中小户型遇冷大户型热销 开发商推出高端产品

　　2月东莞房价冲高回落 一手住宅签约价由“8字头”回落至“7字头”

　　节后2、3月为传统楼市淡季，加上春节前后一系列新政的出台，东莞楼市向上动力不足。合富辉煌市场研究部最新出炉的统计数据显示，2月份东莞全市一手房价由“8字头”回落至“7字头”，成交签约面积及签约套数均大幅下跌六成。

　　合富辉煌市场研究部分析认为，买卖双方都处于政策最敏感的观望期，开发商在3月会通过少量加推出货的形式试探市场前景，优惠促销力度加大，购房者如在此时入市购房，议价空间较大，房价有望继续下行。

　　文、表/记者张玉云

　　供应

　　淡季遇新政供应跌入低谷

　　新增供应环比“缩水”八成

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2月东莞全市共6个项目有新增供应，商品房总供应面积为6.45万㎡，环比下降82.81%，同比上升4.71%。其中住宅供应量为4.69万㎡，环比下降86.70%，主要以洋房供应为主，公寓与别墅的供应一片空白；非住宅供应当中，仅有商铺供应，写字楼与车库也为零供应。

　　导致2月楼市供应大幅萎缩的原因有几方面，一是适逢传统春节假期，置业者置业计划暂且搁置，多数新莞人返乡过年，因此2月份相对是淡季；二是1·26“新国八条”春节前夕出台且力度空前，使得开发商推货有所放缓；三是去年年底与1月份新增供应放量，市场上更多的是消化存量。这些因素使得2月供应跌入低谷。

　　市场

　　住宅成交环比降六成

　　中小户型遇冷成交少

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2月东莞共有196个项目有商品房成交，成交面积为23.65万㎡，环比下降66.50%，其中商品住宅成交21.92万㎡，环比下降60.60%，成交金额为17.37亿元，环比下降63.43%。

　　从各区域成交情况来看，2月份东莞大部分区域成交量下跌，仅有厚街、石龙两个区域成交有小幅增加。

　　在新政影响下，东莞小户型投资需求平抑，刚性需求观望氛围较重，中小户型成交在2月表现不佳。2月成交表现突出的房源是120㎡以上的大户型产品，由此显示资金雄厚的改善性需求在市场中较活跃，这部分客户基本上是一次性付款，看重的是产品的品质。此外，部分改善型居住需求客户及首次置业者因担忧“限购”，转而一次到位选择购房大户型，导致2月大户型产品热销。

　　房价

　　一手住宅均价7696元/平方米

　　别墅、商铺、写字楼全线飘红

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2月一手住宅网签均价约7696元/平方米，回落至8000元/平方米以下，环比1月下跌8.3%。

　　房价回落的主要原因在于欠发达镇区成交突出，拉低全市整体均价，与此同时，高房价区域如南城区、凤岗镇等成交量大幅回落，最终导致2月全市整体均价结构性回落。

　　从各类产品的成交价格看，2月份除洋房成交价格环比有所下滑以外，投资性物业如：别墅、商铺、写字楼物业环比全线飘红。

　　业内人士认为，商业物业及投资属性公寓、别墅产品价格有所上扬，主要是自去年以来的三次调控政策令住宅产品需求压抑，非住宅市场尤其是商业地产一片向好，而广深“限购令”的出台，使得临近深圳的东莞市场成交强劲，价格也有所上浮。

　　展望

　　三月促销力度加大

　　市场供求有望升温

　　春节过后，东莞不少楼盘开始吹响打折优惠的号角，并且优惠力度有加大的趋势。部分楼盘推加新货促销力度明显加大，争相打出2万元抵10万元认筹、组织团购打折等促销手段，促销力度远大于去年。

　　或推豪宅产品回笼资金

　　2011年通胀预期如影随形，1月CPI继续高企达到4.9%。东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，开发商兴师动众地大打折扣，一方面既想通过促销吸引人气、刺探市场的客户心理，对顾客的心理价位进行摸底；另一方面又可以在不影响项目档次的前提下，偷偷出货小步快跑，占得市场先机。

　　车德锐表示，东莞目前还未加入限购行列，不少在2010年年底回笼资金的企业主，不会让手头充裕的资金闲置贬值，仍然会把目光瞄准最适合抗通胀的大户型豪宅或类别墅产品，这从近期成交相对活跃的塘厦、松山湖、虎门的豪宅、别墅产品就可见一斑。

　　此外，在银行信贷收紧的情况下，东莞客户购房一步到位的意愿十分强烈，所以2月普通住宅大户型成交比重明显上升，达到23.50%，在接下来的3、4月仍然会有部分开发商顺应市场形势，选择推出少量豪宅或高端产品回笼部分资金。