破解房地产调控僵局

　　在刚刚开幕的全国政协十一届四次会议中，5000多个提案中“民生”问题最受关注，而房价恰是“民生”问题的最大焦点之一，需要有关决策部门高度重视。

　　伴随着限购令的出台，针对房地产市场的再次调控序幕正徐徐拉开。去年以来，房市经历了两轮调控，但在通胀预期不断加大、资金供给相对充裕的背景下，房市热度依然不减。从限贷到限购，从货币政策到户籍手段，从调整市场供需到直接的行政干预，中国房地产调控的症结与出路在哪里？为探讨这一问题，本报本期特别邀请了全国工商联房地产商会会长聂梅生，中国金融40人论坛成员、安信证券首席经济学家高善文做深入分析，是为21世纪北京圆桌第285期。（周慧兰）

　　“限购令”开启调控大幕

　　《21世纪》：限购令的出台拉开了新一轮房地产调控的序幕，您如何看待此轮调控的背景？

　　聂梅生：根据国家统计局发布的数据，2010年的总体情况（和2009年相比）：房地产投资从3.6万亿上涨至4.8万亿；金融机构房地产贷款从1.9万亿上涨至2万亿多，月均贷款也略有上涨，并未出现大家所预期的资金层面的严格控制；销售面积从9亿多上涨至10亿多；销售额从4万多亿上涨至5万多亿；平均房价从4600元/平米上涨至5000元/平米。以上几个主要指标均高于2009年实行经济刺激政策时的数据。从中我们可以理解总理所说的房地产调控取得了一定成绩，但仍不尽如人意。

　　房地产业是资本密集型的，从资金层面看，整个房地产投资占固定资产投资的比例从2009年的18.7%增至2010年的20%；新增房贷占整个新增贷款比例从2009年的20.5%增至2010年的25%，比重非常大。可以说，2009、2010年房地产热最根本的原因是政府在救市过程中释放了大量的流动性，这些流动性最终流入了房地产，推高了房价，因此，解决房地产问题的关键在于收住流动性。

　　从房屋销售面积来看，调控初期效果是明显的，去年3月以后开始调控，3-8月，交易量均在5000万平米左右，9月份开始上涨，9-12月单月销售面积连续突破1亿平米，涨幅很高。12月商品房销售金额突破了1万亿，房企资金来源也达到了9000亿，资金来源非常充裕，自然大量购置土地。开发商一手有地一手有钱，这是目前的局面。

　　回顾2008-2010年的房地产调控，短期同比增幅均有下降，但再反弹后却创下新高。回顾过去十年，房价同比涨幅基本处于CPI和GDP之间，高于CPI，低于GDP。CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI，在进入上升通道时，房价上升幅度又高于CPI，相比之下CPI与房价关系更密切。

　　高善文：年前“国八条”的出台实际上延续了去年四月以来的调控政策，且综合了前几次调控经验。“国八条”核心是限购、限贷和保障房。此次大范围地要求限购是在前两轮调控中部分城市开展限购，逐步获得经验后扩大化。

　　此次政策目标与之前一样，即抑制房价过快上涨。从时点来看，此次出台政策恰逢房地产市场淡季，房价涨幅也相对放缓。在这个时点上出台政策，除了为年后市场逐步进入旺季做准备，也是为了向市场传递政府调控的决心。

　　由于限购令更多是通过行政手段干预市场，不免会出现一些扭曲，甚至产生一些不正常的现象或寻租空间，同时一刀切的政策也会压制一些正常的需求，因此这样的政策不太可能是长期政策，而仅仅是对针对房价不稳定迹象的短期对策。如果未来房价稳定甚至回落，这些政策将逐步放松甚至取消；但如果短期内房价及成交量依然不断超预期，那么政府除了加强限购令以外，也会加强限制贷款等政策力度，或者增加新的政策。

　　《21世纪》：从调控思路来看，从开始的限制资金供给、增加土地供给到当前的限制购买，为什么会发生这样的演变？

　　高善文：去年以来，微观层面，通过对囤地开发商限制开发贷等政策，一定程度上促使一些开发商加快土地周转。但从政策的难易程度来看，对于需求的管理工具相对更丰富、容易操作且有效，如提高贷款门槛等。房地产泡沫通常伴随着投机性需求的大量出现，如果对其长期放任，不仅对地产市场，也会对经济产生危害，因此，对于需求中不合适的部分也需要管理。

　　聂梅生：过去房地产调控主要采取货币手段。1998年至今，实际利率为负的时候，房价正增长；实际利率为正，房价就下来了。所以，加息政策的结果如果使实际利率为正，房价就会下降，反之房价还得上涨。因此，加息对于房地产的影响取决于以下两个作用的叠加：在通胀预期之下房价上升，加息是否跑得过通胀，对房价形成直接影响；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价，如果房价上升更快，成本上升就被传递消纳。

　　众所周知，加息降低了房地产的杠杆率。原本要求自有资金为35%，约合2.86倍杠杆；拉动经济时自有资金比例降至20%，约合5倍杠杆，加上信托、股权投资差不多折合10倍杠杆；2010年一系列调控政策出台，包括交齐土地出让金等，大大降低了杠杆率。现在开发商自有资金率是50%，即为2倍杠杆；提高购房者的首付和利率，首付提高一倍，资金杠杆率下降约5成。这一系列政策出台后，利用银行贷款炒房的这部分人实际已经出局，收缩流动性、降低杠杆率的政策非常有效。但现在又出现一个问题，在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度和今年1月份交易量大幅上升，房价仍居高不下。因此，调控手段中针对二套房的政策从限贷上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

　　房价再遇拐点？

　　《21世纪》：有专家提出限购令的方向正确，力度太猛。您怎么看？您预期限购政策的效果如何？

　　聂梅生：35个大中城市是限购的主要对象，2010年占了全国销售总额的一半，占总销售量的1/3。如果设定这些城市投资性购房比例平均为15%-20%，“限购令”将可能使全国房地产交易量下降5%-7%左右，交易额下降7%-11%，控制流入的资金量约为2500-4000亿元。到底能限制多少房地产贷款呢？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，其中个人抵押贷款贷约占60%，即1.2万亿元。由于交易额下降将使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。这样算下来，约有5000亿以上的资金会出局。

　　限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购的数量。在今年各项调控政策有待落实的情况下，尤其是保障性住房见效还需要时间，临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。

　　高善文：房地产调控的最终目标是让更多人能够有合适的居住环境。为此，除了稳定房价以外，保障房政策也是不可或缺的手段。从这个层面看，不能单纯说限购令过于严厉，也要关注保障房对于解决民生问题的意义。

　　对于限购令本身而言，其弊是对市场造成扭曲，产生一刀切的效果，导致一些不正常的现象（如假离婚）甚至寻租空间；从其利来看，限购政策对于抑制房地产市场的作用依然有待观察。从深圳去年10月以来的限购经验看，尽管微观层面反映执行力度较严，但一方面依然存在部分规避手段，另一方面其对市场活跃程度的影响持续时间并不长。因此我们更多以谨慎的态度期望其它地区限购令能产生预期效果。

　　未来房价涨幅放缓应是趋势，但不太可能出现大跌。实际上，房价涨幅从去年下半年开始就已逐步放缓，尽管这一定程度与地产调控政策相关；但我们认为，导致房价涨幅趋缓的一个非常重要原因是整个宏观经济中流动性逐步趋于紧张，如信贷政策更加趋紧等因素。考虑到未来应对通胀，宏观政策将更加趋紧，房价涨幅放缓应是趋势。

　　《21世纪》：有专家判断目前的调控政策已“阶段性见底”，楼市正在整体降温，您如何看？楼市拐点是否已到来？

　　高善文：从持续性看，调控政策无疑不会就此结束。在“国八条”出台后，接下来将是各地逐步落实政策的过程。因此，从第三轮大规模调控到第四轮中间会有段落实时间和观察期，从这个角度看可能算“阶段性见底”，但这不意味着调控决心会放松。

　　从房价来看，随着宏观经济政策的不断收缩，配合一系列地产调控政策，其涨幅放缓应已逐步开始，但除非出现极端情况，很难期待房价掉头迅速下跌。

　　从成交量来看，“国八条”的落实很可能导致短期内成交量无法像正常年份的春节后那样迅速恢复，但从过去经验来看，这对交易量的抑制时间应不会太长。

　　土地是平抑房价的权重力量

　　《21世纪》：这一轮调控中，地方政府、开发商、银行等主体将会进行怎样的博弈？

　　聂梅生：房地产问题的根源还在土地上，去年加大土地供给，结果土地财政比重持续上升，土地出让收入从2009年的1.58万亿上升至2010年的2.7万亿，占地方本级财政收入的71%。1998年以来，地价领跑房价越跑越快，地根吸住了银根，这是中国房地产的一个死结。

　　2009年为了拉动经济，我们投放了10万亿贷款、4万亿财政，这些钱很大一部分进入了房地产，两年来沉淀在土地上，地方政府成了最大的受益者。此外，金融机构以土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。根据国土资源部的公告，2009年全国84个城市抵押贷款2.59万亿，比上年增加42.8%，2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。

　　地方政府、银行和开发商三者之间的关系是：地方政府收了土地出让金；开发商一手有钱，一手有地，地要变成房子卖出去才能参加这个循环；开发商的土地出让金已交了70年的，如果限购使市场进入速冻状况，开发商必定停滞建房，资金就沉淀在土地里，地方政府当然可以强制回收，但这里又牵扯到银行。开发商、银行和地方政府的资金都吸在土地上，一旦市场进入速冻状态，银行、地方政府也会连带受到重大影响，调控到这里就是一个转不动的死结。

　　《21世纪》：也就是说地根吸住了银根，应如何破解这一顽疾？

　　聂梅生：土地是平抑房价的权重力量。在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉淀在土地中，以2010年尤为突出。地方政府在基础设施建设中有很多负债，土地出让收入要用来还款。土地出让金制度如果从70年一次收逐步改成一年一收，就会和房价形成比较合理的市场关系；而现在70年一收，地方政府会预支未来的土地收入，造成更大的赤字。如果土地出让制度不改，在限购等调控政策作用下，沉淀在土地中的资金要不就以推高房价的方式释放，要不就沉积在土地上。如果不能有效释放资金，将会酝酿极大的风险。所以，从现在开始要逐渐使地方政府和土地财政脱钩，否则问题会越积越多、越积越大。

　　如何疏导土地中积聚的资金，需要决策层的高度重视。在住房供不应求时，房价上涨、土地增值，资金就释放出来了，推动资产泡沫上升；当需求下降引发交易量大幅缩水，假定这次限购的结果出现了以下极端情况：整个房地产资金链紧张，那么积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。而保障性住房只能支持一万亿左右的投资，商品房那边却是五万亿。

　　当务之急是把这些土地变成房，让资金链恢复平衡，尽快形成有效供给，平抑房地产价格。比较理想的情况是今年到下半年房地产市场逐渐平稳，开发商少赚一点，房价少涨一点，还可以卖出去，这样整个市场就缓过来了。限购也让一部分资金出局，但到时正好由保障性住房来补齐。

　　在制度改革方面，要抓紧进行财税和土地制度改革，使地方政府土地财政比例降低，逐渐和房价脱钩。目前整个房地产开发的资金链模式就是这样，如果不改变游戏规则，不触及症结的根源，房地产问题就会反复发作。