首先，我认为房地产业是海南经济社会发展的必要和重要组成部分。对房地产业应该有这么一个基本的认识，我觉得应该是这样的，对海南的经济社会发展既有积极的推进作用，特别是在目前我们海南在大力推进国际旅游岛建设的新阶段，我个人认为仍然很需要房地产业的发展。这一点在目前的情况下，我们应对房地产业的认识坚持这个基本的观点。根据最近的一些报道，我们卫书记讲到三亚最近这几年，特别是去年国民经济总产值的收入有5成8是来房地产，整个海南恐怕也是这样的情况，甚至在一些市县的贡献可能更大一些，像琼海、陵水、保亭、万宁，甚至在文昌、定安、儋州等这些地方，我觉得都差不多是这样的状况。所以房地产业作为一种产业，作为一种经济产业，它对经济社会发展的发展是有它的积极贡献，这一点最近这几年特别明显。当然放大到全国来看，房地产业也差不多是这么一个情况，但我没有掌握这方面的数据，但是所占的比例肯定不会很小的状况。既使是在我们国家批准的《海南国际旅游岛建设规划纲要》里面和国务院《关于推进海南国务院建设的若干意见》里面，对房地产都给予了提出了要求，从这些方面来看，我们对房地产的发展应该有信心。

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛 （嘉宾演讲）

　　海南省国土资源厅原副厅长 杨冠雄

　　

　　但是从目前的形势来讲，国家也出台了很多政策，特别是“限购令”和其他一些相应的系列政策以后，我们的房地产业发展也面临着比较严峻的挑战。当然，在这个时期，也是房地产业发展很重要的考验，这种情况的出现，我认为跟世界经济发展的形势有关，跟我们国家经济发展的形势有关。几年前由于金融海啸的影响，我们国家要扩大内需，那么扩大内需很重要的一个方面就是房地产，房地产业在这个方面发挥了比较大的作用。房地产业帮助我们国家度过金融海啸带来的困难起了积极的作用，国家对这方面也给予了充分的肯定。

　　当然了，目前“限购令”和其他一系列的限制政策和调控政策，也是建立在房地产这也年的发展之上，由于一些原因，我觉得也出现了一些非理性的做法，而且有些方面出现一些状况，跟我们的发展不吻合。房地产业的发展过程中，很大一个是它既然有很大的风险，但是它同时又有很大的利润。一旦发展起来以后，各个方面都会跟进，这样的情况下，我们在政策的掌控方面主要就是对房地产业入门门槛没有把好关，过于放松或者是过于放低了，我所说的门槛是包括一系列的政策，包括银行贷款，也包括土地供应等一系列方面。特别是在最近这几年以来，房地产显示出它迅速的发展，产生了很大的作用，很多企业都跟进来，这个局面就不好控制，出现了一些不好的现象。特别是国务院出台《意见》的这段时间前后，好多人对形势的估计不太科学，或者是太过于乐观，或者太过于夸张，所以整个形势下使得房地产出现了一段让人眼花撩乱的状况。

　　比如说国际旅游岛政策出台以后，海南到处都有人在买房，一买不是一两套，而是十套、十几套、二十几套都买，有的人在过去要房的时候，要看一下房子怎么样才买，但是那一段时间，据我所知，好多人连看房都没有看，只要有房给我就行了，就达到了这样的状况，可想而知，对房地产业的负面影响东西就多了。我想这些情况对房地产的影响不可小看，海南改革开放30年来经历了几波的波折，最早是汽车事件，这个跟房地产产业没有什么关系，但是后来到了九十年代，邓小平同志南巡以后，一段时间以后，海南的房地产一下子就热起来，大概到了亚洲金融危机爆发的时候，海南的房地产一下子遭到了毁灭性的打击，那个时候海南海口、三亚到处都是烂尾楼。

　　当时由于东亚金融风暴的打击，银资吃紧，在海南抽了多少亿回去我就不知道了，反正有几十亿抽回去了，这样房地产业一下子掉下来，到处都是烂尾楼。我记得当时香港一所大学师生到海南考察找我做陪同，他们一路都把烂尾楼的景象拍下来，当年给海内外的印象，就是海南岛的房地产一下子掉到谷底。

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛 （嘉宾演讲）

　　海南省国土资源厅原副厅长 杨冠雄

　　那些年海南由于房地产一下子破灭以后，整个国民经济的发展也掉到谷底里头，最低潮的时候，达到了1%、2%、3%这样，那几年海南是苦苦撑过来的。后来西方一些工业项目上马以后，海南才逐渐的扭转过来。现在这次并不完全是海南的问题，是全国的问题，这样的话，在这样的形势面前，我相信也不会像那次九十年代中期那场房地产泡沫那样的情况，现在只是收紧了，适当的冷静一点，从非理性回归到理性，从无信到有信的东西来。我相信，当前的情况跟九十年代中期那种情况是完全不一样的，不能相提并论，但是我们要重视要想办法采取一些转型发展，或者是改变你的发展策略，改变你的一些观念，如果你能够及时改变观念，转变你的观念，你是可以做上去的。当然了，这些年，最近这几年，好多房地产集中做的都是住宅类的房地产，是这个问题，房地产除了一些居住的以外，还有好多种房地产业，好多种不同的类型，如果我们及时转过去我们还是能够度过当前这个难关，比如说旅游地产，这个在海南国际旅游岛建设过程中，旅游地产的需求量还是很大，如何把这个东西做上去，你就可以找到自己的发展。当然，海南除了旅游地产以外，还有好多类型的房地产业都可以采取相应的办法，只要你的观念转变以后，你就有可能找到新的发展机会，就能够比较好的度过这次难关。

　　海南作为我们国家唯一的一个热带宝岛，同样是大岛，台湾也是大岛，但是不是全部在热带地区，只有海南是全部在热带地区，但是我们要考虑到海南的热带地区是面对全国十三亿人口的，如果把眼光瞄准了13亿人口，我们这个土地资源应该做哪类房地产才更合理？才是最好的发挥海南土地资源的优势？如果你想通了，可能你就会找到你的发展方向。所以我想借今天发言的机会，我想建议大家，按照这个主题谋解变局，怎么谋解首先就是转变你的观念？转变你的理念？总结经验教训，照准你当前应该做的事情，下决心努力去做，你是可能会走出困局的。好，我的发言到此为止，谢谢大家！

　　“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛

　　宏伦置业有限公司 常务副总经理 云天龙（致辞）

　　
　　主持人：

　　尊敬的各位领导，各位来宾，现场的媒体们，大家下午好。我南海网的主持人，新形势，新变化，新问题，新热点总是引领着行业的进步和企业的发展，而新契机新动态新政策是引领着我们前进的步伐。“国八条”的出台和“国八条”海口版细则的推出，以及海口“限购令”的正式实施，这一系列的严厉的房地产政策，让海南的房地产不可避免的受到了冲击和影响。海南的房地产将面临怎么样的变局？海南的房地产企业又该如何应对？2011海南房地产的信心又将从何而来？面对这些疑问，今天南海网-地产海南在天伦·誉海湾会所举行了“变局·谋解·信心谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛，目的就是为海南的精英代表和我们的企业搭建一个平等对话的平台，共解海南房地产的变局。

　　今天在座的有海南政府部门的领导和房地产精英的代表，首先对你们的到来表示衷心的感谢和衷心的谢意。今天在此让智慧谋划出发展，首先让我们进第一个议题，请天伦·誉海湾尹总致辞。

　　云天龙：

　　各位领导，各位来宾，各位朋友，下午好！作为本次“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛的主办方之一，我代表天伦集团、天伦·誉海湾向出席本次精英论坛的各位嘉宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

　　天伦地产是一家在香港上市的企业，在广东的房地产界享有“专家”的盛誉，这是一家只求品质，不求速度的企业，即便这些年同行们都高速扩张，天伦仍然坚守慢工出细活的原则。

　　天伦在产品投入方面几乎做到了不惜成本，这种独特的“天伦现象”，成就了天伦在广东诸多的豪宅项目，比如说“天伦大厦”等一批高端的商业地产项目。

　　天伦·誉海湾是天伦地产在海南发展的首个项目，拟建设规划面积50万亩以上，是西海岸的首席大牌，可是这个项目生不逢时，在项目刚刚推向市场的时候，就遇上了有史以来最严厉的“限购令”，何去何从？路在何方？我们跟在座的嘉宾一样感到困惑和迷茫。今天很高兴有机会和在座的主管部门领导、业内专家学者一起探讨对策，梳理思路，相信通过这次精英论坛和专家的思想盛宴，精英门智慧碰撞出的火花，一定能够为海南房地产指点迷津，让业界重塑信心，迎接辉煌！最后预祝“谋解变局2011海南房地产必经之路”精英论坛圆满成功！谢谢大家！

　　论坛现场准备就绪 精英嘉宾云集

　　南海网-地产海南（3月4日讯）：“变局 谋解 信心谋解变局，2011海南房地产必经之路”精英论坛将于今天下午2：30在海口天伦 誉海湾会所举行。

　　论坛围绕“2011年海南房地产的变化与走向”主题进行探讨，分设2011年海南房地产所面临的困局是什么？如何应对这些困难？传递对海南房地产的信心3个分议题。同时，设重量级嘉宾主旨演讲、业界精英论剑和交流品鉴等环节。

　　下午2：00，在工作人员有条不紊的精心布置下，本次精英论坛的现场已准备就绪，嘉宾也陆续到场，一场海南房地产界的精英思想碰撞大会即将精彩上演！

　　

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