明星地块楼盘拼的是综合实力

中海九号公馆

　　随着“京十五条”加码楼市调控，不少开发商以延缓推盘、谨慎定价来应对市场观望。而按照正常开发周期，2009—2010年上半年内拿地项目都陆续进入推盘周期，其中不乏多个从一开始就引人关注的明星项目。

　　春节过后，北京城区两大明星新盘金茂府（2009年成交的朝阳区广渠路15号地）、中海九号公馆（2010年初成交的丰台区花乡六圈村地块）都开始蓄客，预计都在三四月开盘。

　　虽然两个楼盘位置一东一西，金茂府位于东四环，中海九号公馆位于西南四环，但都是知名地块项目；且楼面价相差不大，均在16000元—17000元/平米之间；均由拥有央企背景的房企开发；在各自区域都属于精品中高端项目；加上推盘时间临近，增添了两个项目的可比性。

　　2月22日，新京报品楼栏目专家团走进这两个楼盘，从地段、产品和配套等方面进行了考察。品房团一共8位代表，分别是北京房地产协会副秘书长陈志、盘古七星公馆销售总监高红、中广信地产服务机构事业一部销售总监蔡凯、世联地产(002285,股吧)北京区域拓展中心总经理袁丽昆、九源国际建筑顾问公司主创建筑师徐旸、买房人代表董先生、李女士和本报代表。

　　本次评鉴的满分为100分，经过品评，专家团对金茂府的打分是84分，中海九号公馆的得分是83.5分，得分都较高且在伯仲之间。

　　位于东四环黄金区域的金茂府位置优越，属于泛CBD区域，周边除缺乏医院资源外其余生活配套都十分成熟，均价预计45000元/平米，单套在1000万元上下，升值潜力大、产品科技含量高。而在西南四环的中海九号公馆门槛低了一些，最低630万元/套；区域发展有待完善；但中海的产品加分不少，尤其是户型设计出色，得到了9分。

　　但专家团指出，两个楼盘的售楼处都存在需要提高服务质量的情况。此外，金茂府样板间周六才开放，专家团只能根据开发商提供的户型图及相关资料为户型打分。

　　通过此次品鉴，大家对东西两大明星楼盘进行了一轮“摸底”，对比同区域的万科蓝山，金茂府价格可谓“惊喜”，投资价值高；而中海产品出色，弥补了丰台区域无豪宅的市场空白，但该区域生活配套设施还有待时间完善。

　　楼盘评分说明

　　1、楼盘评分项目分10项，每项占10分，评分者可在0-10分间自由选择；

　　2、楼盘每项评分中，6分为及格分；

　　3、总分为100分，80分以上为优秀，60分以下为不及格。

　　金茂府 景观良好品质感强 84分

　　物业类型：住宅、高层 位置：朝阳区广渠路15号（大郊亭桥西北角）

　　均价：预计45000元/平米 主力户型：217平米三居、220-300平米四居、330平米五居

　　开盘时间：预计4月 入住时间：2012年底

　　明星地块、毗邻CBD，金茂府不想受关注都难。品楼专家团认为，从整个项目沙盘上看，社区品质感较高，整体设计风格简洁、统一，大面积的绿化进一步拉升了项目品质，景观、室内设计等都聘请了名家，在规划、面积等限制下交出了比较满意的答卷。从户型图上看，户型整体感觉中规中矩；另据介绍，金茂府内部精装标准6000元/平米。此外，专家团认为开发商用工较扎实，地源热泵、毛细管网等生态技术为项目加分不少。

　　值得一提的是，包括配套商业和学校，金茂府总计超30万平米的体量同时开发。特别是配建的一栋保障房，外立面和商品房楼座设计、用材统一，无论从整个项目视觉效果还是对居住人群尊重层面来讲都值得肯定。

　　中海九号公馆 户型是一大亮点 83.5分

　　物业类型：住宅、联排别墅 位置：西南四环科丰桥南800米路东

　　价格：预计均价37000元/平米 主力户型：170平方米、210平方米三到四居

　　开盘时间：预计3月 入住时间：高层2012年年底、联排别墅2011年底

　　中海九号公馆背靠总部基地，体量较大。该楼盘业态较复合，包括高层板式住宅和联排别墅、商业等，3月份推出的是高层板楼。整个园区规划规整，建筑外观上延续了古典主义风格，产品细节处理不错，体现出高端品质感，精装修较成熟，是丰台区域少见的高端项目。

　　从沙盘上看，绿化面积较大。高层为南北通透板楼，一梯一户，电梯直接入户。户型设计都较出色，“十字”流线的设计显得仪式感强，对京西潜在购买人群有较大的吸引力。层高3.2米，客厅面宽尺度大；客厅及双卧室朝阳。有业内人士特别指出，中海九号公馆高层板楼户型功能分区明确，移植了一部分别墅、类别墅产品的空间组织形式。

　　品房团视角

　　金茂府升值潜力最被看好

　　“每平米45000元的价格是不是低了？”对于金茂府目前的预计价格，对照目前区域在售楼盘，专家团多位业内人士都认为价格低于目前的外界预期，将给买房人留下巨大的升值空间。一位业内人士甚至表示，金茂府处于城市核心地段，又是精装品质大宅，换成个别知名开发商来开发，售价有可能达到每平米七八万的水平。

　　相对于地段优越、交通便利，周边商业、餐饮配套都一应俱全，专家团认为金茂府周边缺少了优质医疗资源，其次是项目部分邻近马路的房源会有一点吵闹。对于产品，有业内人士认为金茂府几乎所有户型都是进门有个对角，在动线、空间划分上比较规矩，缺少了一些高端住宅出彩的地方。

　　国企营销有待提升

　　专家团有关人士认为，金茂府的售楼处内部设计和装修都显得大气且有品位，但对于一个高端楼盘来说，针对销售人员的培训需要加强。客户从下车到步入售楼处无人引导，以及客户进门后的问答显得缺乏经验和不专业。

　　或许同样由于尚未开盘，中海九号公馆对营销细节重视度也略有不足，样板间和售楼处有一段距离，但没有明显的指示牌。

　　而从另一方面来讲，专家团认为，中海九号公馆产品品质对于包括金融街等京西区域在内的精英阶层吸引力较强，如果突出有针对性的营销，市场前景更为看好。

　　本版采写/本报记者 自曾辉 张旭

　　本版摄影/本报记者 张旭