应对调控 房产开发商海外融资

　　晨报记者 林劲榆

　　连续宏观调控政策落地，楼市成交量下滑，开发商销售资金回笼压力正明显加大。近日，不少开发商相继酝酿新融资计划，为未来一段时间可能出现的资金缺口做准备。统计数据显示，仅今年1月，部分开发商通过境外发行高息票据和信托融资超过160亿元。

　　开发商今年资金压力增加

　　去年第四季度，大部分开发商的销售表现良好，万科、保利等开发商更是取得了月销售100亿元的佳绩，因此今年开发商的财务状况要好于去年。业内人士认为，即使未来开发商的销售额重新回落到去年四五月份的水平，现有资金能支撑6个月以上。但是，仅凭目前所掌握的资金，并不足以保证开发商的资金链无忧。银根的收紧以及正在进行的房地产宏观调控都会让今年房地产企业的财务状况变得艰难。

　　限贷政策无疑将进一步打压投资投机需求，开发商2011年资金压力将显著增加。中金公司有关报告显示，预计2011年新增开发贷款4000亿元，新增按揭贷款1万亿元，较2010年均下降约30%，加之销售下降，未付地价较高，开发商资金压力将显著加大。

　　据Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。

　　但房企在资本市场进行公开募资的难度越来越大，自2010年4月中旬以来，21家地产上市公司公布增发预案，预计募资432亿元，短期之内，房企再融资的大门很难重启。

　　大型地产企业青睐海外融资

　　在调控政策前景仍然不明朗的情况，未雨绸缪成为经历过危机的开发商的必然选择，而大型地产企业最青睐的还是海外融资。

　　近日，瑞安房地产发布公告称，公司将在海外发行期限为4年的债券，预计发行规模约为35亿元人民币。据了解，瑞安此次发行的海外债券年息为7.625%，主要用于支付上海太平桥和虹瑞新城的拆迁资金，以及这两个项目的部分开发建设。在两个月时间内，瑞安房地产已经通过海外融资的方式获得了65亿元的开发资金。1月9日，中骏置业与德意志银行及汇丰就发行20亿合成式人民币债券达成订立购买协议。1月12日，美国楷蕊公司为复地（集团）旗下子公司提供了4000万美元的融资。

　　据悉，整个1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金，已经超过160亿元。其中，1月14日，恒大地产宣布将分别发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，发债金额高达92.5亿元人民币。1月17日合生创展又宣布将发行一笔5年期的优先票据，票据利率高达11.75%，募集资金净额约2.95亿元。

　　除了海外融资以外，在国内开发商融资渠道方面也有好消息，有消息称，2月份以来，去年底暂停房地产信托业务的主要信托公司纷纷开始积极筹备新的房地产信托业务，房地产信托基本上全面重启，至少3月份开始批项目。但是信托融资的门槛大幅提高，有业内人士透露，今年主要信托公司今年在做房地产信托时，将以大中型房企尤其是国企为主，同时收益低于3000万的项目不做。