限购令下楼市变脸 需求减少将迫使开发商降价

　　2月21日，北京市兔年首次限价房选房活动在房山长阳镇启动。图为在房山区一处售楼大厅内，刘东齐（左后）一家选中了一套房屋。　新华社记者　赵琬微摄

　　房地产调控措施全面铺开

　　新一轮包括限购在内的房地产市场调控正在全国范围内展开实质性推进。日前，广州已原则通过“新国八条”实施细则，全市10区两县级市范围都将限购。目前，已有北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨等城市出台了落实“新国八条”的调控细则，其中以提高户籍门槛的限购为重要手段。

　　继青岛、济南、成都、北京等地纷纷发布落实“新国八条”的限购令之后，哈尔滨、太原、南京等城市也于近日出台包括限购在内的调控细则。比如南京2月19日发布的调控细则便规定，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。

　　北京楼市网签总量暴跌

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，根据房地产调控措施“新国八条”中“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”界定，重庆等地很快也会实行限购令。届时，跨区域投资的难度将越来越大，限购城市与非限购城市之间的“挤出效应”减弱。

　　各地方版“新国八条”落地之后，市场各方陷入新一轮观望，部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。

　　日前出版的《经济参考报》援引了北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%。在二手住宅方面，2月以来，截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前，成交仅为7237套。北京中原预测，在恢复签约后签约量也会明显降低。预计2月市场总网签不足万套，相比1月份的23478套下调六成，这也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。

　　不会出现三至五成跌幅

　　业内人士认为，未来一段时间内，还会有更多城市出台调控细则，加入限购行列，部分城市的成交量可能随之出现大幅缩量。

　　我爱我家多家门店的负责人介绍，调控细则执行首日新增业主挂牌量大幅减少了近八成。一些在限购范围之列无法买房，但又有较为急迫的购房需求的外地购房者，开始转向咨询不受新政影响的商住两用项目。

　　就全年的成交量而言，杨红旭预测，不会出现三成或五成的暴跌。

　　业内人士普遍认为，虽然1月份的房价仍在高位运行，但政府调控房地产市场决心坚定，新政将在一定程度上增加部分开发商促销的可能，但房价不太可能出现大幅下跌。

　　上半年楼市政策不会放松

　　北京中原分析认为，1月份历来是楼市淡季，然而2011年各地市场却是淡季不淡。因承接2010年12月楼市的火热走势，2011年1月主要城市楼市环比成交并未出现大幅回落。虽然已出现连续的楼市调控压力，但国内楼市的调整幅度仍弱于预期，各地市场的房价不跌反涨。

　　杨红旭表示，上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下滑，房价持续5—6个月下跌，中央肯定调控效果后，才会出现变化。他还提醒开发商，在这轮调控之下，楼市在今年三季度前后会触底，差钱的房企须快销。

　　业内人士认为，虽然需求减少会迫使开发商降价，但房价大幅下跌的可能性不大。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，目前多数开发商和小业主陷入观望，供给的减少一定程度上抵消了需求的缩量，因此房价下跌的可能性不大。

　　杨红旭预测，今年全国新建商品房成交均价可能会与去年持平，即使跌也不会超过10%。