“京十五条”落地 开发商面临推盘“新课题”

　　2月、3月入市楼盘预计23个，但在前天出台“京十五条”之后，不少楼盘遭遇买房人“被屏蔽”。

　　“推盘预计在3月之后了。”昨日，京东一楼盘售楼员这样告诉记者，项目原来预计今年初开盘，但是受限购等政策影响，不少买房人可能想买也买不了。

　　春寒料峭，从“国八条”到“京十五条”，伴随着加强版的限购政策：外地人购房需连续在京纳税五年，已拥有两套住房的本地人也不得再买房，大量市场需求预计受到抑制，不少开发商推盘积极性也遭遇低温。

　　“超百万潜在购房需求被抑制”

　　根据北京中原地产等机构统计，原来计划在2月入市的19个项目中，近半延迟了推盘计划。记者还了解到，整个二三月份，预计开盘项目仅有23个，远低于去年同期。

　　朝阳区一预计在3月开盘的项目人士对记者表示，从“国八条”出台后，项目就在评估新政对市场需求的影响。“京十五条”把外地人在京购房门槛从纳税一年提高到“连续五年”，势必屏蔽掉不少买房人，最终开盘时机和价格还都要视留下来的客户量而定。

　　“京十五条”出台后，北京万科总经理毛大庆表示，预计购买力可能会减少30%。

　　不同开发商受影响程度，还会因企业产品结构而异。北京中原地产分析称，升级版的限购政策可抑制市场过百万的潜在购房家庭需求，整体商品房成交量预计下降五成。

　　链家地产首席分析师张月也认为，随着房地产调控越来越深入，政策实施的叠加效应逐步显现，特别是新一轮调控刚启动，开发商对于项目的开盘及定价都可能更加谨慎。

　　高价项目遭遇“定价难”

　　“我们不想做出头鸟。”北京一售价预计超过4万元/平米的楼盘营销负责人告诉记者，去年北京一度收紧单价超3万元/平米楼盘预售证，这也表明在深度调控背景下，高价楼盘入市显得“不和谐”。而在“京十五条”明确实行差别化土地增值税预征率的当口，高价项目定价和入市尤须谨慎。

　　亚豪机构副总经理任启鑫也表示，“京十五条”要求开发商在新开项目前，要将土地成本、建安成本和销售价格等报送住建部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。这一条实际直指房价过高的楼盘。“对于之前产生的"地王"项目、地段较好的项目都会产生较大的影响，必然会影响开发商的价格策略和开发策略。”

　　而对于“定价过高、预计增值额过大”的界定，北京房协副秘书长陈志对媒体表示，“比如综合成本1万元/平米的楼盘，如果卖到3万元/平米以上，便可以被认定为"定价过高、预计增值额过大"，将被提高土地增值税税率。”以此推定，定价超过成本两倍即有可能被认为定价过高。

　　业内称需求或向优质项目集中

　　在不少项目都态度谨慎的时候，也有部分楼盘自信满满。记者从朝阳区一即将入市楼盘了解到，目前，项目预计4月推盘的计划，预期45000元/平米左右的均价都未改变。“优质地段、精品项目”成为售楼员口中的推销词汇。

　　任启鑫认为，在调控已成常态的情况下，购房者的置业观念也在转变，限购政策以拥有房产套数为标准，营业税又改成全额征收，使得房产转手交易成本增加，都使购房者形成“一步到位”的置业观念，购置居住周期更长、生活便利性更强的楼盘会成为不少买房人的需求。

　　“几家欢喜几家愁。”阳光100常务副总裁范小冲对记者表示，在限购等调控政策下，购买力资源将向优质项目集中。“京十五条”对不同项目的影响还需要具体分析。