投资工商物业：专业投资 散户不宜

　　【香港商报讯】记者詹姆士报道:若果一般散户有意投资工商物业,需要注意的地方颇多,所冒的风险亦不少。若果未清楚「来龙去脉」,最好不适宜投资。

　　●手头须有半数资金

　　世纪21营运总监兼资深测量师陈东岳表示,近期已有「住宅客」转投工商铺市场的情况,细价商铺已出现「住宅短炒客」的足迹。他认为,这种情况与港府去年底的「辣招」,征收住宅额外印花税有关,又认为这种情况会持续。但他指出,工商类投资须拥有专业知识,相对风险亦较高,奉劝「师奶客」及投资初哥等散户,无充分相关专业知识,切勿进入市场。

　　「工商类物业成交疏,在估价及按揭上需要银行支持。」他说,传统上住宅市场成交活跃,在物业价值上容易估到价。但工商类物业则有所不同,一年可能只有数宗成交,估价不足的情况较易出现。

　　●拆细分租不易

　　他又表示,在按揭成数方面,工商物业一般可承造55%至60%的按揭,较一般住宅普遍可承造七成为低。一般行内专业投资者都会先与相关的银行「打交道」。若普通「住宅客」要进入市场,手头资金必须要较多,要做好四、五成或更多的首期准备。

　　投资重视收租回报,但大面积工、商单位,承租压力会较大,往往可能要拆细成数个较小型的单位分租,原来改装亦牵涉多个专业领域。陈东岳指出,工商物业若要拆细,必须涉及测量、小型工程及工程监督等,甚至要在单位内的公共分担等设立公契,为公共地方的水电成立分担条款。上述都不是无相关知识的散户可以控制得来。

　　●专业法规须注意

　　谈到工商物业用途方面,他以工厦为例,一般工厦都限定作工业用途,若要从事商业或零售,必须要向有关部门审批。「有一些工厂或地厂,可申请从事商业用途,在缴交豁免费或容忍费后可合法经营。」但他指出,一些地厂若地契条款限定下,不能经营食肆或特定行业。投资者在入市前必须得悉用途,以防租于违法租户,付上刑责。

　　陈东岳又指,工商类的投资与住宅市场有明显差别,前者属纯商业的投资活动,在经济不好的时候,风险亦会大大提升,亦切勿寄望政府会出手托市。