两年三新政 买房不易退更难(图)

　　专题撰文 信息时报记者 项仙娥

　　专题摄影 信息时报记者 黄亦民

　　去年4月份至今，为了遏制过快上涨的房价，国家有关部委三次出台了房贷新政。政策的目的之一在于遏制炒房一族，但不断出台的新政也“误伤”了一部分普通购房者。首套住房首付两成变三成；二套首付三成变五成，后又增加到六成；外地户口限购一套房……因为这些突然出台的政策，让不少人的购房梦想破灭。为了向开发商拿回定金和首付款，有购房者甚至走上了旷日持久的维权之路。律师认为，对于不断出台的房贷新政，国家应该尽快出台法律保护普通消费者的权益。

　　两年三次房贷新政，不断变化的首期款成数，每次都使得一部分人无奈退房。经记者调查，目前在广州虽然还没有相关部门对此类人群作出数据上的统计，但从众多的“退房团”以及搜房网等业主论坛购房者所发的退房帖来看，自住型、改善型的普通购房者，占了一个不小的群体。

　　当然，在房价不断攀升的情况下，小业主买房已属不易，但想退房更难。虽然喊着要退房，真正能退房成功的却不多，不少人无奈四处筹集首期，也有人紧急将房子转让出去。有的退定金、退首期不成，反而要被索赔违约金，深陷维权官司中。他们并非炒家，新政让他们成为被“殃及的池鱼”。

　　案例

　　妥协：急筹百万一次付清第三套房款

　　2010年9月29日，“国五条”颁布，暂停发放第三套房贷。家住广州的罗女士就被这个新政整得够惨。因为无法贷款，罗女士不得不向朋友借款90余万，一次性付清购房款。

　　去年10月2日罗女士看上了位于花都的一套房价在6000多元每平方米的商品房，如果买下，这将是她的第三套房，但此时新的房贷政策的实施已经呼之欲出，罗女士正犹豫不决，而为了让她尽快买下，罗女士说开发商声称收到内部消息说10月15日晚上24点之前网签的房子都将按照旧政策来实行，罗女士务必在一周之内将首期打过去，才有可能搭上政策的末班车。

　　10月9日，在听信了开发商的说法之后，罗女士交付了20多万元的首付款，并赶在15日当晚进行了网签。不幸的是，罗女士申请的公积金贷款却并没有被批下来，当初热情百倍信誓旦旦的售楼人员却装作不知道这回事，并且采用各种手段对她避而不见。今年1月，罗女士意外地收到该房地产商寄来的律师函，上写罗女士已经超过三个月未解决房贷问题，要没收其首期款。

　　考虑到打官司要花费大量的人力财力，罗女士一咬牙还是决定向开发商妥协，终于在年前凑集了90多万元的现金，一次性付清了房款。她坦言自己很幸运，关键时刻有朋友帮一把，类似她一样情况的不少人，如果借不到钱后果将非常惨。

　　案例

　　败诉：法院认为应按合同约定执行

　　2010年12月3日，广州市中级人民法院对一起因为房贷新政首付提高，购房者无力支付要求解除合同的案件进行了判决，原告购房者林女士败诉。

　　2010年3月底，林女士与开发商签订认购书，交纳了64万多、两成的首付认购了荔湾区某楼盘的一套总价为321万余元的房子。4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（也称“国十条”），规定“对购房者首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。这也就意味着，林女士需要再多支付32万元的首付款。

　　“之前60多万的首付中已经有20多万是向亲友借的了，根本无力再筹集32万。”和很多受此影响的人一样，林女士想到解除合同。后来与开发商协调未果的情况下又将开发商告上了法院，一审结果为败诉。林女士不服，又上诉至中级人民法院，结果维持原判。

　　在中级人民法院的判决书里，法院认为，在林女士与开发商签订的买卖合同及补充协议上已经明确写明，银行按揭方式、年限、贷款额度等以银行最终批复为准，如银行的按揭低于申请金额或非因卖方原因未获得银行审批通过，买方将在10日内付清剩余房款。林女士没有获得八成按揭，也没有证据证明是由卖方原因造成的，按照合同约定林女士仍负有付清剩余房款的义务，而并不享有合同解除权。(案例主人公均为化名)

　　之前提到败诉的林女士的代理律师、广东中泽律师事务所宁小芹则表示,去年以来有不少购房者向他咨询类似案件,但真正诉诸法律手段的并不多,目前林女士的案例是他唯一代理的一起此类案件,“不少人嫌打官司麻烦,放弃定金的人很多,不少人拼命地凑首付。”

　　霸王条款成开发商护身符

　　宁小芹认为,李女士之所以败诉,致命的一点是购房合同上的一个条款,即按揭出问题若不是卖方原因造成的,责任将全部由买方来承担。“很显然这是一条霸王条款,将购房者置于非常弱势的地位,但几乎8成以上的开发商都有这样的购房条款。”宁小芹说,这个条款无疑是开发商应对不断变化的房贷新政的“护身符”。有了这个条款,风险和责任就全由购房者来承担。

　　购房者要有风险意识

　　“对于贷款买房的消费者来说,在签订正式的购房合同前一定要想清楚:万一贷不到款或者首付成数变化,我将怎么办？”宁小芹律师提醒说,在政策频频变化的今天,购房者一定要有风险意识。此外最重要的一点是,一定要看清楚购房合同里的条款(包括补充协议),万一出现贷不到款或者其他状况,责任该由谁来承担,购房者都要承担哪些责任,如果不能接受,最好就不要签订合同。

　　案例

　　仲裁:首付提高无力承担,与开发商陷入拉锯战

　　如果不是接二连三的房贷新政增加了首付,“卡住”了银行贷款,张艳家或许已经搬进位于花都新华镇某楼盘的新家。31岁的张艳和丈夫都是普通工薪一族,丈夫黄雨是白云机场(600004,股吧)的一名普通地勤维修人员,而自己则在越秀区的一家私企从事行政工作,两人的月收入加起来仅一万元左右。

　　2008年结婚之前,黄雨在白云区岗贝路买下一套不到60平方米的楼梯房,房子有着10多年的楼龄,且位于8楼。考虑到要生孩子这个房子太拥挤且爬楼梯不方便,张艳夫妇决定再购买一套改善型住房。去年3月24日,怀揣着自己的积蓄和从亲戚朋友处七拼八凑来的26万的首付款,张艳向花都某楼盘交纳了3成首付26万多元,购买了一套总价为88万多元的房子,与此同时张艳申请的7成贷款按揭申请文件也同日交付给花都工商银行(601398,股吧)。

　　就在一家人梦想着搬进新居的时候,去年4月17日,国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(也称“国十条”),规定对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于5成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这一新政策犹如一瓢冷水泼在了张艳夫妇头上,他们无法与花都工行订立商品房担保贷款合同,无法从银行中申请到剩余7成的按揭贷款。要想保住房子,张艳首先得再多筹集2成近18万元的首付款,然后再重新申请贷款,与此同时,由于按揭贷款未能顺利办理,还得每月向开发商支付逾期付款违约金大概8000多元。

　　无奈之下,张艳向开发商提出解除合同。张艳认为,国家政策导致她无力履行购房合同,这属于不可抗的外力因素,开发商应该返还首付款和定金。不过,张艳的请求得到了开发商的一口回绝。屡次商讨无果的情况下,张艳想到了妥协。“3万的定金我都不要了,首付你再扣3万我都认了。”张艳说,即便做出如此的妥协,开发商仍然不接受。2010年5月24日,张艳向广州市仲裁委提出申请,要求裁决开发商退回已经支付的3成购房款。不过,7月4日的庭审中,开发商拒绝解除合同,要求张艳继续筹集2成楼款,否则将追究其逾期付款的违约责任,没收已经支付的购房款。

　　旷日持久的仲裁让张艳夫妇精疲力竭,开发商的强硬态度让他们心灰意冷。为了早点解决问题,凑齐另外2成的首付,她甚至去借了8万元的高利贷,还准备将第一套小房子卖掉。然而计划赶不上变化,2011年1月26日出台的新“国八条”再次将张艳的梦想击得粉碎。

　　新“国八条”广州版房贷细则规定,二套房的首付不得低于6成,拥有一套或一套以上住房的非广州户籍家庭不得购买住房。张艳和丈夫都是广东化州人,不是本地户口。

　　“有一种被判了死刑的感觉。”说到这里,张艳再也忍不住这近一年来的委屈,眼泪哗哗而下。一年的时间内,三轮新政,首付翻倍,这个工薪家庭似乎永远跨不过政策这道门槛。

　　张艳说,自己现在已经怀有三个月的身孕,他和丈夫都已经过了30岁了,这个孩子来得特别不容易。她很担心旷日持久的仲裁纠纷会影响到胎儿,但一想到孩子她总是鼓励自己要坚强些,安慰自己说事情总会找到解决的办法。

　　(案例主人公均为化名)

　　呼吁

　　广州应借鉴北京上海

　　倾向保护弱势群体

　　宁小芹说,目前最高人民法院还未就房贷新政导致购房问题出台专门的法律,致使地方法院按照各自的政策来处理此类案件,各地出现不同的倾向,有的偏向于保护小业主,而有的则偏向于保护开发商,同一个案件,在北京可能胜诉,而在广州则可能败诉。广东佳思特律师事务所的王美周,是一名有着多次为业主代理房产纠纷维权官司经历的律师。据他介绍,目前就他所了解,广州还没有一例因为房贷新政导致的退房纠纷中消费者胜诉的案例。宁小芹认为,从保护消费者权益的角度出发,政策法规应该倾向于保护业主的利益,他呼吁有关部门能尽快出台相关法律。

　　上海出台规定可解除合同

　　2011年2月18日,上海市房管局发布《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》,在通知中要求,对已签售房合同(包括预订合同)但不符合住房限售规定、当事人已收到《不予办理房地产交易、过户通知》的,房地产企业应当配合办理解除合同等手续,房地产开发企业不得以违约为由要求购房人(预订人)承担违约责任。

　　北京法院判决应退定金

　　2010年4月12日,宋某与张某在北京签订房屋买卖合同,约定宋某出卖一房屋。房屋成交总价555万元,张某支付定金15万元。2010年4月30日,北京市颁布通知要求,商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。而张某不符合通知中贷款条件,故起诉要求解除双方之前签订的房屋买卖合同。2010年7月21日,北京市海淀区法院对该案作出判决,认定:张某家庭住房已达两套,其关于诉讼房屋的买卖为个人第三套房屋买卖,属于通知中暂停发放贷款之情形,是张某在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化,要求继续履行合同对其明显不公平。双方签订的房屋买卖合同应该予以解除,被告宋某应将15万元购房定金返还原告张某。

　　合同条款不应只对开发商有利

　　王美周律师也认为,如果在确定合同签订时新政还没有出来,那么此类案件应属于情势重大变更。根据《合同法》规定,所谓“情势重大变更”是指:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求法院变更或解除合同,法院应该更具公平原则,结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

　　此外《合同法》第一百一十七条还规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。“国家出台调控政策,很显然这是无法预见的,属于不可抗力因素”。王美周说。

　　从上面两条,王美周认为,房产新政导致购房者出现无法贷款或者无法筹齐首付等情况,如果要求消费者继续履行合同,这显然是不公平的。“开发商与消费者是不对等的关系,消费者处于弱势地位,合同的每一条都是对开发商有利的,他们通过一些霸王条款把风险转嫁到消费者身上,这违背了公平的原则。”王美周认为,法律应该倾向于保护弱势群体,北京和上海的先例是倾向于保护普通消费者,值得广州借鉴。

　　链接

　　两年三新政

　　新“国八条”有房外地人禁买房

　　(国务院办公厅2011年1月26日发布)

　　已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户

　　籍居民家庭,限购1套住房;

　　已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。 贷款购买第二套住房,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　“国五条”三套房贷暂停发放

　　(国家有关部委2010年9月29日发布)

　　各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;贷款购买第二套住房,首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。

　　“国十条”二套首付不低于五成 (国务院2010年4月17日发布)

　　购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%;

　　贷款购买第二套住房,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

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