年后楼市供应步入“干旱期”

　　记者从市场了解到，持续数月开发商集中推盘、新盘新货上市不断的热闹场面将随着“国八条”新政的应声落地而宣告结束。本月东莞楼市在春节传统推盘淡季及新政出台的双重影响下，新盘上市量为零。据初步统计，东莞全市仅有4个楼盘有新货加推，市场销售以存量房源为主，在供需不旺、市场观望情绪浓郁的情况下，楼市显得异常平静。

　　文/表 记者张玉云 图/记者卢政

　　一月供求失衡：新增供应环比大幅萎缩六成

　　东莞楼市1月份已出现供求失衡的情况，一方面供应持续萎缩，另一方面市场需求旺盛，大量投资、刚需置业群体争相入市买房。

　　东莞中原及合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月全市商品房总供应37.53万平方米，其中一手住宅供应面积约35.2万平方米，约3665套，面积同比大幅萎缩五成，环比大幅萎缩六成。与之相反的情况是市场需求在年前持续升温，1月全市一手住宅签约面积约为55万平方米，签约均价达8397元/平方米，成交量价均处于历史高位，其中房价更创下历史最高。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，1月楼市新增供应大幅萎缩的主要原因在于两方面：一是去年12月份市场供应大幅放量，大部分新盘或加推项目已经基本上市；二是上一波的开工热潮接近尾声，新一轮房地产工程重新启动，因此供应相对有所放缓，市场供应回落到常态水平。

　　后市供应：

　　新盘上市计划或延后

　　从1月份的成交数据看，“国八条”新政选在节前出台，对1月楼市的影响甚微，兔年首月品牌开发商推盘情况理想，在春节前又“狠赚了一笔”。开年第一个月，万科、碧桂园、光大、中信及新世纪等品牌开发商对政策敏感性较强，抓紧步伐提前推盘出货，个盘销售都取得很不错的效果，资金回笼成绩理想，其中万科仅1月份的销售总额就高达5.03亿元。

　　车德锐认为，在等待地方新政细则落地出台前，楼市前景不甚明朗，开发商及买方市场的观望情绪颇浓，在此情况下，开发商推货态度谨慎，很多开发商在资金充裕的情况下，都会将新盘项目上市计划延后，预计3月的新增供应仍会偏紧，待市场形势明朗后再适时推盘。预计上半年东莞楼市会“缩量前行”， 成交量预计下滑，但是部分人由于手头资金较宽裕，为了寻找资金的出路，预计商铺、写字楼等非住宅产品及高档物业等会备受青睐，也有可能成为未来成交淡季下主推的产品及市场成交大热的亮点。

　　下半年新盘入市集中：供应过大或能平抑房价

　　两大市场研究部的监测数据显示，与2010年相比较，2011年商品住宅潜在供应量增加，预计2011年下半年将有大量新项目入市，2011年全市商品住宅供应总量达到了1181.45万平方米，其中存量为414.18万平方米，增量为767.37万平方米，商品房住宅新增供应量创下历年新高。

　　业界认为，在如此大的市场供应量下，如果上半年原本计划要上市的盘源货量顺延到下半年来集中推售，那下半年东莞楼市的供应量将极为惊人，各大开发商将面临极大的营销挑战和压力。而供应过大或能对平抑房价起到直接作用。

　　车德锐认为，下半年市场供应量过大，房价存在一定的下行压力。目前有部分开发商为避开市场供应旺季与对手竞争，选择在市场观望期搞优惠活动提前出货，通过抢占先机，以足够多的时间来应对变化无穷的市场。“对于开发商来说，"以价换量，提前出货"才能赢得更多的机会。”车德锐如此表示。

　　楼价：市区供不应求导致价格上涨

　　合富辉煌市场研究部经理李兴旺表示，东莞楼市整体供求失衡的关系是近期成交房价持续走高的关键诱因之一，这在主城区市场表现得尤为明显。相关数据显示，2010年1月东莞市区住宅新增供应面积为仅2.3万平方米，同比大幅减少84.5%，环比减少74.7%，全市比重仅为10.7%，创历史最低水平。

　　李兴旺说：“东莞市区楼市供应自2008年以来持续走下坡路，供应量及全市比重持续减少，上个月达到谷底。由于市区供应比重萎缩，导致销售比重相应萎缩，供不应求的局面也在助推市区房价不断上涨。”

　　李兴旺认为，在短期内，东莞市区仍将面临一定程度“供不应求”的局面，房价受到供求关系支撑，即使在新政“消化期”内，市区房价也很难降下来。