地产牛市引发威尼斯广场旺铺之争

　　南方日报记者　冯善书

　　近年来，房地产牛市让无数投资者分享了财富快速增长的美味，亦诱使不少人铤而走险，不惜玩法律游戏穿越灰色地带，以期先人一步地分肥。侥幸者赚得盆满钵满，不幸者则亏光赔本。威尼斯广场旺铺之争就是一个典型个案。

　　东莞市东纵大道旁东方威尼斯广场位于东城中心与莞城东湖广场中间，路网四通八达，行人川流不息，属商家必争之地。然而，街边近百米商铺落成四五年来一直离奇闲置，除头尾两间和楼上三、四层在用外，其它常年大门紧锁，与周边火热的商业氛围形成强烈反差。

　　“这简直是一块商业烂疤。”一位工商人员提起便一声叹息。“这一带近几年已发展成有名的建材装饰市场，闲置商铺多达四千多平方米，多年死结解不开，对整片商业区都是一种拖累。”

　　无预售证时签约购旺铺惹纠纷

　　进驻一楼当头那间铺的是一家叫国泰的旅游公司。今年2月18日，记者几经周折才打听到，其正是这批旺铺的占有者。眼看腾让搬迁的大限就要到来，公司的员工们反映正为法院没留足时间给他们找新的办公场所犯愁。

　　据一份判决书透露，2005年9月，东方威尼斯广场未落成，国泰公司便有意购买B区临街的一批商铺。当时，开发商愉景公司还未拿到预售许可证，但前景看好，国泰公司毫不犹豫便与之洽谈购买。商铺总面积为7400.69平方米，双方经过讨价还价，敲定以5110.71万元成交。当月，双方先后签订《购买商业铺位合同》和《补充协议》，约定国泰当月30日前将总款的40%付给愉景作定金，开盘后再转为预付首期商铺款，国泰须在开盘销售日起三十日内付清60%余款。还约定愉景次年8月30日前必须办妥竣工验收合格备案手续，并自该日起6个月内为国泰办好房产证。

　　签约不到半月，国泰一次性把2126.28万元打给了愉景。2006年3月10日，愉景成功拿到预售许可证，却并未以银行要求的格式制作《商品房买卖合同》示范文本交给国泰签署，以配合办理按揭贷款手续。对此，愉景在一份复函中解释，是因为银行没跟国泰签贷款合同。事后，东莞中院专门向银监会和广发行方面调查，发现国泰以企业法人身份申请按揭贷款在当前并不存在法规障碍。

　　2006年8月30日，合同约定的期限届满，愉景仍未办妥有关手续交铺，由此把双方争执引向白热化。当年11月8日，国泰征得愉景同意后，对商铺进行装修使用。由于擅自改动了楼体结构，被有关部门下达整改通知书。

　　2007年1月，国泰将办公物品搬入商铺开始使用，这时，愉景突然以未依约支付60%余款为由，要求解除2006年双方签订的买卖合同。

　　房价飙涨开发商要求解约

　　争议商铺处在东莞黄金商业区，首层临街旺铺就空置了2300多平方米。记者走访周边铺主，发现这一带平均租金已超每月120元/平方米。粗略一算，每年首层闲置商铺的租金已超过300万元。当初，合同约定的交楼时间到今已超过四年，单这一层的租金损失便已过千万。

　　2005年，双方签约时，临街前排一层商铺仅售每平方米1.8万元，二楼以上不用3000元。此后五年，东莞房价一路飙升。红满堂公司商铺组业务经理陈建新向南方日报记者介绍，目前这一带已是莞城公认的黄金宝地，铺价实际已比五年前翻了三番。他测算，若非官司影响，首层临街商铺可租到每平方米200元，而售价则在五六万元。一位国泰高管掐指一算，公司买下的这批商铺，市值已超过亿元。

　　愉景咬定只怪国泰欠付余款。国泰则辩称愉景未配合办理房贷。矛盾一时难以调和，导致双方2007年开始对簿公堂，由此卷进漫长的诉讼征途。

　　台下是巨额的利益争执，台上却是一场简单的违约之诉。记者调查了解到，愉景解约的诉求在东莞中院遭到了法官反对，但在广东省高院却获得了支持。高院的理由是“国泰至今未支付余款，已构成根本违约。”由此在2010年底判定，愉景应将已收取的购房款退还给国泰，并支付相应的利息。国泰应将已占有的商铺腾退给愉景，并支付相应的房屋使用费。

　　专家提醒：正式合同确定后方可认购

　　国泰的遭遇在当下波谲云诡的房产交易中并非孤例。国家近年来一直对各种不规范的市场行为实施重拳打击，然而，违规销售、违约欺诈等现象依旧层出不穷。

　　“成也萧何，败也萧何。”莞城一位匿名的集团公司老总对记者感慨，“威尼斯广场闲置商铺是中国城市发展的另一种见证。连续多年的牛市必然会激发许多人来追逐财富的爆炸式增长，从而助长了某些不规范和不守信行为。”

　　这位老总还说，没拿到预售许可的情况下收钱卖房，开发商的融资目的已非常明显，法律禁止的目的正是为了防范不必要的市场风险。“在超常利益诱惑下，这一保护性条款却往往被买家忽视。若缺乏事前预防，吃亏是必然的。国泰犯的正是这种错误。”

　　广东金鹏律师事务所的林勋华律师提醒，买房前应该先明确正式合同的内容，千万不要在正式合同内容未定前签署认购性质的文件。纠纷发生后，要根据合同约定收集好证据，在协商不成时尽快进入法律程序，以明确双方权责，避免出现扯皮久拖不决。