港府辣招调控住宅市场 散户转战工商物业

　　【香港商报讯】记者林启健、夏白鹿报道:去年11月政府再推出辣招调控楼市,措施是针对住宅市场,其中额外印花税令短线投资者成本增加,住宅市场已非短线投资者的「乐园」。市场有意见指,一些以往投资住宅的散户投资者转移阵地,投资工商物业市场,因政府辣招未有针对这个市场。不过,有身经百战的投资者却指,这种情况不会成为趋势,因为「不熟不做」。

　　●工商物业高回报受青睐

　　有业界人士认为,工商物业回报较高,是吸引投资者的原因之一。美联工商铺行政总裁黄子华表示,自从政府去年11月推出额外印花税政策,投资住宅物业成本急升两成。由于这些政策只是针对住宅,令不少「等钱使」的短线炒家将目标转向工商物业。除了政府调控的影响外,高回报率亦是工商物业受青睐原因之一。现时投资住宅租金回报率平均为2至3厘,写字楼租金回报率为3至4厘,而工厦租金回报率已高达5厘,黄氏表示,自去年年底以来,该行收到的工商铺相关查询明显增多。

　　●与高价住宅按揭相近

　　黄子华又指出,以前银行对工商物业按揭成数较少,投资者须考虑自己实力,但现在该类物业尤其是商厦及商铺,与住宅按揭已大同小异,因此也促成不少投资者转移战场。

　　世纪21营运总监兼资深测量师陈东岳表示,在额外印花税的打击下,未被政策殃及的非住宅类物业渐具优势。他解释,因工厦物业本身供应少,现在有不少投资者转过来,将工厦楼价推高。其次,在未来供不应求的情况下,加上受惠于活化工厦的政策,工厦改装后分租的租金回报率料将高于现时。最后,原先工厦向银行按揭成数被限制在六成以下,但现时政府又作出新指引,将600万至700万元的住宅按揭贷款成数从七成收紧至六成,该类型住宅物业的优势又被拉平,故他预计将有不少投资客会选择转投工商物业。

　　●投资商厦风险较高

　　不过,一些资深投资者认为,未必很多投资者「光顾」工商物业市场。因入市时如狂风扫落叶而有「白旋风」之称的资深投资者陈清白指,政府辣招无疑令一些投资者转投工商物业市场,惟不会太多。他说:「炒惯住宅的人,未必很多会愿意去炒工商物业,因目前工商物业价格贵,而且以往未有做开。」

　　原来陈清白曾在97年时购入过尖东一个乙级商厦物业,可是由于当时经济逆转,最终累他输钱。他说:「当时商厦价格曾大跌八成,住宅楼价则跌七成,可见商厦风险大过住宅。」自此之后,他较少购入商厦物业。近期他采取观望态度,对后市审慎,因现时仅以低息因素支持楼价不跌,未有其它利好消息。但他认为,楼价不容易大升,因楼价已经很高,且极不正常,超出一般人预算。

　　●楼市走势未明

　　往往未完成交易前已转售物业,有「摸王」之称的资深投资者黎汝远亦相信,不会有太多资金转去工商物业市场,因整个工商物业价格已上升很多。他更指,暂时不会在地产投资上「加码」,因未看得通市况走势,反而目前股票「低水」,部分股票回报有3至4厘,倒不如转去投资股票。

　　有学者指,投资工商物业的是较有实力的买家。香港浸会大学财务及决策学系副教授麦萃才认为,由住宅市场转向工商物业的投资者应该是小部分,而非主流趋势。他说,投资工商业铺位与住宅物业有很大不同,一是商铺入场门槛非常高,随时需要千万元以上;而一些中小型住宅入场费可能低于200万元,入场较易,因此投资工商物业的仍属较有实力的买家。

　　●炒工商物业须具实力

　　他表示,政府推出种种政策遏抑住宅炒风,吓退不少短炒者,这些退市炒家正是因为手头资金不够周转,更遑论投资价格更高的工商铺;而经济实力雄厚的投资者受新政影响有限,大可转作长线投资,又未必特意转向投资工厦或商铺。