欲淡出按揭市场 白宫酝酿关闭“两房”

　　【香港商报讯】据知情人士透露，美国白宫计划出台方案，逐步削弱联邦国民抵押贷款协会（房利美）与联邦住房贷款抵押公司（房贷美）的作用，并最终将这两家机构关闭，白宫在计划书中提出了一系列详细的取代房利美和房贷美的方案。

　　削弱联邦机构对楼市的支持力度很可能会加大购房者的借款成本，令脆弱的楼市雪上加霜。因此，分析师们认为任何转型计划都可能需要数年才能完成，而且这取决于房地产市场的复苏速度。

　　周五出台10万亿计划

　　奥巴马政府最早将于本周五宣布这项事关10.6万亿美元按揭市场未来的计划书，其中将详细说明政府准备如何逐渐从房屋按揭市场淡出。过去一年，房贷美、房利美及其他联邦机构发放的贷款占当年新增贷款总额的90%。

　　过去几十年来，房利美和房贷美这两家抵押贷款公司在美国住房市场中一直发挥着中心作用。

　　预计美国政府可能提出五个方案，由国会评估利弊。但最吸引外界注意的是其中三个方案，最保守的建议是除了现有的联邦机构外，政府退出房屋按揭市场。

　　另外两个方案则是建议创建一套新机制，让政府对向来由房利美和房贷美主导的二级按揭市场给予部分支持。其中一个方案是说，在市场吃紧的时候由政府来介入。另外一个建议是政府在任何时候都要参与到二级按揭市场。

　　救助两房已花1340亿

　　过去40年来，美国房地产市场的融资体系一直是公共部门和私营部门共同参与的。房利美和房贷美从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，然后将其打包证券化后卖给投资者，当房贷借款人违约时，这些投资者不会蒙受损失。很长一段时间来，投资者都认为房利美和房贷美是得到政府隐形担保的，这使得他们可以按低于市场的利率借款，发放30年期固息贷款。

　　但是随着近年来房地产泡沫化愈演愈烈，房利美和房贷美也像私营部门放贷机构那样降低了借款门槛。贷款违约的增加使得这两家公司的资本金出现不足，联邦政府不得不出手接管了他们。到目前为止，房利美和房贷美已经用了纳税人1340亿美元。

　　官员吁降低贷款上限

　　白宫的建议书将重点介绍通过三种途径来削弱政府在房屋按揭市场的影响力。官员们可能呼吁降低房利美和房贷美可购买的贷款额度上限。目前的规定是，房利美和房贷美全美范围内可购买的单笔房贷最高不能超过41.7万美元，在一些高楼价地区，这个上限是72.9万美元。如果国会方面没有干预，到今年10月份，这个上限规定将下降至62.5万美元。

　　政策制定者们还可能建议房利美和房贷美上调他们向银行收取的按揭担保费。如果他们上调担保费，那些没有政府背景的私人机构发放的贷款就会变得更有吸引力。同时，决策者们还将建议逐步提高政府支持贷款的最低首付比例。

　　楼价回落泡沫前水平

　　【又讯】据Moody's Analytics的数据显示，由于楼价连跌数年，去年美国多个市场的楼价负担能力已恢复至房地产泡沫之前的水平，满足这一条件的市场数目仍在不断增多。

　　该数据追踪74个房地产市场楼价中值在家庭年收入中的占比（简称：楼价收入比）。从该项指标来看，截至去年9月底，47个房地产市场的楼价收入比已恢复或低于1989年至2003年的平均水平。大多数经济学家认为，楼价是从2003年开始大幅攀升的。

　　在楼价攀升期间，由于金融机构奉行宽松贷款政策，加上投机盛行，楼价升幅远远超出家庭收入的温和升幅。2005年晚些时候，全美楼价收入比达到了2.3的峰值水平。但截至去年9月份，楼价收入比已回落至1.6，远低于1989-2003年期间的均值1.9。