限购令后楼市四大猜想 紧盯第二落点

　　限购令一出，主城区住宅市场一下子冷清了不少。持币观望的购房客在楼市新政下，似乎找寻到了新目标40年产权商务公寓。业内人士预测，比之写字楼，面积更小，投资起点更低；比之住宅，投资不受限，自用办公两相宜的40年产权商务公寓或将成为一个新的投资热点，不过其中的很多注意之处比如年限等，投资仍需谨慎。

　　限购半月后成都仍然是个来了就不想离开的城市

　　猜想·1

　　成都的限购令无疑让不少人投资住宅的想法变得难以实现，而就在成都主城区商品住宅遭遇调控阻击同时，楼市另一投资领域商业地产则迎来一股“春风”，不少项目已经迎来了投资者看房高峰。面对目前政策利好及市场良好表现的市场行情，商业地产开发商已经积极准备对策，以期在2011年的楼市中获得更多的效益。不仅如此，日前有消息称，部分商业地产项目已经开始酝酿涨价。为了解详细情况，记者对成都部分商业项目进行了走访。

　　任何时候，预测新政对楼市产生的效力，都有可能重蹈贝利预测世界杯式的覆辙。脑子里过一遍，过去几年每逢新政出台，立马就有专家、学者、业内人士等一干人马跳出来说上一大堆不咸不淡的话，无非是些预测房价走势，拐或者不拐，买或者不买的陈词滥调，事后个个都恨不得当时的听众选择性失忆。

　　这个道理告诉我们，永远不要基于感性的判断，对市场这个庞大的体系妄下什么刚性结论，利好还是利空、上涨或是下跌这种第一落点不好找，但是第二落点还是很有希望的。如若不然，盲目的悲观或者乐观无论之于专家还是买家都有“托大”的风险，一旦踏空了没人听你喊冤。

　　什么是第二落点？就是咱老百姓自己拿钱买房子的策略，我们不妨抓一些小细节、小趋势、小局部，这对于我们来说容易许多，现实意义也大得多。说穿了，无非是吃透政策以我为主，该盯住什么样的产品，该实施什么样的策略，该往哪里拓展一下置业思维？政策就像是气候，冷暖自知才最要紧，即使做候鸟，也不至于头脑发热到改变生息繁衍的根本目的。总之都是些接地气的想法，我们说的猜想其实是这个。

　　前面我们说了，要学会变通地看懂市场的宽容，当然绝不是教你钻政策的漏洞。譬如有传：成都式假离婚、北京式假结婚、专业代开社保证明的公司应运而生、收买朋友代购然后以债务纠纷的方式通过法院强制执行过户……这类雕虫小技都是经不起推敲的偏门，也只能幽默一下不适的神经，但绝不是变通看懂限购的正道。

　　事实上，已经有青年购房者改变了自己的置业计划，尽量把户型面积往上拔一拔，珍惜有限机会实现一步到位；开发商同样看到了这一点，竞相表示要控制90平米以下户型的开发量，把主力户型拔到100平米以上的舒居房，更何况今年全国将有1000万套保障房进入社会，对中低端市场构成冲击是肯定的，那么商品房避让保障房的锋芒客观上就是明智之举。上述都是市场已经显现出的思变苗头。

　　就在上周，万达金牛广场上演了成都史上最大的一次开工典礼，作为商业地产，有意无意间透露出来的高调姿态似乎表明：在限购令所论述的范围之外，无论是地域类别还是物业类别，都在暗示着有大市场进入机会可能成为今后的蓝海。与此同时，焦灼多时的以住宅一家独大的市场，也亟需多元化来弥补甚至丰富其结构。正如嘉进地产总经理李昕坦言：“在买方市场自住和投资需求依然高昂的大背景下，购房者面对限购令会自动选择出最适宜自己的购房品种和购房方式，而开发商在限购令之下将更精准地捕捉自己的目标客群，产品策略和营销渠道将更为清晰。”

　　审慎待沽还是伺机进入，大致观点方向已有，但具体目标尚未明确。姑且观察市场局部发生的演变，有几种猜想正在形成，它们大致可分为四类：1、限购区内买不受限购的物业是什么？2、商业地产可能伺机抬价？3、开发商拿地重心全面外移？4、主城区外地铁物业和优质豪宅成新宠？

　　猜想是常识的升华，一旦变为现实，个个都关乎买卖双方的成败，接下来还要影响整个市场变革的纵深。就像两年前有人说的那样，中国房地产贪恋住宅市场的鏖战早该分摊到多元化。既然限购令有第二落点可供猜想，我们是否能够把握得住，这取决于买卖双方验证猜想的时机和胆略，当然还有市场本身给予的“应激反应”是否明确。

　　商业地产伺机抬价？

　　政策带火热门商铺“一铺难求”

　　在新都新繁区域的爱灯堡国际灯具灯饰博览中心，记者看到前来排号看房的投资买家几乎挤满了销售大厅。该项目开发商巅峰国际总经理王玉桃告诉记者，春节以后，特别是成都限购令出台后，到他们项目看房的人增加了不少。目前正在接待的是组团从广州过来的几十位买家。尽管目前该项目还未正式开始销售，但已经有近千买家入会排号，不仅如此，首批200多家灯具行业品牌企业也已经签订协议入住爱灯堡国际灯具灯饰博览中心。而在新繁的另一个大型专业市场家百年家具展贸城，记者看到前来咨询排号的人也非常多。该项目销售副总黄河介绍，虽然一期第一批次仅推出200多套，但目前仅排号的人却达400余号。而连续两周以来，前来看房排号的买家还在持续增加。

　　通过走访记者发现，目前成都大多数商业项目如东方希望中心二批次、棕榈泉国际中心、爱灯堡灯具灯饰博览中心、家百年家具展贸城等，都未开盘销售，但排号的人数都已经远超项目实际需要销售的房源。而部分正在销售的项目，如新希望国际、世纪城环球中心等，购买人数也比以前大幅增加。再如高新西区的汇都企业总部园，项目周边云集了英特尔、摩托罗拉等世界500强企业，在没怎么推广的情况下，一期的写字楼就销售一空，今年春节后推出的二期项目备受关注。另据了解，在不少项目上，很受投资者欢迎的80多平方米、100多平方米的写字楼、专业市场商铺也早已销售一空，呈现一铺难求的销售局面。

　　行情走高商业项目酝酿涨价

　　商业地产因其保值增值明显，销售价格水涨船高。据克尔瑞发布的今年1月份月报数据显示，1月成都销售型办公用房成交均价为10593元/平方米，环比增加20.83%，同比增加48.76%。主城区成交均价为11223元/平方米，环比增加23.21%；郊区成交均价为5240元/平方米，环比增加7.47%。

　　“和住宅相比，成都的商业地产价格几乎与之持平，价格上升的空间还很大。”高力国际成都公司总经理蔡孟颐分析认为，而在市场普遍被看好的前提下，追求利润最大化的开发商们，个个盯准了这个价格的上浮空间。

　　记者在采访中发现，面对商业地产良好的发展行情，不少成都开发商正在酝酿涨价。巅峰国际总经理王玉桃告诉记者，面对良好的市场行情，特别是排号人数明显高于销售套数，广东等外地投资者还在组团排队购买的市场表现，爱灯堡正在酝酿将项目的销售价格上调。家百年销售副总黄河也告诉记者，针对目前的投资买家急剧增加，多个客户抢购一套商铺的市场行情，家百年家具展贸城准备在3月1日开始取消原来的购买优惠政策，准备从3月中旬左右开始上调销售价格。另悉，白金瀚宫也正在酝酿上调价格，至于上涨多少，则大概需要一个月左右的时间进行评估。而东方希望中心也将准备在第二批次销售的时候，适当上浮销售价格。

　　华西都市报记者江先海

　　猜想·2

　　40年产权公寓旺销？

　　春节前后

　　商务公寓销势豁然开朗

　　原本并不太受购房者关注的40年产权商务公寓近期迎来了一轮热销行情。据了解，春节前推出40年产权商务公寓的万景峰LOFT独立公寓以及雍湖湾酒店公寓等，均取得了不俗销售业绩。万景峰LOFT独立公寓自面市以来已销售了700余套；雍湖湾的雍湖荟酒店公寓总共600余套，成交套数已接近500套。春节后，这轮公寓热更加升温，海洋中心不仅迎来一拨畅销小高潮，现在正紧张筹备推出新房源。优博国际、成都合院、索尔龙舟、神仙树3号、白金瀚宫国际大厦、美年广场等楼盘的商务公寓产品近期表现也非常不错。中海地产透露，中海·部落阁的新批次也会抓住3月份的营销节点推出。

　　对于40年产权商务公寓销势豁然开朗的市场表现，心怡投资项目负责人指出：“这类型产品因其商业性质，不受限购限贷政策影响。使用性质灵活，既可作为住宅出租，可也以整层做酒店式公寓等。因为高品质的40年产权商务公寓，不仅将为投资者带来稳定的、高于住宅的租金收益；而且增值空间也比较大。”

　　需求猛增

　　商务公寓点燃冷市激情

　　“非常时期，你可以不买房，但不可能不消费。”一位投资人士意味深长的话，或许道出了近期商业地产行情火热的原因，而高品质商务公寓的供不应求就是佐证。

　　“新一代的40年产权商务公寓与原有的产品区别很大，不再作为独立小盘存在。今年市场上的40年产权商务公寓不仅多出于品牌开发商之手，而且多依附于配套设施完善的城市商业或者大社区，可享大社区周边及内部配套，产品的舒适度也大大提升。”一位投资者同时认为，天府新城、高新西区经过多年发展，已聚集了大批知名企业和高新技术人才，区域内的配套设施建设也走在前面。顺应产业结构的调整和高新技术人才的向南、向西迁徙，更多的青年人对商务、办公、过渡居住的需求量增加，所以市场对于精装商务公寓的需求也呈倍增态势。据了解，城南心怡紫晶城三期就会推出精装高端40年产权商务公寓。而另一家即将在城南推出总体量达到200万平方米大项目的开发商也透露，将调整产品线，今年重点推出其40年产权商务公寓产品。

　　置业提示

　　房贷首付五成利率1.1倍

　　虽然商务公寓不受限购令影响，但由于属于商用物业，在贷款和交易税费方面也有其独特之处，需要投资者特别注意。40年产权商务公寓与商铺、写字楼相同，贷款年限最长10年，并且首付5成，利率上浮10%。营业税和契税不减免。40年产权商务公寓需交纳的契税均为3%；需交纳商业交易手续费0.7%（开发商与客户各承担一半）。

　　此外，由于政策规定住宅禁商，归入住宅类别的商务公寓不能租给公司办公，只有作为商用物业才能出租给公司。但从目前的市场实状况来看，商务公寓为作阶段性的产品，也存在难以避免居家和办公混搭使用的情况。而大部分40年产权商务公寓目前不通天然气，其中部分水电费也需要按照商业用水、用电的价格来支付，但由于面积小，所以对于使用者而言，每个月的总体成本增加不算太多。

　　华西都市报记者李晖

　　猜想·3

　　“主城区土地资源越来越稀少，而且按照成都的住房限购政策，未来郊区楼市的发展潜力更大，所以我们今年拿地和开发的战略，将由主城区转向郊区。”成都一房企负责人近日在接受记者采访时如是说。随着成都不断城市扩张，郊区交通、教育、购物等配套的日益完善，很多房企在面临主城区住房限购的背景下，将未来主要发展目标和潜在市场，锁定在除主城区以外的郊区，特别在城东龙泉驿区和城北的新都、郫县、青白江等土地资源丰富的区域，交通便捷、楼市洼地、非限购区域等多重优势已经成为房企眼中的热门板块。记者从四川中原地产市场研究中心也了解到，2011年，成都房企将加大对郊区拿地的热情和投入。

　　开发商拿地转投郊区？

　　郊区楼市活跃势头超越主城区

　　2月20日，来自南充的马先生，在新都蜀龙大道旁边购置了一套90多平方米的住房。他说，之所以选择在成都郊区购房，原因是新都离成都很近，价格又便宜，购房居住，无论是到成都吃喝玩乐，还是供孩子读书，家人看病等，都非常方便，“即使购房投资，这里的房子也非常保值和增值。”

　　近日记者在新都桂湖旁边的博海城现场看到，销售现场也是人头攒动，销售人员告诉记者，一批次产品总户数为350户目前已所剩无几了。在南湖六期第二批次于2月18日开盘之后，不到一周时间也销售一空。“我们这里不是主城区，不属于限购范围。”现场的销售人员说，因为均价6000多元/平方米，相对城区更便宜，而且项目区域优势明显，交通便利，配套设施完善，再加上不在限购范围，所以房源很快就卖完了。

　　四川中原地产市场研究中心调查数据显示，住房“限购令”出台后一周，成都主城区的日成交数据不足300套，与限购政策出台前日成交千套的形势形成鲜明对比。与其略显冷清的主城区楼市相比，虽然缺少郊区楼盘销售数据，但就凭郊区楼市的活跃势头，很明显超越主城区。据调查，一些郊区的开发商3月份即将推出一批房源。

　　城区拿地难房企将目标转向郊区

　　限购令出台后，四川中原地产市场研究中心安排人员分别对主城区和郊区楼盘进行了实地调研，发现郊区在可开发的土地资源丰富、楼市发展空间巨大、交通发达、配套完善等优势的前提下，限购政策更有利于郊区楼市，一些房产企业2011年拿地的方向也开始转向这一区域。特别是城东方向的龙泉驿区、城北的新都－郫县等区域，库存丰富的土地资源，吸引了越来越多的开发商。

　　“从地缘上看，近郊区已经不应该称为郊区了，随着主城区的扩大，这些地区与主城区已经连接在一起。随着区域的发展以及轨道交通的完善，郊区与主城区相差不多。”该中心分析师周觅介绍，根据成都市规划，华阳、温江、郫县、龙泉驿等地已经被规划为城市副中心，并启动相关建设。

　　另一方面，进入2月以来，成都土地市场进入了一个持续低迷时期，表现平平。截至目前，成都主城区依然没有土地供应信息公告，呈现“零供应”土地供应的局面。主城区拿地将越来越难，将会是一个不争的事实。“抛开限购，郊区土地越来越受欢迎。因为主城区土地资源也越来越少。去年开发商开始布局周边圈层。从土地拍卖市场可以看得出来，以前郊县拍卖比较冷清，从去年已开始火爆，预计今年开发商拿地的积极性将会比较高。”周觅认为。 华西都市报记者何晓东

　　猜想·4

　　“现在我主要想看看地铁沿线的楼盘，如果买离主城区远的房子，交通是首先考虑的因素。”上周末，李先生带了家人又一次踏上看房之路。在市中心CBD工作、已“阅盘无数”的李先生，购房目的地直指地铁沿线区域。成都限购令出台后，像李先生这样的购房者越来越多，他们中的大多数人认为，如果不能在主城区内买房，在近郊买房交通的便捷性是最重要的考虑因素之一。

　　限购令后地铁沿线楼盘受热捧

　　最近，像李先生这样将购房计划拓展到主城区以外的购房者数量逐渐增加。受限购令影响，一些原计划在主城区置业的购房者将关注转向其它区域。在对这些购房者的调查中显示，地铁沿线物业是他们最优先考虑的目标。已经体验过地铁一号线的成都购房者，深知地铁快捷简便的优势，因此已经通车的地铁一号线和即将开通的地铁二号线沿线区域，成为当下最热门、最受追捧的购房区域。

　　“最近到项目上咨询的人明显增多。”阳光明媚的周末让地处城北的博雅新城吸引了不少购房者前往，项目负责人告诉记者，不单是前两日天气晴好的周末，最近一段时间到售楼部的购房者也增加了不少，“一些我们以前认为是非区域购房群体的人也开始对我们的项目感兴趣。”该负责人认为，限购令的影响让一些购房者改变置业观念，而位于地铁一号线的地理优势，也让项目成为购房者考虑的利好。比如，位于地铁一号线延长线的恒大名都在周末也迎来大批购房者，“在近郊买房的购房者会首先考虑交通的便利性，我们项目地处地铁一号线延伸线上，很多客户都比较看重这一点。”一项目经理认为，品质加交通，是当下开发商吸引购房者的两大主要利器。

　　同样的情况也出现在成都雅居乐花园、世茂·花香首府、华侨凤凰国际城等地铁板块的项目上。“不单是因为受限购令的影响，购房者对地铁物业青睐还有一个重要原因，”吉信行·方圆置业副总经理潘海认为，“从全国地铁沿线楼盘升值的数据来看，不论是地铁沿线的住宅楼还是商业项目，其涨幅和升值潜力都相当大。此次成都限购让购房者和投资者更是关注这一区域。”

　　城南“过火”

　　二号线区域暗暗发力

　　根据新浪乐居数据中心的一项调查，在限购令前后一个星期，主城区房价暂时持平，而郊区部分楼盘，如郫县、龙泉驿等地成为热点区域；另一个调查数据则显示，目前下单的购房者以购买首套的80后为主，90到110平方米套二套三是购房者较偏爱的户型。

　　在对购房者的调查中了解到，很多购房者认为，近郊的房源大多比市区的楼盘拥有更好的小区环境，居住舒适度自然不在话下，同时他们也认为房价依然有上涨的趋势，如果已经决定买近郊楼盘还是要趁早，如果等郊区的需求也强力增长后再买，恐怕到时候价格又上去了。特别是这些选择近郊楼盘的年轻的首次置业者，他们对项目与主城区的距离抗性更小，“主要考虑性价比、小区配套，参照这样的基本因素，我们按照地铁沿线来搜索楼盘，基本就兼顾了日常生活的所有需求。”周末看房的小马告诉记者，地铁是城市发展的脉络，年轻人想要兼顾生活品质和日常工作，依照地铁发展的方向来找楼盘，是不错的选择。

　　一些业界人士也认为，虽然限购令让一些郊区迎来新一轮的发展机遇，但郊区的发展情况也不完全一样，已经通车的地铁一号线沿线楼盘是最直接受益的，但由于整个国际城南的价格已经到一定的价位，所以地铁二号线的郫县、龙泉等区域价格尚处于中等水平，这些区域将获得更多购房者的青睐。而另外一些发展不太成熟、暂时没有地铁等利好规划的区域，则需要多一点的时间才会受到关注。

　　华西都市报记者符小晓李晖